北海

扎心!现在不买房,以后更加买不起房!

2018年04月14日来源:楼市参考房产时评责任编辑:cuijuan

  4月11日下午,博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市:这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行,经济学家管清友的一席话,引起了热议。

  在谈论房价一环节中,管清友语气诚恳地奉劝在座的听众:

  如果你觉得现在房价很贵,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买。因为如果你嫌贵,十年以后更买不起。没钱就去借钱买,你得去买你买不起的东西。

  他认为,在楼市严调控的今天,中国房地产市场确实到了不同阶段。

  九十年代末期开始进行住房货币化改革以后,经历了二十多年的发展,到今天这个阶段,供需两端本身也都发生了变化,原来的增长是斜率非常陡峭的增长,未来不管有没有政策的调控,增长的斜率本身也要放平,开始放缓。

  但他也明确了,放缓并不是降低房价,这并非调控的目的。



  许多地方政府为了让数据好看一些,呈现出被抑制住的场景,虚报价格,所谓的统计价格与实际成交价格严重不符,只不过是为了明面上好看,例如某城市环比下跌了居然能控制在6元钱。

  管清友的观点很明确,与本号一直以来的观点几乎一致,就是未来中心城市的房价大涨是不太可能了,但会进入慢涨通道,因此有钱就赶紧买,未来的房价不会跌,只会更贵。

  就在管清友“大放厥词”之际,老空军潘石屹也放出狠话,对房地产开炮:今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违基本常识。

  他认为,中国的房价已经高的离谱,不久就会下跌。

  他的逻辑是,目前中国的租金回报率太低(租金回报率=年租金/房产当下总价格)以北京为例,北京目前的办公楼租金回报率是3%,住宅租金回报率1%,而正常的租金回报率范围应该是银行贷款利率+1%~2%。

  目前各行业贷款基准利率4.9%,按老潘所言正常的租金回报率应该就是6%~7%,一旦实际租金回报率严重低于正常租金回报率,就预示着房价要下跌,反之要上涨。

  他自己希望政府将过高的房价压下来,让租金回报率回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成,土地成本和税金被地方政府拿走了,利息被银行拿走了,利润被开发商拿走了,只有房价不停地上涨他们才有高回报,所以各方都在期盼着房价永远涨下去。

  潘石屹说十五年前,谁要敢说房价上涨,是会挨板砖的,如今反过来了,谁敢说下跌就得挨板砖。

  管清友和潘石屹,他们一个是经济学家,一个是企业家,都不是信口雌黄的人,对于他们俩的言论,到底谁对谁错呢?

  本号认为,都对。只不过管清友说的是现实,潘石屹说的是愿景。

  从内心出发,凡是买不起房的人以及政府管理层都希望房价能够下跌,都希望百姓的生活压力小点,有广厦千万间,可庇天下寒士。

  但现实告诉我们,中国中心城市以及昨天本号分析的那些三四线城市(点击此处即可查看)仍会继续慢涨下去,直到城市化进程结束,直到地方政府摆脱土地财政依赖。

  潘石屹以国际惯用的租金回报率来预测中国房价将下跌,不妥。

  首先,租金回报率根本不适用与中国,因为欧美日都已完成了城市化进程,中国仍处在城市化进程当中,国情不同怎可直接套用?

  其次,欧洲、美国等土地都是私有的,而中国的城市住宅用地是国有,作为地方政府财政的重要来源,房价已经牵涉到了方方面面。



  按照任大炮的逻辑,影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系,这几个因素共同决定了中国房价易涨难跌。

  1、国家基本制度,这里主要指土地制度。我国的土地制度短时间内不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

  2、经济政策方面,中国的货币一直在超发,导致资产价格一直在上涨,尤其是房价。

  过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍,如果将M2增速理解为货币发行速度,GDP增速理解为财富创造速度,那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值,房价焉能不涨。

  此外,从购房贷款利率来看,中国的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。



  即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率,但与历史相比,仍处在低位,说明政府仍在鼓励买房。

  3、供求关系,也就是人口和土地供应量。

  中国的城市化已经进行了几十年,中心城市人口持续流入,按照发达国家的城市化率计算,中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加,购房需求量一直在增加。

  2017年,武汉、西安、成都、长沙、杭州、南京、郑州等20多个城市加入了人口争夺战,人口正加速流入这些城市。购房需求量暴涨,造成了这几个城市的房价在2017年强调控的背景下,依然来了一波大涨。

  有人或许很好奇,热点城市当中,除了深圳面积小,土地不够供应外,其他一些城市尤其是二线城市面积超大,拥有足够的土地,为什么就不加快增加土地供应量呢?

  地方政府增加土地的速度是根据户籍人口增加量来推出的,其供应速度严重滞后于实际人口增加速度,导致需求暴增刺激房价上涨。

  至于为什么要这样做,道理不用多说。如果地方政府一股脑地将土地全部廉价拿出来,后续的财政收入指望谁去?只有每年给出一些,坐享成本上涨,才可以细水长流。

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