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万科郁亮:房地产业洗牌在即,如何活下去是共同问题

发布时间: 2018-09-28 09:02:11

来源: 焦点房产网

分类: 业界访谈

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日前,万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示,尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。

郁亮称,在这一时期,集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

3年都没做成的业务不要再做

郁亮称,6300亿回款目标,今年还有一半多没完成。未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务;未来集团有序增长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务;万科500强地位的维持,也主要靠开发业务。

对开发业务的梳理而言,郁亮指出,要关注库存问题、换牌问题。同时要梳理哪些项目在未来变化之后能做得更好,哪些投资不太慎重需要进行调整。同时关注产品力和服务水平提升的问题,限价时代使得我们在产品力上不花功夫,但未来市场有可能不会增长,总体市场规模仍然很大,靠什么让消费者选择你?要靠性价比、产品和服务的能力。

对于非开发业务的梳理,集团提出了5个基本原则:一是投入和产出的匹配问题,严重不匹配的项目必须要调整;二是风险和收益严重不匹配的业务必须要调整;做了三年还没做成的业务不要再做;做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做了;出于奖金导向建立的能力中心,可以公司化运作,但不算业务。

对郁亮而言,一些小概率事件必须确保风险可控,否则业务只能面临关门的境况。比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的负面事件等等,一旦发生,业务只有关门。郁亮称,所以对于小概率、高风险事件,需要认真梳理,如何确保风险可控。

换岗须换薪,一年一起立

郁亮表示,集团组织重建的次序是“先业务后管理、先一线后总部”,总部组织重建已经完成。在总部组织重建完成后,各个事业部要进行新一轮的组织重建。

据了解,总部新的架构中取消原有的部门设置,成立三大中心;取消部门分管领导和部门经理,除集团合伙人外三大中心由26个中心合伙人进行管理,这使得更多人获得复合增长机会,组织也更加扁平化。

郁亮称,业务梳理过程中势必有人会离开万科。事人匹配过程中,必须保持统一起跑线,不管是博士、本科还是大专,只按能力和业绩定岗定薪。万科非常像农民,特别怕亏待别人,外面招进来的人的薪酬比一直在万科的还高,一再发生以市场薪酬水平为理由的内部调薪申请,这是不合理的。此外在人员调动过程中,发生的新调入人员与原有人员的薪酬差异的问题,也要求通过根据能力、业绩、岗位定薪来解决。以后换岗必须换薪,同一起跑线,一年一起立。

此前报道:

万科郁亮:高房价现有两个转折点,房地产行业面临重新洗牌

今年上半年,从中央到地方政府,宏观调控政策频频加码,市场出现了明显反应,房价上涨势头得到遏制。

如何看待这一轮的政府调控?“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现?中国未来房地产走向何方?刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮,接受“新华视点”记者独家专访,对房地产市场的焦点问题坦陈看法。

郁亮指出,高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

郁亮认为,中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。

他指出,现在来看,高房价问题突出的城市就几十个,都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市,是否应该限价、限购值得商榷,因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

住房租赁市场方面,郁亮表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。

谈宏观调控:需要功能回归

记者:上半年,中国房地产的关键词就是调控,你如何评价这一轮的房地产调控?

郁亮:我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。

今天行业站在一个新的起点上。近期,上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套,其他部分城市也公布了类似计划,标志着一线城市正为解决居住问题做努力。

记者:住房租赁市场一直都有,现在重提租售并举有何深意?

郁亮:租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据,居住消费占GDP比重,美国是12.5%,英国15.7%,德国12.1%,日本14.1%,中国6.7%,居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看,我们租赁市场的发展空间很大。

从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,但现在主要是业主个人放租,服务商太少。万科是少数几个试水者之一,目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。

从政策看,目前的租金回报率1%-2%左右,这导致大家“赔本赚吆喝”;再者,长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题,如果长租不能解决小孩上学,那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解,否则租售并举解决居住问题就会成为空话。

谈未来:中国城市化进入第二阶段,房地产业洗牌

记者:目前一线城市楼市出现“僵局”,而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样?

郁亮:我认为高房价很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性,“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调,如一些银行的按揭十分紧张,另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

同时,我们认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。目前,房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够,甚至已经失去意义,围绕一线城市、强二线城市的周边区域,伴随着城市圈带的扩张,都有很大发展空间。

轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来,结合我们回到“只住不炒”的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。未来,万科的布局也将出现变化,会更强调特大城市和周边的协同,投资的概念、方向会有调整。

记者:有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨,你怎么看?

郁亮:现在对于房价的看法很多,关注的重点不应该放在涨跌上,而是如何解决这类大城市的居住问题,我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势,取决于土地供应,取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈,总面积1万平方公里,建成区面积达到8000多平方公里,其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅区,还能够保证多数市民通勤时间在1之内,靠的就是“轨道+物业”,这一模式扩张了城市边界,大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中,有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍,需要逐步解决。

谈供给侧改革:大城市房价很高年轻人买房怎么办?

记者:现在大城市房价很高,年轻人很难买房,租售并举能解决这个问题吗?

郁亮:租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应,完善相关体制机制建设,另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一种“1153供给模式”设想,即:将房地产供应分为四个层次第一个层次的10%是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

第二个层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员,他们也是社会的宝贵人才,是社会稳定的重要力量,他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业,对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通,否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

第三个层次的50%,是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对第一次 置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺,每年的可支付住宅规划是什么,让大家做到“未来有房,心中不慌”;同时提供长期稳定的首套房金融支持方案,为他们置业提供实惠。

第四个层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。

(新闻来源:焦点房产网)

责任编辑: beihaiadmin

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