专家视角：住房租赁市场如何治理

“当前住房租赁市场治理”研讨会

(2018年9月19日下午，由上海(楼盘)交通大学中国城市治理研究院与上海市房产经济学会共同举办)

专家观点摘要

陈杰(发起人，上海交大中国城市治理研究院教授)：今天研讨会有4个逐层递进的议题，第1个是市场动态，第2个是行业发展，第3个是政府监管，第4个是治理机制。租房市场比购房市场更基础，租金比房价更涉及面大。租金不仅影响居住满意度，还是CPI的重要构成，直接传导到通胀水平，全面影响生活质量和社会稳定。所以提供可负担的租房供给，政府有这个责任，不可缺位。租房市场远不是一个完全竞争的市场，存在很多市场失灵。所以，在很多国家，租房市场都是有政府监管。但问题是，在租房市场有市场失灵的时候，政府监管和干预，是不是就能提高市场效率、增加社会福利，同样是有很多争议。对于租金水平的管制，经济学界可以说是异口同声反对。对于租金涨幅的管制，反对声音相对少一些，尤其当租金涨幅对新房有若干年豁免后，但反对仍是主流。今天这个研讨会，重点想提醒大家，在租房市场这个利益主体多元、涉及面很广的领域内，不仅应该谈政府该怎么做、怎么监管，更应该讨论作为公共政策，各方利益诉求如何能够得到平衡表达，如何能共同平等地参与政策制定过程。总结起来，住房租赁市场要健康发展，需要充分激发市场活力，但也不能完全依靠市场。上海应发展租赁市场多元化供应格局，除了由企业提供租赁住房外，需要进一步增加由国资国企筹建或参与的租赁房源，补充市场需求，制衡租金价格，让更多老百姓(603883,股吧)租到称心如意的好房子。

张泓铭(上海社科院研究员): 房屋租赁市场2016年前是基本平稳的，有些问题但没有大乱。2016年以后，中央出台了“加快发展”的两个政策，从此全国有了新的气象，同时在实践中也出现一些泡沫迹象。现在，住房租赁专业机构的共同困惑是如何可持续发展?其中，保障性机构的困惑是租赁价格及营业收入偏低，对策思路是逐步向保本靠拢。市场性机构的困惑是缺乏理想的投资回报，对策思路是逐步向净资产平均利润率回报靠拢。对于住房租金要不要管制?可以讨论。保障性租金需要管制;市场性租金不要管制，但应该引导。我对于当下住宅租赁市场租金波动和泡沫迹象问题的对策是：一、要舒缓过快发展的步伐，落实政策不要起哄、不要运动，要稳步。要注意政策实施可能有一个类似金融的乘数效应，即中央出一个政策，到省市、部门执行时有所放大，往下推到地市又可能放大，逐级放大，以至于有某些泡沫迹象。所以，要舒缓所谓的“加快发展”，不要过于着急。二、要谨慎对待租赁资产的金融化(如上市、资产证券化等等)，要避免为了金融化而造成租赁市场的人为失衡。总之，要把这件事研究透了，然后稳步推进。三、要加强同租赁者密切相关的市场经常性管理和持续管理。

崔光灿(上海师大商学院教授)：第一，目前上海住房租赁市场供应结构呈多元化格局保障了上海的租赁市场比较平稳。第二长租公寓作为供应端的新业态，既需要规范也需要支持。第三，规范与支持并重，注重整体住房租赁供应侧结构优化，住房租赁市场健康发展。目前上海租赁居住的常住人口约占36%。由企业经营的长租公寓市场目前也非常大，我估算在10%-20%之间，剩下的70%左右是社会上的私人出租。长租公寓作为新的业态，其产生肯定有社会背景的，肯定是符合某种发展规律的。如果没有企业去做，完全是私人来做的话，群租现象很难管理。长租公寓公司进去相对比较规范，从社会管理的角度来讲，长租公寓包括二房东模式长租公寓是有需求的。长租公寓是新业态，也产生了许多新的问题，最近大家比较关注的是三个问题，一是装修供应标准问题包括污染等，二是房租贷问题，三是抬高租金的问题。第一个是行业标准和规范性问题，第二个是金融监管问题，第三个租金问题，我们跟踪起来感觉长租公寓的租金定价还是合理的。以上问题的对策，还是要进一步规范与支持市场以及投融资行为。增加租赁住房的有效供应，要发挥行业协会的作用。提高住房租赁备案率，需要精细化管理。

陈泽帅(贝壳上海研究院院长):现在长租公寓行业有五大系，创业、国企、酒店、中介、房企。长租公寓运营的核心要素包括，房源获取能力、品质管理能力、供应链管理能力、客户获取能力、运营效率这5个方面，在这个行业内的5大系玩家在以上这几个方面各有所长。长租公寓基本上分为两大市场：一种是集中式市场，创业系占了60%;分散式市场，就以自如、相寓两家独大。2016年自如的公寓超过60万间，截止到2018年预计会将近80万间。长租公寓有六大融资渠道：风险资本(VC股权融资)、产业基金、传统债权融资(银行贷款+公司债)、互联网金融(P2P)、资产证券化(租金收益类ABS+CMBS+ABN)、类REITs(目前多为契约型基金+专项计划的双SPV模式)。上海租房供给量和需求量都非常大。潜在租赁人口在上海常住人口中占比超过40%，2016年是1047万人。租房供给合计582万间，其中个人普租483万间，分散式品牌公寓44万间，城中村43万间，集中式品牌公寓11万间，机构化比例为9.5%。上海租房供给相对平稳，但是供给存在错配。租客人均租赁面积17平方米，租赁住宅单间人数是1.8人。而市场上高达70%的供给-个人普租，室均面积是40平米，加上一室户比重很少，不适合单身为主的租客群体需求，供给与需求存在错配。长租公寓室均面积是29平米，改善了租赁供给错配。长租公寓在减小租房资源缺口的同时，也提高了品质，其中包括：(1)公寓价格涨幅更低且稳定;(2)长租公寓"N+1"改造模式让室均面积降低的同时单室租金也降低;(3)长租公寓空置期更短，住房资源利用率更高。同样出租五年，普租的房屋空置期平均是150天，长租公寓空置期能缩短到115天。我们做了一个定量研究，自如入住对租金的影响只有0.88%。自如对于租金的影响，大部分来自于对装修品质的改造和房屋房间数的提升，本身的直接影响很小。整体来说，上海市的长租公寓的发展程度和市场占比都比较低，跟北京(楼盘)相比还远低于北京的水平。

