北海

连平:2018年房市调控政策基调不会改变

2018年01月09日来源:凤凰网行业动态责任编辑:menglingsheng

截至目前,已有三个城市放松了楼市调控。1月5日,兰州(楼盘)放松限购、加强限价,合肥(楼盘)第二次放松限价。近期,南京(楼盘)也出台新规,高层次人才首套房不限购。

根据以往三年一调控,因为经济压力再放松的逻辑,以及地方政府严重依赖土地财政这个问题,这次持续了14个月的楼市调控似乎也要开始出现松绑。1月6日,中国首席经济学家论坛理事长、交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平在上海(楼盘)举办的中国首席经济学家论坛上接受凤凰网财经专访表示,它不是一个全国性的放松楼市调控的信号,仅仅是局部放松,分类调控的政策总基调还是没有改变,2018年经济运行相对比较平稳,并不应有楼市政策松动这种预期。

“因为现在很多城市的楼市调控,基本上是按照自身城市的特点来进行的,那么比如说二线城市里面房价涨的过快,过高的城市,肯定他的调控的力度是比较大的,因此在未来一段时间这种基本的态势还是会继续保持下去。

2018年,房地产调控政策总基调不会有太大的改变。”连平认为。

2018年,一二线三四线的房价会怎么变?“未来可能不能根据城市等级简单划分哪里楼市涨跌,比如长三角地区,武汉(楼盘)城市群可能未来房价上涨,因为人口的聚集,还是有推动力的。这个房价上涨不仅是这里面二线城市,三、四线照涨不误,有的三线和四线城市涨幅还蛮高的。但是从现在大格局来看,要出现房价继续大幅度上升已经是不大可能,因为现在运用各种手段,当然其中行政手段在中间发挥了重要的作用,行政手段使用的力度过大,范围过大必然会带来市场扭曲的效应,所以行政手段也需要在未来逐步的退出。”连平提醒。

以下为凤凰网财经专访实录:

兰州、合肥楼市松绑并不是全面放松楼市调控信号

凤凰网财经:1月5日兰州放松限购,加强限售,合肥两次放松限价,我们看到了连续了14个月的楼市调控似乎出现了松动迹象,您认为这是一个怎么样的信号,是不是说实行分类调控相当于变相“放松调控”?

连平:我觉得分类调控的政策总基调还是没有改变,但是由于中国的一二三四线城市,一段时间以来其实已经有了非常明显的分化,各个地方供求关系不一样,有的甚至是完全不一样。所以在这种情况下,相关的调控政策针对它当地的城市供求关系的状况,市场的状况,价格的状况,采取一些针对性的举措,我觉得这个还是分类调控。虽然这个调控中间可能在你刚才讲的这些案例中似乎有松动的样子,但这种松动的迹象可能还只是局部的。

凤凰网财经:它不是一个全国性的放松楼市调控的信号?

连平:

不是全国性的,因为现在在很多城市的房地产调控,基本上是按照它自己城市的特点来进行的,有的地方比如说一线和二线城市,二线城市里面房价涨的过快,过高的城市,肯定他的调控的力度是比较大的,因此在未来一段时间这种基本的态势还是会继续的保持下去。

2018年,房地产总体的调控政策的基调我认为不会有太大的改变。过去一直是有这样一种预期,认为经济下行有压力了,那么最终不得不放松房地产调控,在过去至少大概有五次是这样一个过程,大概三年左右一个调控,一个阶段。最终由于经济下行压力比较大,所以最后确实是不得不放松了调控。那么这种调控放松是全国性的,比如说2014年的930,这个之后整个房地产市场出现了一轮新的走势。

现在来看为什么这种情况已经不可能再出现是因为,第一个经济运行趋向于平稳,不像2014年的二季度,三季度的时候下行压力非常大,很多相关的指标都出现了较大面积的走弱,所以在这种情况下,确实是从调控角度来说确实是需要房地产做一些调控,能够稳住经济的运行。但现在状况已经改变了,已经相对是比较平稳。

