北海

危险!城市房租正在被资本炒高

2018年08月17日来源:安居客其他资讯责任编辑:beihaibianji01

最近一年,我们总是将房住不炒挂在嘴边,这个炒就是指的炒房价,之前无数媒体披露了炒房客是如何炒高房价的,有的利用资金优势控制一个地区的房价,有的干脆用房抵贷反复抵押加杠杆,还有的通过企业买房来规避限购,最后通过直接交易公司股权,连税费都省了,还有各种首付贷,装修贷,变相支持炒房,我们的政策始终跟着屁股后面去打击,去亡羊补牢。这也让我们痛定思痛发展租房市场,租房肯定是有人住的,所以这算是房住不炒了吧,没想到有人竟然在这上面动起了歪脑筋。

最近北京就出现了诡异的现象,根据链家的统计,2018年前7个月,北京租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016 年涨幅。看起来好像还可控,但实际上在外来人口密集区,就出现了低端房租大幅上涨的情况,有很多地方的租金直接涨了50%甚至是100%,明显有人在恶意炒作租金。


之前我们也说过,城市租金是以城市收入为基准的,如果收入不提高,租金很难出现大幅上涨,他没有抵押,所以你很难去通过资本炒高。因为炒高后你就租不出去了,然后不划算,房东就自然又降下来了。但是现在这种事正在发生危险的变化,由于资本入局,二房东模式现在大行其道,比如昨天,我们就在知识星球,齐俊杰的粉丝群里,分享了一张截图,蛋壳公寓和链家自如,目前就在市场上公开争夺房源,在天通苑房东心里预期只有7500的房子,结果自如给抬到了8500,蛋壳加到了9000,自如又加到9500,最后蛋壳疯了一样加到10800,连房东都是一脸懵逼,这么高价格租的出去吗?


第一,现在这种品牌二房东,他们会将房子改造分割出租,采取N+1或者N+2模式,也就是2居变3-4居,3居租给4到5户,分开租每间就是2000-3000,这样加起来,会比整租收入更多。一套整租的房子,他们简单装修改造后,多租出30%的租金是很正常的事情。

第二,这些品牌打出互联网旗号,通过大量资本融资,跑马圈地,追求市场占有率和房源数量,甚至真的可以不赚钱。比如蛋壳公寓2015年才成立,之后就连续融资,去年6月A+轮融资上亿,愉悦资本领投,半年后今年2月再次完成B轮融资1亿美元,华人文化和高榕资本领投,而链家自如年初也完成了40亿人民币的重磅融资,华平资本,红杉和腾讯领投,所以这些二房东迅速成为了资本的宠儿,一旦不以盈利为目的,那么我们之前的那个房租无法炒作的逻辑就不存在了。人家可以不赚钱,或者说不怕亏钱,就是要垄断房源,这就属于是流氓会武术,谁也挡不住了。

所以,我们必须提出这个警告,现在很危险,城市的房租,正在被资本炒高。二房东本就是一个来料加工模式,他们收房改造出租,这个过程叠加服务,必然推高租金,如果没有资本,每个二房东要考虑实际需求,他会有所节制,毕竟房租太高,就有可能闲置的时间更长。会拉低整体的租金回报。而一些房东也会选择自己改造,低价分割出租,这样跟二房东打价格差异,争取自己的利益最大化,从而形成市场多样性竞争,这种良性市场机制可以有效遏制房租过快上涨。但资本入局就全都打破了,他可以不盈利,那么也就意味着房东只有把房子交给二房东才能利益最大化,就比如我们之前那个例子,天通苑的3居你不可能租出上万元,所以只能交给二房东,而当这些二房东企业做到垄断后,势必在某一区域极大的推升房屋租金造成恐慌。从现实操作来看,这些二房东出手稳准狠,专门找北京的外来人口聚集区下手,比如西红门,西二旗,天通苑这些地方。这些地方租房需求本身就大,合租需求高,经过这种房源垄断后,就形成了囤积居奇,哄抬房租的效果。

这个事其实应该引起足够的重视,房租是一个城市的门槛,而蛋壳和自如这种恶性的资本竞争,推高了城市的生存门槛,这是一个民生问题,特别是这种分割改造出租的模式,他其实是轻资产,成本并不高,只要求资金周转效率,收房改造,占用一部分资金,但一旦开始出租了,他的资金基本就能回收了,之后就能产生很好地现金流,所以这种跑马圈地的效应会特别快,再加上不断的融资,会如星星之火很快遍地开花,那么他的房源数量会大量的提升。可能很快就再没有便宜的合租房了。全都成了蛋壳和自如的天下。他在核心区可以不赚钱甚至赔钱,在周边或者远郊赚钱,总体持平甚至略亏都是可以的,反正都是资本的钱,他们在前期就要的是占有率。但这个对于租房的人来说却是噩梦。

这个局怎么破,我们看到以上这两个条件,也就是N+2分拆和资本融资,只有两个都具备的时候,炒高房租就成为了可能,如果只具备一个,这个游戏就玩不下去了,比如北京现在的2居和3居甚至豪宅的整租房,基本上没有受到价格的影响,因为他没有改造和利润提升的空间,房东直接租和交给二房东出租是一样的,所以具备价格竞争,这就让低端房租上涨的价格传导不下去,于是就变成了这种二房东模式,专门坑一个城市里面最穷的人。只有那些合租者对房租上涨的感受最深。这就太糟糕了。所以一定要把房租的问题看成民生工程,决不能允许炒高房价后再让资本借着互联网的旗号炒高租金,最简单的方法,限制那些融资的二房东企业,不让他打隔断,也就是说房东可以自己N+2打隔断,但是你蛋壳和自如不能,这样让市场恢复价格竞争,资本的跑马圈地就会戛然而止。

总之,考验我们城市管理者智慧的时候了,不要到不可收拾了,才追悔莫及。

  • 意向区域
  • 价格