三四线城市房价快速上涨，到底是泡沫堆积还是价值回归？

有一种打脸，叫做房价上涨！本来，万众期待、众志成城，无数刚需族期盼着楼市调控能够给居高不下的房价狠狠一拳，但可惜，7月份的房价数据里，70个城市中竟然有65个城市出现了房价上涨。而且，讽刺的是领涨的竟然是昆明、济南这样的三四线城市，瞬间大家就想到了前段时间媒体所说的：“三四线城市房地产泡沫风险”，那么问题来了：此次三四线城市房价快速上涨，到底是泡沫在继续堆积还是投资价值逐步回归呢？

要想解答这个问题，我们就要来看看楼市的现状了。众所周知，楼盘的基础是啥？土地啊！只有买地才可以盖房，要不然就是空中楼阁。而2018年上半年以来，土地溢价率最高的是哪些城市呢？三四线城市！在媒体报道中，我们经常可以见到某个三四线城市又出现了，而且土地溢价率有些甚至超过了100%！反而，一二线城市的土地溢价率却开始变低，那么这说明啥呢？

一句话——钱多地少！开发商巨头们都跑来三四线城市攻城略地划地盘，其中就有大家耳熟能详的足球队地产王国和地产王国，具体名字就不提了。那么，这样的地产大鳄当然是有备而来，他们不缺钱就是缺土地，于是他们的入场让其他开发商看到了三四线楼市未来上涨的可能性，所以才频繁加价，把三四线城市的地价都炒到了天上。

但关键的问题来了——三四线城市的土地价格真的值那么多钱吗？非也！在三四线城市生活过的人都知道，本地城市啥都没有，连个像样的公司都没有，但就是有土地！城里面有很多城中村，郊区还有许多农田。但问题在于，这些土地并不是一次交易，而是像挤牙膏一样，每次都是一点点拿出来出让。换句话说，土地价格炒高一方面是开发商财大气粗，另一方面则是被看不见的手控制了供给量。

那么，在地价上涨之后房价咋办呢？有人说，继续涨啊！这还用问吗？事实上，最开始的时候开发商们并没有预计会涨这么多，而是平稳开盘。毕竟，三四线城市没有购买力，大家的收入也就4000而已，定价太高没人买得起。但偏巧从2016年底开始，轰轰烈烈的棚户区改造启动了，国开行累计已投入上万亿的资金推动棚户区改造。更让开发商兴奋的是，棚改户的补偿政策竟然从过去的实物赔付调整为货币安置！

这是啥意思呢？就是说，棚改户本来一无所有，就是在城中村有一栋老房子，现在要被拆掉，同时发大一笔钱给自己。而自己啥也不会啊，做生意都不会算账，于是就想着当包租公！可城中村被拆掉了，哪里找房子呢！自然是售楼部啊！所以，这些棚改户拿着这些补偿资金到售楼部疯狂买房，一出手就是几套、十几套，让开发商一下子从担心卖不掉变成了捂盘惜售！

注意，棚户区改造除了让棚改户有能力主动买房之外，还让那些在棚户区租房子过度的刚需族只能被动买房。因为，市场上的存量住房被拆掉了许多，租房子都找不到合适房源。没办法，只能去买房。所以，这样一来开发商的房子就更不愁卖了！那么，抢房的局面形成之后，地价更加井喷，开发商坚信各个城市的棚户区改造会为自己兜底，所以就加踊跃买地盖房了！

那么，现在结论可以出炉了——靠着人为控制土地供应来提高地价，同时利用信贷资金投入推进棚户区改造以便逼迫刚需族买房的现状，似乎与经济基本面以及当地老百姓工资收入等基本要素完全不沾边啊！换句话说，一切都是炒作，根本就是泡沫堆积罢了！而建立在此基础上不断上涨的房价，本身并没有什么坚强的产业支撑。真要是等到信贷资金规模跟不上了，房价垮掉就是分的事情啊！

所以，三刻坚定认为，三四线城市房价就算再怎么涨，那也是泡沫堆积而已，并非是价值回归。甚至毫不客气说，中国楼市中真的有投资价值的房子，只有一二线城市才行。