城市群里面具有上涨压力的三四线城市还需要调控

凤凰网财经:2018年中国经济普遍的一个预期就是运行比较平稳,不再是像去年处于下行态势。

连平:相对比较平稳,因为观察一下2016年到2017年,整个经济运行有一个特点,就是季度的波动不超过0.1个百分点,这跟前三年完全不同。前三年有时候季度之间的波动有0.3到0.4个百分点,就是下行的时候一个季度可能跳空,下一个台阶。现在很平稳,顶多是0.1个百分点,那么这说明经济运行已经平稳,已经不需要再动用很大力度的政策,尤其是还带有一些副作用的政策来推进,来拯救经济的运行,这是一个环境。

第二个重要的就是十九大非常明确,再次把总书记“房子是用来住的”定位,说的是斩钉截铁,在党的报告中都写进去了,所以你想想看,如果不是出现非常极端的,恶劣的环境的话,肯定政策不会再去延续过去这种做法。动不动把房地产又弄松了,搞的房价又开始上涨,出现了一种恶性循环的状况,我想这次肯定是不会的,所以这样一来的话,整体政策松动不应该有这种预期。

但是在一些局部地区,相关的地方对于它城市自己的市场的运行情况有些方面的政策有些变化,完全是分类调控的特点。比如说中国有些一线和二线城市,土地供应比较紧张的,库存比较少的。那么这种情况下面它在供地方面就放的比较松,比如说2017年,北京(楼盘)土地供应增长是比较可观的,这些都属于分类调控。三四线城市就不存在这种问题,它的库存还比较高,根本不可能再向它提供大量的供地的指标。所以这些都是属于分类调控。

凤凰网财经:那您认为比如说今年可能会放松调控的城市是哪些城市呢,是几线城市?

连平:楼市放松调控现在来看总体上可能不具有这样的一个格局,就刚才讲了现在不需要大面积的放松,很多地方由于房价涨的比较快所以还需要调控,那么在有些城市,比如说三四线城市,在城市群里面,这些三四线城市,它的房价还有上涨的压力,那么这种城市还需要调控。那么在那些库存比较高,又不在城市群里面,经济发展水平又不高,人口流入相对比较少的地方,政策松动的可能性是存在的。

三四线房地产库存高的城市逐渐在减少

凤凰网财经:12月23日,住建部部署2018年工作任务,表示“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,但是有些三四线城市去库存本身就是涨价涨的很厉害了,这种情况下去库存会不会“越去越涨”?

连平:应该说去库存是根据它的供求关系来看的,因为它库存高,需求来说还不够旺盛,所以这个不平衡,那么这种情况下要去库存。现在来看,可能有越来越多的城市库存已经不是个问题了,就是经过一段时间去库存之后,它的库存已经开始有明显的减少了。那么这种城市就它的供求关系可能逐渐会走向一个相对比较平衡的状况。那么这种城市我认为在三四城市中间现在是在增加,过去是三四线城市是整个库存比较高的主要的地方,那么现在这些城市逐渐在减少,在改善。

凤凰网财经:所以相对来说今年的话,三四线涨价的动力并不是太大?

嘉宾:总体来看是这样一个状况,但是由于刚才讲的库存是在逐步的减少过程中间,有一部分城市已经开始,并不是说库存多了,而是说库存开始少了,那么这种情况下面当然还是有可能会带来房价上涨,但是房价是否上涨还看市场的资金的供应情况,还要看市场对未来的一个预期,还有看市场对于价格的管理等等各个方面,综合性的来进行考量。所以我觉得可能在有些城市它的管理方面尤其是对于价格管理方面,一些措施不到位,或者是不对路子,也可能导致它的房价的调控效果并不那么明显,这种可能性也是存在的。

2018年地方财政面临新特点 地方债发行为地方财政留有空间

凤凰网财经:有业内人士认为,今年下半年地方政府因为土地出让金减少会面临着资金缺乏的危险,财政收入就比较少,所以可能会放松调控,所以您刚才的观点就是在说其实政府是一直在坚持分类调控,其实今年下半年是不存在这个问题的是吧?

