「追踪」土拍流产,楼市和房价要走下坡路?真相应该是这样的!

发布时间:2018-08-23 17:32:43

来源:聊宅

分类:本地楼市


土地流拍,并不是场笑话,从更深层次来看,应该是房企的一场战略的选择,是对当下楼市环境和政策作出的应对之策,走一条更稳健,更长远的发展之路。对房企来说,更是牺牲一时的利益,换取更长久的利益的自保之策。所谓的拐点,或许只是表面的幻象。


手中有地,账上有钱,名下有房,售楼部有人,这是成功房企的标配。

但放着地不去竞拍,造成土地频繁流拍,是不是就意味着房价要跌?

显然这个思考公式并不成立。

当下最火热的除了房价涨完,房租涨,就是这个曾经的香饽饽到如今人人嫌弃的土拍。

据中国指数研究院的数据统计显示,今年1-7月,全国房地产市场一共流拍796宗土地,其中,一线城市土地流拍共有13宗,二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,同比增长121%。

土地市场不景气,凋零,是不是意味着房地产市场的冷冻期到了?其实很多人都希望如此。


但事实并非如愿,通过现象,我们去追究一下土拍凉凉的原因。

1

调控见效,房企开始缩小规模

最简单粗暴的理解是,我们的楼市调控效果显著,开发商受到了打击,不敢轻易拿地,只能装模作样的去拍地现场走个流程,随便举个牌,达不到规定的竞拍底价,土地只能流拍。

这背后,不过是大家受到局势的影响,一时判断土地市场和房地产市场的热度已经开始走下坡路,高价拿地,高价售房的时代已经过去,现在是一切看稳的时代,虽然有拿地欲望,但是又不敢和市场对抗,只能看着这块肥肉从嘴边溜走。

2

手中有粮,心中不慌

对于小房企来说,如此高的地价不是他们能够承受的,当年浑水摸鱼拿地的场景随着房价和楼市的发展,地价的高涨,如今已不可能发生了。高地价,让他们拿不起。

对于大房企来说,能拿地固然重要,但与市场环境相结合,自己手中没点存粮,还是不好混的。所以,即使再市场收紧的情况下,大房企不拍地,手中也是有地的。这就又见证了一个楼市洗牌,优胜劣汰的过程。

小房企,盈小利的模式,被这个市场所淘汰。大房企土地储备充足,开发实力雄厚,即使风险来临,也有极大的抗风险能力。

3

拍地限制性条件太多

为响应控房价,稳地价的号召,土拍政策也越来越严苛。竞自持、竞配建、限房价、考核资质、持券入场、缴纳保证金等成为竞拍土地的前提。

对于高周转,高压环境下的楼市,其实房企更愿意稳稳地抓住当下可实现的利益,而没有太多的精力去应对其他的事情。

4

金融政策收紧

土地流拍还有一个原因是,在楼市大热的那段时期,很多房企在一二线城市开拓市场之后,转战三四线城市,在那里囤了大量的土地,后期三四线城市遇冷,房企纷纷退场,但地退不了啊,资金被暂时卡住。

向银行借钱呗?我们贷款买房所产生的的贷款利息和房企向银行贷款开发建设所产生的利息相比,不值得一提。在这样的市场环境下,谁都不傻,保本之后才是赚钱,一味投钱,可不是钱多人傻。

融资渠道收紧,偿债高峰来临,企业负债压力加大,企业承受的压力并不小,所以纷纷收紧战略,低调行事。

5

选择开发城市越来越谨慎

很多城市都被政策严厉监控着,现在全国有前景,又有能力来承受楼市风险的城市,其实很容易便能挑出来。

对于房企来说,土地流拍只是开发商自身衡量区域发展前景的结果。再说了,有流拍的城市,就有拿地激烈的城市,房企谨慎选择拿地区域,正是在选择最佳合作搭档,选择最佳盈利方式。


现在,其实大家基本都相信了房价不会跌的事实。因为大家明白,涨价1000,降价100,名义尚也是降,但我们等待的降价并不是这么个降法儿,这一点儿都不圆满。

楼市长期看稳和看涨正在入侵大家的意识和观念。

而对于楼市自身来说,它的发展,短期看政策,中期看土地,长期看人口。短期政策是遏制房价上涨;中期看土地是,城市化发展进程加快,土地开发力度也会进一步加快,以适应城市发展的速度;长期看人口,当然指的是越来越多的人开始涌入城市,走进楼市圈子中。

无论怎么看,房价降不降,最终还是由人口数量和需求量决定的。最终的结论是,人多力量大,房价跟人走。

其实最关心土地流拍到底能不能降房价的,应该是房企才对,毕竟在楼市和房价中,他们才是最大的获利者,如果房价降了,作为商人的他们,首先不乐意。如果土地不流拍,就能保障房价不降,相信流拍事件也就不存在了。商人的算账能力远远比普通人强大,他们是不会让自己赔钱的。

我们从分析的土拍凉凉的5个原因中也可以看出,土地是影响楼市的一个因素,但土地和房价之间的必然关系其实并不明显。

土地流拍不如说是房企自己的选择,无论是地价还是房价,其实都是房企来操控的。如此种种流拍频繁,倒不如说是房企自身为了规避风险,而采取的变相的稳定地价,稳房价,保楼市和自身的一种战略决策,也是应对楼市泡沫的一种方式。

毕竟,如果继续这么嚣张,疯狂的涨价下去,楼市泡沫一旦来临,谁也逃不掉,房企自身的损失也是不可估计的。

到这里为止,我们或许可以理解了,楼市和房价拐点或者真的到了,但并不是大家以为的楼市透心凉了,房价要跌了,而是通过政府和房企的战略调整,疯狂的楼市开始走一条稳中求胜的路,对于房价来说,就这样了,暂时不会大涨了,大家可以放心买了。

自保,是可以通过牺牲一时的利益来换取的。房企显然是聪明的。

所以,从土地流拍频繁的今年来看,我们可以预估,未来市场会走向理智和理性。房企的聪明,其实是部分群体的福利,当有一日,房企再次以追逐利益最大化来经营企业,操控楼市的时候,那时最大获利者身份将重新回归房企自身。

责任编辑:beihaibianji01

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