土地流拍率创7年新高，房企欲集体“逼宫”调控？

最近一段时间，除了被热炒的房租，就是各地频发出现的土地流拍新闻。

具体的案例太多，这里就不再一一举例，直接放一张截图吧。

中原地产统计的结果显示，全国超800宗土地流拍，而且流拍的土地宗数还在继续增加。

土地流拍，有点成瘾。开发商算不过账，直接原因。

而算不过账的原因则是多方位的，

比如土地定价太高，约束条件太多等因素。再比如土地属于商服用地，现在风险更大。

当然，也少不了融资成本节节上升的因素。今年以来，国内的融资渠道频频收紧，最近又传出房地产信托项目被暂停，在银行贷款、公司债等融资方式早就收紧的情况下，信托的确是国内非常重要的渠道。

但是土拍规则严苛也不是今年才出现的，房地产融资收紧不是今年才开始的，今年暴风骤雨般的流拍，难以用上述原因来解释。

谁都知道，房地产市场虽然有限价的存在，但成本决定价格是不变的铁律。现在全国各地的开发商都不买土地了，土地市场的定价权似乎一下子回到了开发商手里，而政府必须要重新定价，要让开发商满意。

如果限价继续保持，那么土地价格必须要往下走，其结果是一些高价成交的老盘会陷入尴尬的境地。这些开发商不得不降价销售，甚至亏本销售。比如最近济南龙湖的一个项目，遭遇老业主维权，因为新房子卖的比老房子便宜。当然这种事见怪不怪了都。

我们要聊的是，这个链条背后的逻辑。如果限价继续，那么现在越来越多的开发商就是不买地，而政府希望通过加大供应来平抑房价的愿望就会落空。而且高价的老项目相继折价入市，必然引发越来越多的业主维权问题，虽然不管用，但影响也非常不好。

而且，土地收入对于地方非常重要，如果继续流拍，那么发不出工资的城市就不只是个案了。就有可能从星星之火发展成燎原之势。

总之，眼下的土地流拍，的确有可能从星星之火发展成燎原之势。

我更倾向于这是一场房企与政策之间的一种明牌的博弈。

实际上，调控至此，今年仍有不少城市房价呈反弹之势，比如海南的海口和三亚，山东的济南等城市房价整体仍在涨，至于成都、西安、长沙等也是多次警告才下决心增加供应把新房稳住，才遏制住了二手房的上涨势头。

政策的底线一直是稳房价，这一点所有人都清楚。相比较二手房市场，一个个房主降价卖房，大规模的土地流拍反而更容易对房价预期形成巨大的冲击力。

如果继续调控，继续限价等，那么结果就是土地流拍，影响到商品房供应，进而影响到房价和地方收入。而对开发商来说，损失当然也有，但相比地方城市来说，仍然是可以接受的。但如果博弈成功，政策松绑，那就是。

接下来，土拍还可能会继续流拍。对此，我倒是认为，调控绝不可妥协，资本是逐利的，缰绳稍微松一点，他们就有可能飞鸟化凤。

未来仍然要着力做好两个重要工作，其一是继续限价，这是在房地产税等替代方案正式推出前必须要坚持的，没有更优选择。其二是管住资金，今年以来，这方面做得不错，央行几轮放水，对房地产的影响都不算明显，说明资金并未大规模流入房地产。

而对于普通购房者来说，新房相对安全，因为政府帮助你挤掉了泡沫。此时应尽量少碰二手房，特别是二线城市的二手房，比如成都。二线城市的二手房价格，现在不过是刚刚转跌，下行趋势仍将维持，此时需要做的就是观望，而结束观望的标志是成交量的回暖。

何谓回暖，个人观点是，至少二手房的日均成交量回归到正常状态下的8成以上，且能维持住两个月以上。

以上关于二手房的判断是比较宏观的，如果具体到某套房，价格如果非常划算，那当然是果断入手。这个“划算”也是可以有参考标准的，比如该房源附近限价房的价格，该楼盘当初的成本和售价。

就整体而言，对于二手房处于下行周期中的二线城市，新房仍然是第一选择。