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近日,广东的一个文件引起楼市大震荡,全国房企忧心忡忡——25年历史的商品房预售制可能要被取消。
商品房预售制或被取消
9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容,广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
一时间,取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。
消息一出,各方关注,媒体甚至解读为“广东酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售!”。
广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”
另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。 虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。
毕竟有时候吹风,是为了试探市场,为政策落地提供前提。
政策的信号确实变了!
如果不是休市之后才放出这一“大利空”,大A市场中的地产股估计早就绿到底了。
科普:什么是预售制
土地70年产权、公摊面积、商品房预售制,堪称房地产市场的三大发明。
但可能大家不知道,这三大发明并不是国内独创,而是借鉴了香港的房地产模式!
1950年代的香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时的开发商为了解决资金问题,便推出了预售制度,房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。
这也就是俗称卖期房、卖楼花!
这种模式可以帮助地产商提前回笼资金,节约资金成本,撬动更多项目开发;且回笼资金越快,节省的资金成本越多,撬动的项目越多。
空手套白狼?
中国国内住房制度改革初期,由于房企普遍缺少资金,商品房供应量小。因此,借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。
目前城市商品房约85%采用预售制,因地产商提前拿到钱后,可能因挪用资金、管理不善等问题,引发工程烂尾和纠纷。
在各城市中,仅上海商品房需完成至主体结构封顶并通过验收才能拿预售证,其他城市或多或少都采用预售制。
所以,如果中国楼市彻底告别“香港模式”,那将是翻天覆地的变化。
可以说,预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。
取消预售制对房企伤害有多大?
取消预售制,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌,行业淘汰和兼并将加速。
事实上,最近一段时间,银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限,一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。
而那些大开发商也不是高枕无忧。
虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围,大鱼吃小鱼。但预售取消,整个市场都要面临资金压力,房企的利润必然大受影响,高速扩张的历史将一去不复返。
有分析指出,中小房地产开发商,或将面临生死之劫。
1、万科、保利等龙头房企利润下降4%;
2、对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大;
3、行业淘汰会加速,建房成本会增加。
近日,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,房地产行业的转折点已经到来!
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去几十年,每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量,可能是这次取消预售制的新动因。而从未来演变趋势看,提高预售门槛是必然的历史进程,主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售,将增加开发成本。
地产评论员吴其伦则赞成取消预售制。商品房预售制,是房地产市场矛盾激化的根源。预售制令开发商有了欺诈的可能,令开发商有了捂盘惜售、哄抬房价的可能,也令开发商有了卷款潜逃的可能。
房价将会何去何从?
一旦预售制取消,房价将会何去何从?
很多人担心,预售取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。不过,也有分析指出,这些是过度担忧。
其一,现在早已不是住房短缺时代,一二线城市早已进入存量房时代,取消预售的影响,没有想象那么大。
其二,影响房价的根本因素在于两点:一是货币放水,二是土地垄断。有没有预售制,在其中的分量并不大。
其三,楼市已经进入冰封期,最大的制约因素不在于供给,而变成需求,刚需们都在持币观望。
其四,预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。取消预售,显然符合购房者的利益。
不过,预售制高周转的好处是提高了地方土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,土地财政又会受到影响。
所以,利益错综复杂下预售制显然不会那么容易取消。
(新闻来源:巨丰财经综合)
责任编辑: beihaiadmin
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