房子涨价反悔不卖 被判赔违约金及中介费

房子涨价北京男子反悔不卖 被判赔违约金及中介费

随着二胎政策的开放，房屋的价格波动明显，一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨，想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同，买了高先生的一套房子，并支付了定金和中介费。岂料一个月后，高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院，要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判，判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。

翟女士为了改善家庭居住条件，在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天，她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而，高先生在签订合同一个月后，以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。

由于双方协商未果，翟女士起诉至法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。庭上，高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产，后来由于妻子不同意卖房，那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了，我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。

海淀法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。

法官支招：遇对方反悔可要求继续履行

法官表示，买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。 根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，法院会综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。

在翟女士一案中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。对于涉案房屋的价格，由于卖方认可房屋现价值为600万元，因此，可确认房屋差价损失至少为152万元，而双方约定的违约金为89.6万，并未过分高于实际损失。最终，法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式，法院按照合同约定，判决由卖方赔付中介费12万元。

不过有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户的。

对于违约金的评价

可以看出主要的差异点在于对担保的本质的认识理解不同。按照折衷说，担保是"促使债务履行的法律手段"，这种法律手段的效力的强弱，对最终实现债权的保障作用有多大应不是担保的实质，不是判断某法律手段是否为 担保的标准;而责任说则认为担保不应仅仅具有促使债务人履行债务的性质，而且应有保障债权实现的性质。那么这两种观点那种更为合理呢?这里我们认为责任说的观点更为合理:

第一，观察传统的债的担保方式(保证、定金、抵押、质押)，我们可以发现其共性为除了增强债的效力和保障外，另为债的实现提供了途径，而这一共性恰恰也是这些传统的方式有别于违约的民事责任与违约金之处。

第二，只有这样才能保证法律体系的和谐。如果将担保仅仅停留在"督促债务人履行债务"上来认识，无疑民事责任也是债的担保，这样，民事责任同债的担保就没有区别，使得在民事责任之外创立"债的担保"概念失去其存在的必要性。

如果基于民事责任是法定担保而保证、抵押、质押等是约定担保方式而使"债的担保"仍有必要存在的话，那么为了使债的担保体系完整、统一，也必将违约的民事责任纳入债的担保体系中，从而造成作为债的效力的一个组成部分的违约民事责任人为的与债的效力体系分离，破坏了债的体系的完整;而如果将违约的民事责任在债的担保和债的效力两个部分来规定，会造成立法上的重复。因而"督促债务人履行债务"应为债的担保与民事责任的共性而非债的担保的本质。

另外，折衷说的理由之一"违约金为从债"，也不是很科学的，正如有的学者所论，"这种认识是从合同当事人间的请求与被请求关系观察所得出的结论，如果从违约金可以得到公权力的支持角度观察，则为责任无疑。"

最后，需要注意的是，虽然我们认为违约金只能作为违约责任形式，而不是债的担保方式，但我们依然不能否认其对债权的实现具有一定的担保性。

商品房违约金

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。