政策利好迎楼市“暖春” 浙江去库存立足“精准调控”

楼盘网杭州2月29日电 “新政肯定能刺激买房啊。”在杭州工作两年多的王先生2月份在杭州未来科技城认购了一套新房，“我2月份的时候陆续收到一些楼盘的短信，说是他们三月份会涨价，我看房时还在徘徊选哪个楼层的时候，这些楼层就被抢了。”

王先生的感受并非空穴来风。在春节前后，房贷首付比例下降，契税、营业税双降等政策纷纷出台，杭州还在上周发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，新政立竿见影，杭州楼市在上周末迎来了“小高温”，有楼盘甚至再次出现摇号现象。

浙江房地产市场开始甩开低潮走向回暖，那么，在楼市“去库存大战”中，应该如何进一步布局谋划，让楼市更加健康发展？

专家认为，以前政府的救市政策现在已经差不多重新使用。他们建议，政府出台的政策要综合平衡市场变化，着眼于长远发展，在去库存问题上，还是要严控土地供给，并且将闲置的房产盘活，在拉动经济增长的同时还能减少政府对土地的财政依赖。此外，房企应该通过内在的升级来提高楼盘的品质，政府还应在城市布局和楼盘配套上下功夫，达到精准去库存的效果。

新政刺激楼市“暖春” 业内建议综合平衡市场变化

降低购房首付、提高公积金存款利率……一系列密集的楼市利好政策，吹暖了楼市的“春风”，多地楼市交易量明显回升。

国家统计局浙江调查总队27日发布数据显示，1月份浙江住宅销售价格同比上涨4.5%，杭州、宁波、温州价格涨幅较大。

另外，杭州也予日前发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中提到将推进住房公积金异地贷款业务，在全国范围内正常缴存公积金的职工，购买杭州市范围内的住房，可申请使用杭州公积金贷款。

就在上周末，杭州一楼盘出现了“久违”的排队买房的现象。

“公积金交在外地也可以购房，这也是从需求的角度来。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生接受楼盘网小编采访时分析称，这两年政府去库存的力度越来越大，大都是围绕着供应和需求两个纬度来推出新政，在他看来，这些政策都呈现出一个积极的信号，对稳定2016年楼市具有较大意义。

尽管如此，在这些专家看来，现在政府出台政策不应该要求立竿见影的效果，还是要从长久考虑，要走组合拳，进行动态调控。

“现在看起来楼市下猛药已经是不行的了，一定是比较温和的，还要能够见效且比较持久。”浙商研究会执行会长杨轶清认为，楼市的政策还要考虑是否有较大副作用，“现在所谓的救市，不能简单地理解为救房地产。”

“各级政府要理性看待房产过热，刺激的政策要适度，不能盲目地刺激，使得房地产又出现前几年暴涨的状况。”温州中小企业发展促进会会长周德文认为，应该理性看待现在房地产的回暖，最好能够在去库存的前提下促进房地产健康发展。

“个人认为并不是越多越好，也不是力度越大越好，最好还是多做着眼于长远发展的机制建设，而不是行政性色彩较浓的强刺激。”杭州透明售房研究院院长方张接也如是表示。

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春表示，以前房地产的救市政策现在基本也已经出现过了，购房者目前期待的政策也不多，“现在比较重要的是，不同的城市、市场最好区别对待，市场现在已经有回暖的话，可以观察一段时间，供应还是应该把牢，如果你一高兴就卖一大堆地，接下来日子还是不好过的。”

“站在政府的角度，我觉得还是要综合平衡整个市场的变化和整个供求的结构。”高院生建议道，“加强政府和开发商沟通的机制和平台，这样对政府接下来的工作部署有好的指导意义。”

精准去库存：严控土地供应 盘活闲置房产

尽管浙江楼市现“小阳春”，但不可回避的是，高库存的现状在短期依旧无法缓解。

“过去很多城市都出现依赖土地财政的问题，盲目推地导致很多区域供应过剩。”高院生直指目前部分城市存在高库存的原因。

在此前举行的浙江省两会上，就有政协委员提出，土地是楼市高库存的源头，在高库存的县市土地出让进一步作到严格控制，在库存总量控制回归到合理水平后，再进行土地供应。

“土地肯定要控制，我们国土部门专门在进行测算，根据整个市场情况来合理安排。”杭州市发改委副主任赵金龙接受采访时曾表示。

尽管许多专家认为，应该控制土地供应来从源头上控制库存量，但是财政依赖、开发商盲目拿地等问题应该如何解决？

“理论上，控土地量来化库存是成立的，但事实上执行起来相对比较难一些，比如说杭州库存量蛮大，但开放商拿地需求很旺盛。”陈焕春认为，控土地量来化解库存一定要作为长期的方针去实施才能有效果，要时时刻刻去严控，或者有一个明显的标尺。