连平:土地出让金占地方政府财政收入很大一个比重,有时候可能30%,40%,有个别甚至更高,这是长期以来是客观的情况。我认为从今年的情况来看的话,这种状况可能不会像以前几个周期来的那么明确清晰,过去当整个成交量迅速减少之后,然后土地出让金也少了,因为需求少了,投资也下来了。这次投资并没有出现非常明显的回落,土地成交在一些城市,尤其是一些二线城市,成交的量也是蛮大的。

为什么呢?第一,在2017年的4月份的时候住建部出过一个文件,根据不同的库存状况来提供土地的供给,要求有些地方库存比较少要增加供给,所以好多二线城市之后在这个方面供给步伐是加快的。我们看相关的数据,土地出让在2017年的三季度到四季度,二线城市增速是比较高的,卖掉了好多地,这是第一点。第二,就是跟租赁房的建设是有关的,租赁房制度推出之后,各个地方都要响应这个号召,都要跟进,那造房子肯定要地,所以土地出让面积增速非常快。

这里面北京市非常典型的一个例子,2016年宅地出让仅220万平米,创下历史新低。2017年宅地供出820万平米。

凤凰网财经:北京供地面积相对以往有很大的增加。

连平:比2016年要高出三倍多,我估计到年底差不多就是四倍。那么这四倍为什么呢?一个就是说它本身需要商品住宅建设要供地,第二个就是租赁房,所以这个土地出让还是比较大的,这样一来肯定会给地方政府带来收入的。当然这个收入,租赁等等可能价格卖的不是很高,但是不管怎么说还是会带来收入的。

所以这一次的运行状态跟过去是有些不同的,就是去看这个房地产投资的增速到现在还在百分之七点几。按理来说由于成交迅速的回落以后,这个投资增速在半年以后也出现明显的回落,但是现在回落不明显,就跟我们刚才讲的是有关的。所以从这点来看的话,可能下半年以后是会有一点压力,就是整个土地出让了,但是收入没有像过去那么好,可能会有一点压力,但是不会像过去来的那么明显,这是一个方面。

第二个,地方政府可能在2018年它的举债状况可能会比2017年来的更快一些,比如说银行的贷款转为债券,就是贷款还了然后发债,这样一个运转。

这个运转它在2017年的时候放慢了步伐,2016年是发地方债成交量是比较大的,2017年在下半年明显是减弱了,当然这个跟它的整个债务总量的增长,速度也有一定的关系,适当的控制一下节奏。另外还有就是它事实上留下了一定的空间,就是为它以后进一步的举债提供了一些空间。所以我们认为可能不会像市场所预期的来的那么紧张,可能会有点问题,但是不会那么紧张。

那么由于这个地方政府可能收入不会像以前那么好,卖地卖的那么好,收入就非常好。所以这样一来,地方政府在未来基础设施建设方面进行投资的能力会受到一定程度的削弱。

凤凰网财经:财政支出也会减少是吗?

连平:减少了,其他有好多方面没有办法收缩,但基建这块是可以适当的做一些收缩的,所以会影响到未来的投资的增速。

凤凰网财经:所以它下半年是面临着一定的压力,但是还是存在了一些不确定性。

连平:可能会有压力,但是还不能完全按照过去的逻辑来判断,这次还是有一些新的特点。

房产税正式的被讨论就会产生效果

凤凰网财经:一些地方债的发行还是为地产调控留有一定的空间。那还有一个问题,就是您认为2018年,这个一线、二线、三线、四线的房价大概会怎么变?这个是大家最关心的一个问题。

