商业地产的“快慢经”

商业地产也许是一个很“快”的生意，由于消费品在更新换代，商场容易被淘汰。但更多时分，商业地产却是一个很慢的生意。由于它需求沉下心来做运营，有时分一座成功的商场甚至需求几十年的工夫去沉淀。电商冲击之下，商业地产的运营者们也站在了十字路口，疾速复制、做大规模和沉淀资金，做“百年轻店”终究哪一种方式更契合如今的商业地产市场呢?

快▼

快速复制只是表象

假如一块土地只盖住宅，卖了地就没有继续的支出。而商业地产的逻辑是可以发生消费、有继续的租金，这关于企业来讲无异于一只可以下“金蛋”的鸡。只可惜随同着地价下跌，如今这只下蛋的鸡曾经太贵了……

尤其是在现阶段，租金支出依然是购物中心的次要盈利形式，公共场地租赁、广告支出、物业费支出只是其支出补充。因而，商业地产后期需求沉淀少量资金、人力和工夫本钱，至多两三年的周期之内难以发生盈利。而批发行业的市场不时更新换代，即便是目前最好的购物中心，假如在运营上不再投入，它也很能够会落后于市场。因而，关于众多房企来说，战略方向上的选择就变得尤为重要。

“跑马圈地”上规模似乎是国际商业地产的运营哲学。房地产是高度资金密集型的行业，做住宅快进快出，资金周转快，而做持有型物业，沉淀少量资金，十分考验人，被许多开展商视为畏途。因而，即便是做商业地产，疾速地拿地复制、做大规模也不失为目前商业地产的一种理想选择。一位业内人士向记者表示。

例如，万达地产所打造的万达广场这一商业地产品牌，在过来十年无疑获得了宏大的成功。尤其是在2015年下半年，万达广场在全国少量场的惊人速度。充沛应用资金杠杆，以极快的速度在全国多个城市复制其经典产品万达广场，疾速建立、疾速招商、疾速营业，经过更快的建立运营速度添加规模，无疑是万达广场规模迅速崛起的关键。

而合生商业也投身这种疾速开展形式。据记者理解，目前合生商业的均匀投资报答高出市场均值近5个百分点。而合生商业亦为将来5年制定了100亿元支出的目的。与此相婚配的是，将来3年内，合生商业将停业运营30个商业项目，其中估计会包括12-15个商业综合体及购物中心。

不过，也有业内人士剖析以为，万达广场获得成功，是由于其向三、四线城市的战略布局。在购物中心竞争较为剧烈的一线城市，这样的疾速复制形式并没有那麼容易展开。

“严厉来说，商业地产不存在‘赚快钱’的思绪，良性的商业地产项目是追求临时持有，经过提升的运营才能，无效进步租金，添加物业价值。”戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴表示，“商业地产可以复制开发，但难以做到迅速。而且所谓的复制也仅仅是开发形式、产品线和运营理念。由于商业地产的复制需求结合区域特征及消费者需求，有选择性的复制并不时改造。万达广场可以算得上是复制和开发，但每个万达广场近年来也开端不时尝试晋级调整。”

慢▼

突围仍靠精品战略

商业业态的调整是购物中心永久的命题，业态不时更新是维持商业地产竞争劣势的重要措施。现实也确实如此，随着越来越多国外先进运营形式的引入，依托运营来做商业地产的“慢生意”正在成为整个行业里的共识。

“实践上万达也只是一个个案。他们的疾速复制是在房地产开发的根底上停止的。”中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网开创人董事长陈云峰向记者表示。“商业的特点是量体裁衣，规范化作业永远赶不上运营的需求。万达的确做了规范化复制，但是这是地产+运营的战略同步运营的。拿到地，可以停止规范化的定制。但是其他的商业地产，比方说大悦城最多做到魂不变，但是修建作风、动线设计都需求重新打造。”

“有些公司要求在国际10个城市里做最好的商场。而我们不是这个趋向，每一个项目都有本人特定的特性，每个地块都要打形成最适宜的。”香港兴业国际集团副主席兼董事总经理查懋成向记者表示。

2002年，香港兴业国际取得了如今南京西路兴业太古汇所在地的土地运用权，正式启动大中里项目，而在之后，阅历了15年的建立，整个项目才投入运营。依照查懋成的话来说，希望在一个项目上做长达40年的沉淀。

“我们的劣势在于产品和管理，对商户的理念也有要求，需求和我们的商场磨合得很好的商户才允许入驻。”

当然，这种慢生意也会存在很大的应战，其中最大的应战也是政策的改动带来的。

“在国际，每一个地块都有不同的成绩。政策的变化不确定是对临时持有的一个应战。”查懋成说，“作为企业，本人要有本人的主张。不能随意改动最后的规划。并且坚持我们可以做得好的。不能深谋远虑。”

观察▼

商业价值逻辑从盈利向配套转变

商业地产的初期投入、资金质押以及资金本钱正在重构高周转形态下房企关于商业地产的态度。他们或许可以将商业地产作为进步整个城市综合体项目质量的配套设备来运作，这样关于地产开发商来说，商业地产就成为了加分项和价值点，可以对住宅和商办类产品的销售起到支撑作用。

但是，随着中国消费晋级的大趋向，消费群体在迅速的年老化。复杂的商业配套曾经难以满足消费需求。如今，整个商业地产行业都正在向艺术和主体化过度。“一切的购物中心定位客户群体在16-35岁之间，这是85后至00后，这两代人是变革开放后生长起来的两代人，在消费观念上比拟超前，投合他们打造精品化的购物中心也是市场的要求，而这往往需求长工夫的运营。”陈云峰向记者表示。

此外，商业地产在拿地层面一度是重要的配建目标，除了建立“商办”项目之外，打造商业配套也是不少房企的理想选择。商业用地假如成功打造并完成城市功用的晋级，关于住宅的销售也可以起到支撑作用，在这样的逻辑下，商业地产的开发也成为新的“价值点”。乐成中心SPACE3的项目相关担任人就在其媒体见面会上向记者证明，项目在运营方面并不承当太多的盈利压力。这一中型商业项目次要目的是为其写字楼项目提供配套和增值，而非单纯指望租金收益来停止盈利。

在将来，经过临时运营，商业地产将来是有能够向“百年轻店”开展的。罗俊崴则剖析以为，“这里的百年指的是，开发商或运营商的品牌有能够成为市场经典。由于老牌的开发商更有能够凭仗多年历练的运营体系和人才储藏构成本人的品牌劣势，提升市场影响力;但任何商业项目都必需因时而变，否则，不能够不断被市场认可。”(记者 陈禹铭)