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生育意愿持续降低,可房子却越盖越多,将来卖给谁呢?下一篇
房价上涨并非世界末日,这一现象更加值得警惕!“我真的想不通啊!大城市房价上涨也就算了,连我们这里的小县城房价都上涨了!要产业没产业,城里面人口也不多,到处都是房子,怎么会涨价的呢?这到底是泡沫还是开发商故作镇定施展的欲擒故纵之计呢?”前几天,一位读者给三刻留言说出了自己的困惑。他在昆明的某个县,据说不是很发达,但房价一直在涨,令他无法理解。
事实上,迷惑的不只是他一个人啊!三刻在大家的留言中,已经发现了不少朋友都有类似疑惑。的确,小县城的房价太诡异了,明明是人口出现了净流失,房子已经供过于求了,可房价却还在涨,这到底是为啥呢?难道有什么玄机吗?对此,咱们今天就来说清楚这背后的原因。
众所周知,房子是有产权的。在没有卖掉之前,房子属于开发商。而开发商肯定对房子没啥兴趣,人家要的是钱。可是,使劲浑身解数也无法忽悠着本地人接盘,咋办呢?两条路——其一,降价。但可惜,背后神秘人不答应,卖地的更不会同意。再退一步说,同行开发商们也会认为着自己扰乱市场,那些买了房子的老业主估计着会砸了锅。所以,就只能选择第二条路了。
是啥?涨价!不是说中国人买房的心理是买涨不买跌吗?那既然4000元每平米没人买的话,三个月之后涨到5000元每平米,再没人买就6000元每平米!反正能够找到一个接盘侠,自己就能多赚一点,这样一来对各方也都说得过去。但问题是,接盘的刚需族越来越少,不是不想买,而是真的买不起啊!所以,开发商所谓的涨价其实更多是空吆喝,开发商内心也很清楚,有价无市没办法卖掉。
但有读者问了,开发商卖不掉房子,那盖楼的工钱怎么办?拖欠材料商的钱咋办?买地时候的贷款怎么还?这就问到了点子上!而这也就是开发商不断上涨房价的根本原因。先来说工钱和材料款,这一部分是盖房成本,开发商的通俗做法是等到楼盘竣工时,用房子来冲抵,反正房子也卖不掉,自己也没有现金,就按照房价来计算。这样一来,房价越高的话,对开发商就越有利。在现实当中,有些售楼部会推出所谓的工抵房,其实就是施工队和材料商拿出来卖的。
至于买地时的贷款,也要通过房子来解决。开发商会主动找到银行,说自己要把房子抵押给银行,这样贷出来的钱就可以用来偿还当年买地时和银行借的钱了啊!银行一听,也对啊!反正房子也有价值,这样一来也算是借新还旧,账面上就补上了贷款缺口,于是就同意了!但是,做过房产抵押的人都知道,银行不会按照房子的100%价值房款,一般都是打7折。那么,开发商为了多拿到抵押贷款,自然就拼命上涨房价!涨得越多,自己拿到的钱越多!
所以,最后算下来,一般开发商卖掉楼盘房源总数量的20%,基本上就可以了,剩下的全部都可以靠着抵押贷款和房子冲抵来解决欠款和贷款。如果能够多卖一套,那就可以多赚一套。当然,如果要是房价下跌了,那最后也是银行来接盘。毕竟,房子是抵押物,大不了开发商就不要了,债务由全社会来承担。而如果是房价上涨吸引到刚需族来接盘,那么开发商就会拿着购房者的房款去银行解冻房产抵押,再卖给购房者。因此,开发商怎么算都不亏啊!
现在大家明白了吧!为啥许多小县城,尤其是中西部的小县城,房子越盖越多,就算一直卖不掉,但是开发商的日子却依旧很滋润,一点破产的迹象都没有,说白了就是人家盖出来的房子,并不是为了给购房者一个住处,而是沦为了金融套利的工具。赚了,自己把钱装兜里面;亏了,无非就是宣布破产而已,反正债务丢给银行。
责任编辑: beihaibianji01
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