房企并购：看面子都是土豪 看里子全是负债

“不是在并购，就是在并购的路上”。随着楼市调控的深入，越来越多的房企选择在并购的道路上疾驰。

Wind资讯统计数据显示，2014年7月至今的三年时间内，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达11679.95亿元，接近1.2万亿元。

随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一些大型房企通过并购以及合作方式拿地增多，而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上。

然而，疯狂的并购也给房企带来了前所未有的资金压力。据华远地产原董事长任志强分析，2015年~2016年房企新增有息债务8520亿元，2010年~2014年5年内的新增有息债务8200亿元。房企明年大概有3300多亿元债务要还，后年有4000多亿元债务到期，未来三年，房企到期债务约达万亿元。

一面是高歌猛进的各类并购，一面是激增的债务，调控至深处，房地产企业的加速越来越形象地描述着中国房企多年来的套路：看面子都是土豪，看里子全是负债。

调控至深处房企并购忙

7月19日18时，万达商业、融创中国、富力地产的签约仪式虽然剧情百转千回，结局终归以637.5亿元尘埃落定。这场从最初的“双雄会”变成“三国杀”的签约，创造了中国房地产史上最大规模的交易纪录。

这场世纪大并购，虽然令资本市场大吃一惊，但也符合融创董事长孙宏斌的风格，这位“并购王”一直走在“买买买”路上。

2017年年初，融创先是以150亿元注资乐视，5月又先后收购天津星耀80%的股权和债权以及华城富丽60%股权及相关债权等，总价合计超155亿元。再到现在以438.44亿元接盘万达项目，前七个月融创的并购耗资已逼近千亿元。

热衷于此的不单是融创。

进入郁亮时代的万科近期也频现百亿收购。

6月29日，万科通过下属子公司接手广信房产位于广州市核心区域16宗可开发土地，成交价为人民币551亿元。

同时，万科还与厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团参与了普洛斯的全面私有化交易，历时半年多后，最终在7月14日以790亿元收购这家全球物流巨头，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

房地产项目及公司的合并重组热度不比夏季的高温天差太多。

据中国房地产报记者查阅相关资料发现，近期从市场上“进货”的还有碧桂园、佳兆业、远洋、富力、中国海景、香港建投等房企，先后以买入股份、收购项目、买资产包等方式，加大了各自在房地产行业投资组合的力度。

业内人士认为，并购事件的日益多发主要体现在以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

Wind资讯数据统计显示，2015年，房地产企业并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。其中，7月份才过去25天，并购案就达到27宗，涉资约908亿元。

在房地产行业的转型期，并购不再仅仅是中小房企甩卖资产求生的手段，行业整合已经进入龙头房企密集推动大规模并购重组的时代。除万达、万科、融创外，近两年的大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组，包括中信地产、中海地产、保利地产等并购重组交易。

北京某房企高管表示，有人买公司股权，有人买资产包，有人买项目。方式不同，但目标却相似：扩大公司规模、扩充所涉及领域。今年以来，龙头房企之间的并购动作开始加剧。

带着高负债的镣铐跳舞

然而，并购是把双刃剑，疯狂的并购如同戴着镣铐赛跑也顺势拉高了房企的债务。

克而瑞统计发现，2016年55家房企总有息负债(不含永续债)为31037.27亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。从总有息负债排名来看，债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也相对越高。

高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险，都给这些激进扩张的企业蒙上了一层阴影。

广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示，2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。

“看面子都是土豪，看里子全是负债”。负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题，但是近两年，房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧，不断增多的负债也逐渐引发了市场担忧。

6月25日，商务部研究院与中国财富研究院公布了《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业，在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多且达到23家。在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。

同策咨询研究总监张宏伟指出，以行业内最为耀眼的两大“并购王”阳光城和融创中国为例，高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间存在很大的矛盾。对于未来的房地产行业来讲，房企的销售规模再大，貌似没有太多意义，因为这个行业的利润率一直在降低，今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8%~9%，销售规模千亿元，净利润也就几十亿元，这种情况下，还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大，于是有的企业开始选择逐步退出房地产。

截至2016年末，中国恒大的净负债率达119%，总负债5350.7亿元，同比增80.2%。融创中国净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%，其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元。阳光城的净负债率高达256.82%，同比上升了86.18%，其有息负债总额为674.9亿元，同比增加了81.21%。

业内人士认为，激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张，其资金链能否承受重压，关键在于手上的货值能否顺利去化。尤其在一、二线城市普遍进入“四限时代”、“五限时代”，价格卖不高、新盘卖不了的情况下，依赖高周转模式的高杠杆扩张型房企，资金链或将难免承压。

7月23日，孙宏斌在微博上表示：“朋友们不用过度担心融创。一是我们因现金流失败过，知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位;二是我们知进退，在放弃上没有人比我们更决绝，比如10月份以后不在公开市场买地，等待并购机会，比如放弃绿城、佳兆业和雨润;三是我们有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀。”

实际上，目前房地行业已到偿债高峰期，在销售遇冷和拿地成本上升的双重打击下，房企的资金压力巨大。

或如任志强所言，接下来的时间，有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机，并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。