在北海想买二手房？要注意哪些？

时下，有朋友和我说一手商品住宅进入冰封期，要买房赶紧入手二手房，我想了想不无道理，但是买二手房要注意的问题可不少。下面就给大家简答梳理一下。

北海的二手房有如下几类

(1)常见的新商品房，(2)宿改房、(3)职工集资楼、(4)烂尾楼重建房。

第一种新老城区都有，银海区目前正渐渐増加。后三种主要分布在老城区，基本上是2010年前入住。

第一种房源，外地房东比较多，想直接跟房东洽谈可能不容易。如果买方也是外地人，更不容易。于是，北海二手房市场便顿然复杂起来。

后三种房源，本地房东(业主)比例较高，看房谈判相对方便，只是房子年龄和外观可能有点老旧。北海是海滨城市，海风对房屋有所腐蚀现象。

二手房的套路

如果买房人掉进了二手房的套，不是太善良就是太心软。所谓“太善良”，就是相信房东或中介不会骗人。所谓“太心软”，就是房东或中介说几句软硬话便屈从就服。

在这一点上我们只要把握以下几点。凡是未经核实的消息都是假的;凡是不敢写下来的承诺都是不可信的;凡是没加盖公章的中介书面材料都是值得怀疑的。

能否直接和业主谈?

理论上说，直接面谈业主最好。只是二手房没法一手交钱一手交货，交易手续相当繁琐。如果买卖双方都不常在北海，直接交易的难度更明显。所以中介的抽手必不可少。

北海的二手房市场，中介独家代理、或者中介联手代理、或者中介吃下再售……今后将会越来越多。这没辙，因为北海二手房业主多数是外地人。中介不但很难绕开，而且很有可能会占据交易主动权。

任何行业都是良莠共存，房产中介也不例外。如果官方没有出台强而有力的管控措施(比如二手房交易资金监管办法)，北海二手房市场乱象已经可以想象出来。

巧避二手房中介费

二手房中介会赚三种钱：差价、佣金、跑腿费。

中介吃差价杜绝不了，道德约束不了所有的商业行为。房东给一个价位，中介溢价卖出，买方只要接受了价格，那就无话可说。至于溢价部分是独吞还是分成，这是中介和卖方的事情。想让中介吃不到差价，撸起袖子狂砍价。

至于中介佣金，天经地义，无可厚非。

二手房佣金标准是多少?

1995年《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定是房屋交易额的0.5-2.5%，独家代理的可3%。但2014年发改委住建部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》宣布废止1995年制定的收费标准，定价权下放到地方。2018年版的广西政府定价目录里面没查到关于房地产经纪的收费内容，那意味已经放开由市场定价。

北海二手房目前的行规好象是2个点左右。但既然不是国家明文规定，那就可以讨价还价。这年头如果能谈价却不吭声，那就莫怪别人手狠心黑。

佣金一定要明确中介收钱后要办哪些事情，而且一定要白纸黑字描述清楚。否则：中介去交费，另外收费;中介去交税，另外收费;中介去办证，另外收费…….你一定受不了。

二手房买卖流行“净收”这个词。如果分不清可能会出现多少事情，买方不妨琢磨“净付”这个词眼。

所有的格式合同都应有补充内容、补充条款的地方。不允许补充和更改条款的格式合同都是无赖。

切记房屋要查档

二手房在签订合同前或在付款前需要房屋查档。

北海查档必到三个地方：房地产交易中心、不动产登记中心、小区物业。

查档两大目的：一是核实真伪，二是了解更多更详细的内容。

有些资料可能只限业主本人查询，有些可能允许代办查询。如果不清楚查档应该了解哪些内容、也不清楚如何查档，问中介。如果觉得中介说的内容仍未够踏实，那就拿着自己身份证去交易中心、不动产登记中心或小区物业咨询，就说自己是因为购买二手房想查询相关内容。言辞要恳切。

如果中介或业主表示前几天已查档，也应坚持再查一次。有一点必须明确：如果卖方只有房产证，一定要去不动产登记中心询问二手房所在小区能不能办理不动产权证。

明确房屋是否夫妻共同财产

看这房子是不是夫妻共同财产，是确定签订合同时是否需要夫妻共同到场的必要前提。

如果卖方有你认可的材料证明这套房子是婚前财产全属一人所有，那就没必要夫妻双方到场。反之，买方是有权要求卖方夫妻同时到场的。如果无法到场，应出具相应的委托书。委托书要不要公证?法律上并无明文规定。

确认付款安全是保障

购买二手房如何付款?没有明确规定，也没有绝对安全的做法。

这里需要强调的是三点：

第一、要抱着强烈的怀疑态度审视付款条款。

第二、所有的付款条款都必须白纸黑字明白无误，所有的口头承诺都不可信。

第三、坚决不能心软，绝对不能轻易答应提前付款。