三四线城市房价持续上涨 楼市红利还剩多少？

腾讯财经《闪电评论》特约作者 盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

自2018年以来，楼市调控政策不断加码，全国各地房地产调控政策已经多达120次。一二线城市房价已经呈现下滑趋势。然而，令人吃惊的是，三四线城市的房价却依然坚挺，甚至有涨穿天际的趋势。根据国家统计局4月份发布的最新数据，三四线城市的房价同比涨幅仍处在两位数，并仍在继续扩大。

在三四线城市，两年前的5000元高价房在如今的只算起步价，突破1万元的前赴后继，甚至出现部分三线城市房价力压省会城市的现象，就连一些贫困县也加入了房价飞涨的狂欢之中。

或是中心城市调控趋严的购买力外溢

那么，为什么三四线城市房价会以这样一种非正常速度上涨?

一方面，三四线城市房价的快速上涨的直接原因是中心城市调控趋严所导致的购买力外溢。房价上涨一般遵循这样一个过程：一线城市房价暴涨，然后蔓延到二线城市，最后又蔓延到三四线城市引起房价上涨。

这是因为一二线城市房价拉高后，在限购限贷政策继续加码的情况下，知名房产品牌开始布局有潜力的三四线城市，这导致没有足够资本买房人会转而选择隔壁三四线城市，成就了新的都市繁荣圈，推动该地区房价上涨。

另一方面，棚改货币化改革政策拉动本地住房需求，导致房价上涨。目前全国三四线城市正大力推行货币化安置的棚改模式，即以先拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，由国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金购买本地住房，让被拆迁者有了购房的资本。既减少了原来的存量，又在短时间内增加了大量需求，进而推动了房价的上涨。

最后，人口回流和城镇化带来的农村人口消费能力的上涨也是三四线城市房价上涨的原因之一。一方面，在一二线城市打拼的很难在一二线城市安家落户，导致人口回流，住房需求增多。另一方面，房价上涨的财富效应和农村居民入城会直接导致三四线城市消费增长，对于一二线城市来说，房价上涨更多带来的是挤出效应，而对于三四线城市来说，房价占城市产值的比例很大，因此财富效应更明显。并且这种消费水平的上升也使居民的生活方式和消费观念着改变，对优质住房的需求上升，这也会导致房价上涨。

三四线城市不具备房价长期上涨的基础，透支了未来的购房需求

那么，三四线城市的房价会一直持续上涨并保持这种超常的楼市红利吗?笔者认为并不会这样。

在房地产市场，关于房价有一个得到普遍认可的规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融。可以说，人口、土地、金融政策都于三四线城市房价变化息息相关。

就目前来说，一二线城市仍然是人口的主要流入地，三四线城市虽然存在人口回流，但总体上还是人口流出的状态。尤其是房价上涨后，大量开发商涌入三四线城市，由于城市人口数量少，三四线城市购买力有限的短板会将凸显，并且后续很可能现大量存量住房的现象。考虑到房价与人口长期存在明显的正相关性，三四线城市人口流出的趋势使其不具备房价长期上涨的基础，并且可以说是透支了未来很长一段时间的购房需求。

并且，政策调控也是三四线城市房价上涨的重大阻力之一。 目前三四线城市不仅空置房现象相当严重，上涨的房价已经超出了普通大众的购买力。政府在2017年给三四线房地产的定调：“库存已然很严重的三四线城市，要因城施策去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求。政府的态度很明显，今后政策必然会加强房地产市场分类调控，更注重因城施策去库存。因此，三四线城市的房价必然会在一定程度上得到控制。

三四线城市的房子也“是用来住的，不是用来炒的”。这种非正常炒房不仅吹大了楼市泡泡，也增加了潜在的金融风险。因此，三四线城市房价虚涨所带来的楼市红利应该不会持续太久，房地产调控政策必将继续推动市场趋于平稳。

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