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突发降准: 房企资金将遇“甘霖”还是难言乐观?

2018年04月21日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:cuijuan

  在房地产行业遭遇资金面全面收紧环境下,降准似乎为行业带来一丝希望。

  中国人民银行日前宣布,从4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将按照“先借先还”顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

  从历史经验看,降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。而本轮调整周期中,房地产行业也受到流动性收紧影响。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点,个人按揭贷款明显下调。

  不过,安居客首席分析师张波认为,此次降准,主要为引导金融机构加大对小微企业的支持力度。当前央行实施稳健中性的货币政策保持不变,此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利。由此来看,对房地产融资环境带来的利好将极为有限。

资金面阴云环绕

  随着房地产市场金融监管明显加强,信贷政策收紧,企业融资难度一再升级,房企资金面压力正全面加剧。

  国家统计局数据可以例证。1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元。从资金来源构成看,一季度,国内贷款占20.0%,较2017年四季度上升5个百分点;利用外资占0.05%,环比下降0.1个百分点;企业自筹回款资金占比均有下降,其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%,同比分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

  上海(楼盘)易居研究院报告指出,今年1-2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企资金压力,开发商资金面或将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。

  从房企融资层面,同策研究院注意到一个数据。在2017年12月以前,境内再融资为最主要的股权融资方式,但此后,其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划,境内再融资额连续三月为0。2018年3月,监测房企实现的股权融资总额折合人民币共8.14亿元,占融资总额1.3%,相较2月呈倍数增长。其中98.28%的股权融资来自华夏幸福(600340,股吧)的境内再融资;其余为港股上市公司执行股票期权计划,融资金额环比下降94.29%,可见海外配股融资额大幅减少。

  同策研究院研究员陈朦朦认为,房企作为资金密集型企业,需根据自己的需求慎重选择融资方式。在目前境内外融资环境均不宽松的情况下,有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式满足资金需求。执行股票期权计划虽可为股权融资的一种方式,但此类方式占比很小,且均为港股上市公司。

  海外融资也面临新问题。中原地产研究中心注意到,截至4月18日,房地产企业海外融资年内高达193亿美元,同比上涨80.6%。不过成本也明显上涨,如4月17日,融创中国公告称,将发行包括2021年到期年利率7.35%的6.5亿美元优先票据,及2023年到期年利率8.35%的4.5亿美元优先票据。

  尤其值得关注的是,4月19日,国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英指出,“我们强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理,例如,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债;银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。”

降准是“甘霖”吗?

  降准为阴云环绕的房地产行业似乎带来新的希望。

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