在源头上控制土地出让，陈焕春建议，政府还应该思考如何将已经形成的存量房转变成其他功能，引导扶持企业将闲置的资产盘活，如将其转变为酒店、短租房等，从侧面产生一些社会效益。

“首先对自己所在城市的定位要有一个清晰的把握。”高院生以浙江舟山为例，该城市是一个靠海的旅游城市，在该清晰的定位之下，政府接下来就会对城市的发展脉络有清晰的认识，而不是利用房地产投资拉动经济的增长。

“加快存量的去化，地方政府的配套政策还是要落地。”高院生以“房票制”举例称，很多三四线城市，没有大量的外来人口，靠城中心改造、拆迁安置的形式，去吸引市场需求的进入，这也是政府去化库存的一种方式。

浙江省建设厅厅长钱建民在该省住房城乡建设工作会议上就表示，2016年，通过鼓励房产企业合理定价和实施“房票”、回购市场房源等办法，激发住房消费需求，提振市场信心。

此外，高院生认为，还可以从产业的角度考虑，通过一些产业结构升级来增加产业人口导入，这对缓解现有库存起到一定的作用。

楼市供给侧改革：房企内生升级 政府周边配套

尽管目前楼市在升温，但业内比较理性地认为，房地产已经挥别“黄金十年”。那么，仍旧坚守在房地产行业的房企如何谋生路？除了转型，还有升级。

“现在这个情况下，对性价比的要求更高了。”杨轶清直言。

“我买房的话主要看位置、品牌、性价比。”刚刚购房的王先生告诉小编，他将房子买在未来科技城，还看中那里的升值空间，“以后单位也会搬到那里，那里又是创业创新的好地方，未来周边配套会越来越好。”

“在经济高速发展的今天，人们对生活的追求越来越高，对于居住环境的要求也越来越高，通过提升楼盘品质增加销量的效果也越发明显。”浙江科威不动产管理咨询有限公司董事长陈刚认为，房企应该通过内在升级来吸引购房者。

“就我们而言，主要通过考量建筑与规划的设计内涵，运用环保、安全、智能化等先进性技术，提升附加价值，完善产品细节，关注产品质量与管理，完善楼盘周边配套等方式提升楼盘品质。”陈刚说道。

“我觉得，政府可以把一些标准和法规更加完善，提升楼盘的整体质量。”陈焕春告诉小编，现在综合验收标准已经用了多年，如果可以适当提升一下标准，对整个行业有一定的意义。

“毕竟现在房地产市场是买方市场，企业从中获得收益，还得一切以客户的需求为核心，培养出一批忠实的客户。”高院生表示，很多企业把物业作为一个很重要的业务模块和销售核心看点。

方张接也认为，提升楼盘的性价比，更契合购房者的居住需求，这符合供给侧改革的要义，打造适销对路的产品更有利于去库存。

除了房企内在升级，专家还认为，对政府来说，还应该做好周边的配套。

“可居住性包含了产品品质和周边配套两个方面，配套的问题需要政府方面的引导和努力。”方张接说道。

“这些配套一方面是看得见的市政、交通道路，一方面是看不见的比如上学、就业、就医，这对于一些郊区大盘要求更迫切。”杨轶清表示。

“交通拥堵是困扰杭州的老大难问题。”陈刚建议，做好交通网络规划，加大高架等基础交通建设投入，加快建成便利的地铁网络。

“基础设施的建设对房地产起到很大作用。”高院生也说，“政府在基础设施的打造上还是应该根据整个城市的发展脉络去考虑，而不是今天在这打一枪，明天在那发一炮。”

“不仅仅是交通、购物，还应当有医疗和教育等配套建设，这是城市非常核心的资源，如果能达到合理的配置，那么很多区域的发展就会比现在快一些。”陈焕春说，配套设施问题可能适当加快一些步伐，这样可以增强市场的信心。