连平:我觉得一个是从现在开始往后看房价再按照一线、二线、三线、四线这个划分,可能会跟实际的情况会有比较大的差异,就是实际的运行情况来看的话,其实这一轮已经出现了一个情况,就是只要是发达的城市群一线、二线、三线、四线城市都在这。不发达地区,哪怕是二线城市也不涨。省会城市我去的多了,差不多一半的省会城市(二线城市、中西部地区的一些省会城市)房价基本上平稳的,没什么太大的变化。

所以未来可能不能这样简单的划分了,比如长三角地区,武汉城市群可能未来房价上涨,还是有推动力的,因为人口的聚集。房价上涨不仅是里面二线城市,三、四线照涨不误。有的三线和四线涨幅还蛮高的,但是从现在大的格局来看,要出现房价继续大幅度上升已经是不大可能,因为现在运用各种手段,当然其中行政手段在这个中间发挥了重要的作用,行政手段使用的力度过大,范围过大必然会带来市场扭曲的效应,所以这个也需要在未来逐步的退出。但是2018年,在长效机制还没有很好的落地之前,现在当然也在做,租赁也算是一块,土地供给也算是一块,但是房产税这个东西还没有出来。

凤凰网财经:您预计房产税是什么时候出来?

连平:我预计2018年肯定是出不来的,但是房产税的问题我觉得不必等到它出来,只要有他的信息,有它的一个过程,有它一个初步的方案,它的效应就已经开始了。因为它有一个预期,对市场会带来一个预期的效应,市场的行动肯定是在你真正落地之前就已经展开了,所以不必等到它真正落地,只要这件事情能够讨论起来,能够有个初步的东西,有一个东西供人大去讨论,而不是说正式进入人大的法律程序,它对市场的影响就已经开始。所以我们期盼的并不是说什么时候法律能够通过,这部法律能够落地,而是说这件事情什么时候能够正式的开始讨论。

凤凰网财经:房产税需要经过人大讨论立法。

连平:也不光是人大,就是有一个基本的方案能够听取社会各方面的意见,有一个这样的东西,它的预期就告诉你将来的房子可能会出现一个什么样的趋势。那么购房的人,把房子作为投资的人就要谨慎了,它的效应就已经展开了,所以不必等到那个时候。所以我觉得长效机制未来加快推出是整个市场平稳运行的这些重要的方面。

现在可能依靠各方面的管理,尤其是一系列的行政手段,还能抵挡一阵子,来控制这个房价,但是往后的话时间是不能长久的。因为市场上已经出现了许多相关的扭曲的现象,你不让我涨,我就想其他办法等等。这个市场总归是市场,它要想尽一些办法能够体现出它的效应,所以我们说对于未来的房地产市场运行我们是呼吁长效机制能够加快步伐,加以推出。甚至就是说一些局部的方案讨论等等这些我觉得都应该有较好的一个公开的程度,公开化。那么对于这个问题大家的预期就开始产生了,所以这样有助于引导预期,将来不要把房地产作为一个投资的目标了。

凤凰网财经:那您认为房地产长效机制大概多久能推出,是不是三五年之内都不会?

连平:我觉得未来房地产税可能三年左右时间,快的话三年,慢一点可能三五年。

凤凰网财经:房地产税征求意见稿这一类的会是什么时候?

连平:不知道具体会是一个什么样的形式,是不是要弄一个征求意见稿,还是说这件事情在国家相关的部门已经在讨论了,大概这个方案是一个什么样的方案,可能有几个要点,怎么征税,现在已经有一些信息。上次财政部部长肖捷在几份刊物上,其实同一篇文章说到,这里面有一些东西说到肯定是按照市值来进行征收的,那么究竟对一套房怎么征,两套房等等。我觉得在未来,只要这些东西开始讨论,有一个比较清晰的思路,重点能够显现出来,房地产税的市场效应就开始会发生作用。

  • 意向区域
  • 价格