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惊人!这政策给全国房地产开发商判了死刑!

2018年09月23日 09:57来源:和讯名家政策法规责任编辑:beihaiadmin

1953年,香港的霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后,这个模式传到了中国,并被发扬光大。

房地产预售制度,也成为开发商疯狂借贷建房,炒房客疯狂购房的重要诱因。

目前,万科、恒大等开发商的负债都高达上万亿之多。借银行的钱买地,然后用预售拿到了房款盖房子,这种空手套白狼的玩法,让万达王健林、恒大许家印、碧桂园杨国强等老板坐上了中国巨富的宝座。

很多做过房地产公司的企业家,就再也不愿做其他行业,因为房地产来钱太快,太容易了!而这一切都归功于“预售楼花”。

一手钱一手货才是正常的交易模式,商品房预售政策本身就不合理,对购房者是不公平的。现在,这个畸形的政策就快要寿终正寝了!

广东计划逐步取消商品房预售政策

9月21日,据澎湃新闻证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

这份通知要求:

第1,可先提高商品房预售条件的标准。以前很多开发商只要拿到地,打个地基就能预售卖房,然后2年后才把房子交给购房者。按照《通知》要求,现在必须要主体结构完工才可以卖房,没资金实力的开发商盖不起房子了。

第2,必须有取消预售政策的时间表。《通知》要求,必须制定全面实施现售时间表,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

之所以采取阶段化实施,因为考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

为什么要取消商品房预售政策?

据《通知》,当前商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

只看到一张图,就贷款几百万,这对于购房者来非常不公平,特别在开发商资金紧张的时期,面临极大的风险。

由于资金紧张,2018年开始全国给地出现大量延期交房、烂尾房项目。很多购房者起诉开发商,聚众上访,逼宫政府。

还有大量项目为降低成本,追赶工期,而导致房屋漏水、地面塌陷等质量问题。为快速回款而追赶工期,导致的事故也频频发生,比如,8月起,碧桂园40天内连续发生3起塌陷、倒塌事件,共造成7人死亡。

另一方面,目前中国经济处在下滑阶段,房地产对资金具有很强的虹吸效应。整体面临钱荒,央行释放的资金又从各种渠道流入房地产,实体经济被严重抽血。

而且大量开发商通过加杠杆,甚至通过P2P借款等方式募集资金,导致金融风险极大。为防范金融风险,必须要降低开发商的杠杆率,必须加大开发商自有资金的使用率。

正如广东这份《通知》所言,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

与全国范围内限购、限售一样,相信广东取消预售政策并非孤例,随后全国各地都将出台类似政策。

取消商品房预售的利好与利空

取消商品房预售会带来整个房地产市场的巨变,影响到开发商、购房者以及整个房地产产业链的利益。

对于开发商来说,是绝对的利空。以前有1000万自有资金都敢拿地盖房子,因为可以将土地抵押贷款,有预售资金用于盖房。现在必须有很强势的资金实力,才敢拿地了。

没资金实力的开发商,都将倒闭。即使是财大气粗的万科、恒大、碧桂园,如果失去预售资金支持,也将举步维艰。他们的负债率都高达80%以上,上万亿的贷款需要偿还。

这对于地产公司的股票来说,绝对的利空!9月25日开盘必然全面跌停!

对于二手房市场来说,是个利好。因为取消预售或加大预售条件必然减少一手房供应,从而增加二手房交易。目前,在全国连续的限购、限贷政策下,二手房市场断崖式下跌,大量中介公司正在倒闭或走到倒闭的路上。在青岛已经有很多中介门店关闭,这个政策或许或许能救一下中介行业。

对于购房者来说,是个利好。再也不用买期房了,再也不用担心房子烂尾了。而且开发商必须要造好房子,等着消费者挑选,如果户型不好、绿化不好、质量不好,消费者可以选择不购买。

这种一手钱,一手货,才是正常的商品交易模式。只能说,取消预售政策,是回归正常。

但是很多人也担心,开发商没钱盖房子,会导致新建住房越来越少,导致新房上市周期变长,从而让房地产市场更加供需紧张,会变相的抬高房价。

这种担忧是合理的。只是目前全国上下都采取限价模式,基本卡死了房价上涨的空间。

这一政策,短期会导致供求失衡以及二手房价格上扬,但是随着土地拍卖市场降温,土地价格回落,房价也会随之下降,这需要一个过程。

总之,那些认为政府靠开发商生存,政府不敢动房地产市场的观点都被这一政策彻底击碎了。

现在房地产市场正在被抛弃,这个压在所有中国人头上的大山,也正在松动。后续,肯定会配套出台积极的租房、廉价房等政策,实现居者有其屋的承诺。

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