租房后，哪些情况，房屋租赁合同可提前无责任解除？

签订房屋租赁合同是租赁行为正式成立的标志，也是保障租赁双方合法权益的重要依据。房屋租赁合同的内容一般包括：房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法等。这里要说的是在租赁期限未结束时，合同一方单方面解除合同的问题。

一、哪些情况合同可以提前无责任解除

（图片摘自百度百科“房屋租赁合同范本”）

房屋租赁合同中对租赁期限一条都有明文确定，正常情况下，任何一方单方面提前解除合同，都会违背合同法例。

但根据法律的相关规定，一方有下列行为之一的，另一方有权解除租赁合同。造成的损失，由行为不当的一方承担。

1.承租方有那些不当行为，出租方可无责任解除合同？

(一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋

《合同法》第二百二十四条：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

(二)擅自改变房屋用途或结构

《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(三)利用承租房屋进行违法活动

《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上

《合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(五)其他严重损害出租人权益的行为

2.出租方有那些不当行为，承租方可无责任解除合同？

（一）房屋出现危及承租人的安全和健康问题的

《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

即如果租赁物达到“危及承租人的安全或者健康”的程度，不管承租人是否知悉，承租人都可以单方面解除租赁合同。

（二）非承租人责任，房屋具有瑕疵致使承租人无法正常使用、不能实现合同目的的

《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”

房屋瑕疵指出卖所交付的标的物不符合合同约定或法律规定的品质，以至于不适合合同目的或致使其价值及效用减少（来源百度百科），包括物的瑕疵和权力瑕疵。

（三）非承租人责任，租赁物部分或全部损坏、灭失的

《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使

租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”

（四）出租方隐瞒产权或不及时履行维修义务的

《合同法》第216条规定：“出租人应按照约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

例如，出租人用已被抵押的房子出租获益，或者不及时履行维修义务，对承租人利益造成损害。承租人有权解除合同，并追究出租人相关责任。

(五)因其他不可抗力因素致使合同无法履行的

《城市房屋租赁管理办法》规定，在符合法律规定时，或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，房屋租赁当事人可以解除租赁合同。

如：发生洪水冲毁房屋，使房屋遭受破坏，这种损坏承租人难以克服即有权解除合同。

（六）其他严重损害承租人权益的行为

二、房屋租赁合同解除方法有哪些？

1.约定解除

合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。

《合同法》规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

2.法定解除

当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。

即根据我国《合同法》规定，有问题一：哪些情况下房屋租赁合同可以无责任解除？

所述情形之一的，当事人可以解除合同。

3.违约情况下解除

（一）承租人违约。承租人在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。

因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。

（二）出租人违约。出租人在租赁合同存续期间，单方停止履行租赁协议，解除合同，收回出租房屋等情况。

《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

资料来源：《中华人民共和国合同法》、百度百科