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三四线楼市政策预期发生改变 冬天正在来临!

2018年07月10日来源:中国经济网其他资讯责任编辑:zengqianfei

最近,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,请求各项目不惜牺牲范围和利润快速回款;另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款战略。准备过冬的意味渐浓。

深化探求,近期一系列新的政策划向和供需两端的奇妙变化,预示着三四线城市的房地产市场要凉了。

三四线楼市繁荣已近尾声

在一二线城市严厉调控、三四线城市大范围棚改和货币化安顿推进下,三四线城市完成了阶段性去库存目的,中央去库存政策正在发作变化。

从数据上看,三四线城市需求端也渐显疲态。在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致能够推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图),辞别了持续两年的高速增长势头。

三四线城市住宅销售面积

从趋向上看,三四线城市的销售繁荣正在接近序幕。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期要素,近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价钱过高等要素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。

一方面是国开行的棚改政策调整。从人民日报旗下媒体《中国经济周刊》发文“去库存目的已完成 棚改货币化无保存必要”,到近期国度开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行,新项目根本暂停审批,都预示着2014年以来全国范围内的大范围棚改将告一段落。

另一方面是三四线城市的价钱优势正在削弱。长期以来,三四线城市不断是被投资者遗忘的角落,其房价上涨也远远低于一二线城市。但是,2017年9月,三四线城市房价涨幅在历史上初次超越一二线城市并持续至今(参见下图)。其缘由主要有三点:一是一二线中心城市史无前例的严厉调控政策;二是棚改正程中货币化安顿不时进步,新增的住房需求推进了“库存降落、房价上涨”趋向;三是三四线城市房价长期滞涨,使得这些城市相对中心城市房价来说性价比更高,一二线城市活动人口返乡购房意愿增强。

住宅销售价格

但是,中国房地产业协会的数据显现,5月份二手房价过万元的城市个数曾经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国度统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显现,今年5月三线城市住房均价初次破万,到达10109元/平米。全国100个大中城市中,三线城市与一二线城市房价之比分别到达0.202和0.657,均创下了2016年以来新高(参见下图)。由此可见,三四线城市房价洼地的优势正在削弱。

三线城市与一二线城市房价之比

住房库存将重回上升通道

三四线城市房地产景气将回落,不只表如今需求端上,更表如今供应侧。

经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批的新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到考证。

首先,三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高(参见下图)。

三线城市土地成交面积

而上一轮三四线城市土地成交顶峰期是在2010年至2013年,也正是这四年的土地大范围出让,使得2015年末全国住房库存到达历史高点,国度出台史无前例的去库存政策。因而,2017年下半年以来的大范围新增土地,使得三四线城市将阅历新一轮补库存周期。

其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已上升到13.2%,而包含主要中心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这阐明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同样, 40个中心城市房屋施工面积增速为0.9%(参见下图),而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,随同着需求端持续回落趋向,三四线城市住房库存将重回上升通道中。

三四线城市住房库存

三四线的房产还能不能买?

综合来看,去库存目的完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发作改动,加上房地产融资环境的收紧,或许只要身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才干提早感知到三四线楼市的阵阵寒意。

最后需求指出的是,三四线城市与一二线中心城市最大的区别,不只在于需求层面的人口流入、收入程度和产业竞争力的差别,更表现在一二线城市土地供给约束和缺口较大,而三四线城市的土地能够接近无上限供给。

这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以寓居功用为主、投资属性为辅。如何抉择,置信看懂此文的投资者心中曾经有了答案。

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