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房企下沉:在一二线做房东,去三四线卖房子

2018年04月13日来源:第一财经日报行业动态责任编辑:cuijuan

  过去一年,三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦,原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围,成为更广泛的话题和行动。

  以三线城市为例,华创证券给出的百城住宅数据显示,三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。

  一些在三四线城市有广泛布局的房企成为时代的幸运儿,他们抓住了一波效能爆发的机会。超过一半业绩来自三四线城市的碧桂园力压万科、恒大,拿下规模第一的宝座,迫不及待地在年报中称——“感谢这个伟大时代,城镇化趋势恰似浩荡春风,势不可挡。能在这个大时代奋力拼搏、力争上游,实乃碧桂园之幸。”

  更多房企希望也能搭上顺风快车,2017年,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。

  此时,“房住不炒”依然被强调,昔日以开发销售为主的一二线城市已变成住房租赁事业实践的主场,即使只重仓深圳的开发商都去一些四线甚至五线小县城拿地,“包围”粤港澳大湾区,区域布局的整体下沉既成事实。

  从这个角度来看,万科董事会主席郁亮说的那句“没有成功的企业只有时代的企业”,是肺腑之言。

  也不必嘘叹,房企下沉到三四线不算新事,另一边万科要把业务铺到乡村了,从“城市配套服务商”转型为“城乡建设与生活服务商”。

  回到这两年房企销售的新战场三四线城市上,无论是调控还是库存、棚改,成就三四线城市这一波行情的因素全是变量,而对房价支撑起重要作用的人口和经济基本面,三四线城市远不如一二线城市,种种因素综合作用,三四线房地产市场的未来颇具不确定性。但目前看来,依然是热闹非凡。

三四线去化加速

  故园东望路漫漫,2018年春节返乡,不少游子发现家乡所在的县或是地级市商品房价格向上爬升了一个台阶。

  以华中城市湖北荆州城区为例,2012年高铁站开通后,多个开发商进驻,投资加码,地方库存在2015年到达顶峰近1000万平方米之巨。据浙商证券研究所数据,其销售周期接近5年,但到了2017年下半年,城区商品房库存已经下降至150万平方米,库存去化周期仅5个月。同时,此前卖6000元/平方米的项目均价悄然到达万元水平。

  2017年,全国商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元,增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部,这是三四线城市密集的区域。

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