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广东省将取消商品房预售制度?业内:将影响房企资金链

2018年09月24日 21:44来源:每日经济新闻行业动态责任编辑:beihaibianji01

9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)。《通知》显示,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

《每日经济新闻》记者联系广东省房地产行业协会(以下简称广东省房协)相关人士证实了该文件的真实性。该人士表示,住建部在征求该方面的意见,目前处于研究和论证的阶段,研究的结果住建部会向行业公布的。

商品房预售制度将终结?

《通知》显示,日前住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽 宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理 论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。其中要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或 提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

广东省房协负责人告诉《每日经济新闻》记者,目前正在进行摸底,将于9月23日获得反馈意见。

《每日经济新闻》记者注意到,关于酝酿取消商品房预售制度,这已不是第一次。早在2016年,深圳曾公开推出地块进行商品房限售制度试点。据了解,深圳为最早接触预售制度的城市。

商品房预售制度也是特殊时代的产物。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地产开发的门槛。该制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后内地普遍采用商品房预售制度。

对于此次广东省房协摸底,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受《每日经济新闻》记者采访时指出,(取消商品房预售制度)如果施行的话,也是部分城市试点,非全面推广。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为,广东是全国最早实行商品房政策的地区,也是房地产市场发展时间最长、市场化程度最高的地方之一。预售制度是房地产企业运营模式的重要影响因素,逐步合理地降低预售比例可以有效降低压缩房企杠杆率。但短期内全面取消预售制度不利于房地产市场稳健发展。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉《每日经济新闻》记者,广东省拟取消预售,逐步实行现售,其实10年前就有这个提案,已经酝酿了好多年的时间。广东房地产起步早,市场化程度高,现房销售比例高,精装修比例高,推行新政条件成熟。唯一问题是广东地区差异大,粤东粤西粤北,可能还达不到取消预售的条件。

取消预售制度是大趋势

广东省房协“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《每日经济新闻》记者表示,取消预售是大趋势,预售是房企资金的一大支撑,但预售产生了较多问题,且将风险转嫁到消费者身上。其实预售制度有利有弊,房地产进去下半场后,弊端就越来越明显了。如今在房价高起、有泡沫的情况下,逐步取消预售,有利于房地产市场的持久健康发展。

他同时表示,取消预售会倒逼房企注重建筑质量。预售会产生货不对板、维权等现象,取消预售也是保证产品质量的一个重要渠道,而如果现售产品质量较好,价格稍高些消费者也可以接受。

刘澄则认为,降低预售比例可以抬高房企门槛,有利于土地市场降温。但对于商品房供不应求的地区来讲,取消预售可能会加大供需矛盾。房企门槛一定会逐渐抬高,一旦改变预售制度,将对房企资金形成较大压力。现房出售更重视建筑质量,也便于购房者与监管部门对建筑质量的监控和评测。

美联物业全国研究中心总监何倩茹却认为,该政策落地概率不大,预售政策是销售的一大进步,可为开发商减轻资金压力,加快开发周期。虽然烂尾、维权等现象也存在,但这是开发商没做好。

赵卓文告诉《每日经济新闻》记者,采取现售对工程质量要求更高了,特别是精装修房子,要接受市场和客户检验。对促进行业质量管理水平提高有很大好处。

房企高周转或将难以为继

商品房预售制度存在硬币的两面性,一方面能够减轻开发商的资金压力,加快开发建设解决市场上房屋供应不足的问题,但同时存在烂尾、违规销售等乱象。行至今日,商品房预售制度真的到了退出历史舞台的时候了吗?商品房预售制度取消之后将给市场带来怎样的影响?

《通知》指出,商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

厦门房地产经纪协会会长傅强向《每日经济新闻》记者分析指出,目前很多中小房企面临现金流压力,如果取消预售制度,对中小房企将形成空前的资金压力,或将成为压垮中小房企的最后一根稻草。

黄立冲表示,目前一旦取消商品房预售制度,减少可出售住房的供应,不利于稳定房价。同时资金的使用效率将更低,住房开发成本将更高。开发商将出现一连串的资金和开发链条问题,开发商日子将更加难过,同时还将加速部分房企的违约风险。很多完成预售的房屋将没办法按期完工,可能引发业主维权,存在不稳定的因素。

同时,黄立冲认为,如果取消预售制度,目前房企的高周转模式将难以为继,高周转通过快速开发建设快速回笼资金,在当前开发商现金流承压的情况下,能在一定程度上缓解资金压力。而一旦预售制度取消,开发商将面临空前的资金压力。

房地产开发业务涉及庞大的上下游产业链条,如果取消商品房预售制度,将对上下游产业链带来影响。傅强指出,目前很多中小开发商采取代理模式,如果上游的开发商资金出现问题,则一系列的资金将无法兑付,该制度取消的影响面将非常广。

宋丁表示,取消预售也是一种调控手段,是内涵式的调控,不像限售限价这些赤裸裸的调控。企业方面,如果政策落地,对房企现金流考验很大,资金链不好的房企最终会被迫退出市场,取消预售可以说是拉开了对企业的改革序幕。企业主要是看资金链、现金流,而不是说大小企业,当然相对来说中小企业压力会大些。企业必须要有足够的现金流才能承接项目,未来企业必须平衡好负债表、利润表、现金流量表这3张表,加大自有资金的周转,适当平衡银行贷款和其他渠道融资,且要有一定的利润空间,这的确会是一个严峻的考验。

赵卓文表示,若政策执行,楼市会发生重大改变,会加速行业集聚度,中小企业更没空间。从房企角度来看,政策会加重企业资金压力,加大资金成本,高周转将变成慢周转。

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