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房地产税不搞一刀切 将先后有序推进

2017年11月14日来源:网络行业动态责任编辑:zhangshihao

房地产税不搞一刀切 将先后有序推进

2017年3月12日,财政部部长肖捷在全国两会上接受记者采访

中房报记者 许倩 北京报道

14年悬而未决、众说纷纭的房地产税征收问题,有了初步规划。

近日发行的《报告辅导读本》收集了财政部部长肖捷《加快建立现代财政制度》一文。文中指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

这是沉寂半年多后,官方对房地产税改革的再一次发声。

公开消息显示,11月2日,肖捷已出任中央国家机关工委书记、国务院机关党组书记、国务院副秘书长。

“充分授权、分步推行,说明房地产税实施不搞一刀切,有的地方先推,有的地方后推,甚至可能不推,这是考虑到地区差异性及房地产征税的复杂性,比如是对增量房征税,还是存量房也征税;是在城市征税还是农村征税,针对商品房征税还是非商品房(保障房、公租房等)也征税,要分步推进,改革不可能一步到位。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建对中国房地产报记者表示。

“房地产税改革方向是明确的,即今后房地产税征收将扩大到个人,且按照市场评估值来征税,实现对房屋持有环节的征税,不同地方价格水平不一样,按照评估值多少比例来征税、房价变动到多大幅度要重定评估值等,有待进一步明确。”胡怡建表示。

房地产税改革,首先要立法先行,而房地产税立法工作什么时候完成并没有明确时间表。

今年3月份十二届全国人大五次会议期间,大会发言人傅莹在新闻发布会上曾表示,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大审议的安排。有市场人士预测,房地产税立法可能要持续到明后年。根据同策咨询预测的中国70城新建商品住宅房价将分别在2019年前三季度和2022年前三季度处于上升周期通道,届时房地产税在部分城市扩围的可能性较大。

14年房地产税思想激荡

房地产税的首次提出是在2003年的十六届三中全会上,至今已有14年。

原国家房改组组长孟晓苏表示,房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年5年时间,居民从没有房子变成有房子。我们预见到,今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况,征收房地产税就是适应了这个变化,走国际通用的征税方式。我们当时提倡的是增加“保有税”,同时减少“流转税”,这应该是房地产税制改革的一个方向。

此后,房地产税改革开始了漫长的探索和争议阶段。从立法依据到重复征税,从信息缺失到征税困难,从降房价目标难以实现到可能引爆金融风险,有关房地产税的方方面面,一再遭受质疑,未有共识。

2011年1月,国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后,重庆市政府、上海市政府先后明确正式试点开征房产税。

上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房地产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆房地产税针对个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。两地制定的方案都有遏制投机投资、抑制高档住房消费的目的,但实践效果差别较大。上海房价依然高歌猛进,重庆却成为楼市洼地之一。

2013年11月15日,党的十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其中明确,加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税将按照立法先行的原则,由全国人大制定房地产税法,通过立法规范行业健康发展。

2015年5月,全国人大公布2015年立法工作计划,房地产税法正式列入其中,并被分在“预备项目”中。2016年4月,全国人大公布2016年立法工作计划,房地产税法还是在“预备项目”中。不过,调整后的人大立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。2017年5月,全国人大公布2017年立法工作计划,房地产税法在“预备及研究论证项目”中。

也就是,房地产税立法工作自2013年被提出后的4年时间,一直处于“预备”状态。

“受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将义无反顾推进改革。”去年7月23日举行的G20税收高级别研讨会上,时任财政部部长楼继伟道出困难之处。

孟晓苏则认为,房地产税征起来并不复杂,有人把它设计得很复杂,是因为他们不想让房地产税落地。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。

财政部部长提新方向

房地产税到底怎么征收备受市场关注。

报告从全局和战略的高度,强调要加快建立现代财政制度,并明确了深化财税体制改革的目标要求和主要任务。

财政部部长肖捷在《报告辅导读本》撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

“推进房地产税立法及相关改革是落实报告要求,是加快建立现代财税体制的具体表现,房地产税是税收制度改革的重要内容。”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智认为。

中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进表示,“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

按照房屋评估价值征税则更能体现房屋的资产价值。“由于近几年房地产价格大幅增长,不同区域涨幅又不一样,房屋价值已经远远高于购买时原价,如果按照原价征收是不合理的。由于部分房产价格飙升具有泡沫现象,完全按照市场价格征收明显偏高,也缺乏合理性,因而需要合理评估价值之后征收。”刘学智认为。

但“立法先行”,房地产税立法工作何时突破仍然没有时间表。

胡怡建认为,房地产税立法迟迟未推原因很多,既有政府层主观因素,也有客观障碍。房地产税改革本身就是个系统复杂的工程,比如是改房地产税,还是把土地和房产税放在一起改?房地产税征收范围多大?城市还是农村?是对商品房征税还是包括租赁房、保障房?是对增量,还是存量房也要征税?对存量征税是不是有减免规定?减免规定怎么定?房屋评估价值到底按照什么价格?征税比例多少?

“房地产税改革事关每个公民利益,处理不好会引起社会巨大负面影响,所以立法要广泛征求各方意见。”胡怡建认为。

而且,“充分授权”说明中央将房地产税权力放在地方,地方政府是否有动力推行房地产税,也是个未知数。毕竟自重庆、上海试点房产税改革之后,却一直未见其他地方跟进。

“从国家到地方都在考虑房地产税征收到底是利大于弊,还是弊大于利。地方政府会要考虑房价稳定问题,经济稳定问题,地方财政财力问题,地方政府是否要推房地产税,什么时候推房地产税,推的力度多大都要权衡。”胡怡建分析指出。

调控房价并非主要目的

房地产税的推出,对房价和房租会产生什么影响,是大家最为关心的问题。

从经济学角度分析,征税本身,并不创造任何额外的价值,它仅仅是财富的再分配,房地产税也不会例外。

胡怡建认为,不应对房地产税调节房价报太大希望。房地产税是税收问题,并不是解决炒房问题,也不是解决收入差距问题,它的功能是有限的。当前房价过高,是房地产本身出了问题,是货币量发行过多、地方土地财政、经济不景气通过房地产来拉动等多种因素导致的。房地产的问题交由房地产自身来解决。

短期内,“可能会有一些区域的楼市预期改变,出现房价回调,但我国城镇化进程还有很大空间,中心区域的楼市均价仍是一个上扬曲线,这个基本不变。房地产税对房价的影响更多是遏制那种肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后,房价就应声而落。事实不会像很多人说的那样,原来买不起房子,有了这个税就买得起房子。”财政部财政科学研究所原所长贾康表示。

“房地产调控不缺房地产税手段。限购、限贷、限售及供应共有产权房、租赁房都是对房地产进行有效管理和调控的措施。而且地方政府不差钱。房地产税什么时候推,最主要看时机是否成熟,是否符合当前主流民意。最适当的时机不会是未来两三年。”中央财经大学财经研究院院长、中国财政学会理事王雍君对中国房地产报记者表示。

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