被抵押二手房可转让 购买需规避风险

   在自己奋斗的城市，用理想的价格去购买一套心仪的房产，应该是时下很多人的共同想法。面对居高不下的新建商品房售价，很多刚需人群将目光转向二手房市场。

  “前几天看中了一套二手房，但是房屋目前处于抵押状态，我担心在这样的情况下购买这套房产会存在风险。”马军(化名)告诉记者，现在非常想了解购买抵押房是否真的有风险?在购买二手房时，如何才能知道房屋是否处于抵押状态?

被抵押的二手房

  马军于1986年出生于黑龙江省，大学毕业后来到相邻的吉林省工作。

  为了让自己在工作的城市拥有归属感，更为解决婚姻大事，马军打算在长春(楼盘)市购买一套住房。马军利用周末时间跑了多家售楼处后，颇有些灰心丧气的感觉。“今年年初以来，长春的新建商品房价格不断上涨，很多小区的房价都已经在万元左右，并不是自己一个打工族所能承受的。”马军说。

  面对那些房价高不可及的新建商品房，马军开始将目光转移至二手房。在自己工作单位附近，马军发现了一个入住时间为2010年的小区。“这个小区二手房的平均价格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的户型可供选择。最为重要的是，这个小区二手房的产权都已经超过5年，一旦购买可以省去不少的税费。”马军向记者介绍。

  几天前，马军从房产中介处了解到，该小区的一个房主正在急于出售房产，售价较同类型的房屋要便宜几万元。经过中介的牵线搭桥，马军很快就与该房主见面了。这位房主向马军介绍，自己是一位私营业主，因为公司周转出现了困难，所以才会低价出售房产。这套房屋目前处于抵押状态，自己在在拿到马军的购房款之后，将会第一时间去办理解除抵押的手续。

  “说句心里话，这套二手房的售价真的是让我心动。现在之所以犹豫着没有签订买卖合同，主要是因为这套房子目前处于抵押状态。房主要拿到我的购房款后才去办理解除抵押的手续，我担心会存在风险。”马军说，希望有专业的律师能够从法律的角度帮忙分析一下，购买这种抵押房是否有风险?另外，在购买二手房时，自己如何能够在房主不介绍的情况下，了解房屋是否处于抵押状态。

律师：抵押房地产

可以转让或者出租

  据广东奔犇律师事务所的刘国华律师介绍，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。目前多地房价高企，动辄以百万甚至千万为单位，房主因为无力或者不愿一次性付款或者生意需要等各种因素，在房屋抵押给个人或者银行等用以借款，二手房处于抵押状态并不罕见。

  刘国华律师说，马军可以到有关部门查询相关档案。房产部门的房产档案可以查询到房屋是否处于抵押状态。当然，也有可能存在业主正在银行办理抵押手续，但资料尚未送达房管部门而导致查询结果不准确。另外，马军可以查看房屋的不动产权证原件的“他项权”栏目，看房屋是否处于抵押状态。由于各地情况千差万别，马军可以结合多种方式查询房屋是否处于抵押状态。稳妥起见，马军可以在买卖合同中与卖家约定，如因房屋抵押导致房产无法正常过户的解决方式。

  据悉，根据《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

  所以，对于抵押人和受让人马军之间所签转让合同的效力，如抵押人在转让时告知了马军房屋抵押的情况，或者马军对房屋抵押情况是明知的，仍然签订转让合同的，转让合同在双方之间是有效的。如抵押人未告知马军抵押情况，马军在签约时的确不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，马军享有撤销权。

  “但如果马军自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。”刘国华律师提醒。

如何规避抵押房风险?

  任何投资都有风险，抵押房或者非抵押房也不例外。相对于非抵押房，抵押房多出的一个风险是，如果卖家在向银行等抵押权人在还贷等方面出现问题，抵押权人可能会依法行使抵押权，最后通过拍卖房屋来还贷。

  对此，刘国华律师建议马军可以尝试进行预告登记。根据《物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记可以保护买受人的利益，由于各地政策等规定区别较大，马军可以向当地房管部门咨询。如果当地有相关规定，马军可在合同签订后，向当地登记机构申请预告登记。

  另外，还应该在房屋买卖合同中明确约定双方的权利义务、违约责任等。马军可与房东确定合同的具体内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、户口迁出、违约责任、税费承担等等。

  为保障资金安全，马军可考虑付款进度与房屋买卖进程结合在一起进行：如将定金约定为首期款的一部分;卖方交房之时支付首期款;明确交房后房屋灭失风险的承担问题;要求卖方尽快解除对房屋转让的权利限制(如抵押);到房管部门办理买卖合同登记及过户手续之时支付二期款;尾款在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务(如缴清应付税费等)后支付等。

  “尤为重要的是，每项主要义务均应有违约责任一一对应，而违约责任承担方式尽量明确约定具体的违约金金额。当然，由于房屋买卖较为重要且专业性较强，马军可以聘请专业律师等专业人员予以协助。”刘国华律师表示。