张宏伟(同策研究院院长助理)：从2017年3月到今年8月份，这18个月上海租金涨幅水平在25%以上。租金上涨有几个因素：(1)房价上涨带来租房供给减少，推高租金;(2)政治拆违和类住宿，减少租房供给;(3)物价上涨。我们还发现，租金波动性与租金价格水平本身来说，关联性不大。上海专业机构持有的租赁房源，集中式约10万间，分散式约40万间，合计50万间，老百姓散租是200多万套。机构持有的租赁房源占比不高，不会是租金上涨的主要原因。

林甦(蛋壳公寓副总裁)：到底专业机构进入或资本有没有推高房租?我这里很负责地提出来我们的判断，没有。我们认为，北京等城市租金的上涨，根本原因是供需失衡。包括供需结构不匹配：个人房东提供的多为整租房源，分租(合租，按间出租)的意愿和能力较弱。而随着90后乃至95一代的成长、就业，年轻一代的租住需求已经不再是单纯的满足睡眠空间即可，而是需要交通便利、维修保洁服务乃至同群的社交需求。这方面市场供给严重不足。同时，还有一个重要因素需要考虑到，城镇化因素。随着城区外延扩张，轨道交通网络的健全，产业布局的调整，生活配套的完善等因素，大量租赁人口向郊区疏解。这些区域原本租金价格低廉，需求上升后，租金价格自然出现上涨，且增幅比市区明显。长租公寓在租赁市场中的作用是什么?(1)盘活存量市场，增加有效供给。(2)稳定租赁关系，平抑租金涨幅。(3)利于统一监管，避免劣币驱逐良币。我们建议在安全规范前提下，将N+1模式纳入合法发展道路，促进提升房源供给。我们还建议，支持发展机构化、平台化的运作模式，设置合理的准入制度。租金贷本身应该是中性的，要规范发展。要限制使用人，租金贷使用要规范，租金贷发放机构也要有一定的门槛。对于政府来讲，要避免两件事。一个要避免劣弊驱逐良弊，第二是避免大而不倒。

凌维慈(华东师大法学院副教授)：宪法的相关制度是承认可以对(租赁)合同的自由进行限制。这个限制的主要手段，从各个国家的实践来看，主要的手段是两个手段的配合。一个是租金的限制，一个是解约权限制。如果没有解约权限制的话，其实租金限制也是实现不了的。租赁市场是和人权有关的，就不仅仅只是关注经济上的效率问题，一定要考虑里面多重的价值。作为立法者，要从社会公益的主体来去做出更好的制度设计。

顾长浩(上海市法制办前副主任)：政府、国家从公共角度究竟是不是要介入租赁关系?我个人认为已经到了介入的时候。怎么保护承租人已经是应当提到立法议事日程，尤其是我们国家大家都公认贫富差距很大的情况下。我认为有两个原因：一个是承租人和出租人在租赁市场地位不一样。承租人肯定是弱势地位，出租人可以不出租房屋，但承租人一刻不能没有房子住。出租人价格不满意可以等待，而对于承租人来讲等待的时间宽容度肯定不如出租人。第二个是谈判能力上的差别，出租人强于承租人。一般情况下，都是出租人定好所有的格式合约后让承租人签订，不可能讨价还价，你要么接受，要么拒绝。要注意长租这个企业的出现突破了我们一条法律规范，可能没人注意。到目前为止的国家条例、上海地方法规规章都规定，房屋代理不得赚取差价的，我们都突破了。因为这种行为具有市场的合理性，所以没有人提出异议。这个非常合理，但法律上是禁止的，为什么要禁止呢。还有一个很重要的问题大家没有想到，长租权允许不允许转让。

崔裴(易居房地产研究院房地产流通所所长)：1、衡量一个住房租赁市场，一是要看规模，二看供给方的专业化程度。从国际比较来看，我国住房租赁市场的供给方在专业化、规模化程度上都远远落后于发达国家。正因为如此我们要发展机构出租人，虽然目前在发展过程中出现了很多问题，但任何事物都会有问题的。我们要在方向正确这个大前提下看待目前出现的问题。2、房地产市场和整个社会经济的关系，就好像我们人体的皮肤与整个内脏。房地产市场就是整个社会经济的皮肤，很多房地产问题不是房地产本身的(当然房地产自身也有很多问题)，而是社会经济(内脏)的问题在房地产市场(皮肤)上的表现。租金贷就是如此。租金贷背后的原因是什么?住房租赁经营的企业需要有长期资金的投入，这个投入沉淀在租赁住房里面，然后通过现金流来慢慢回收，这种经营模式需要低利率的长期资金，发达国家有REITs、银行长期贷款可以解决。我国没有，租金贷就出现了。3、住房租赁市场治理，政府应该是一个参与其中的建设者。比如说法律建设，发达国家都有关于住房租赁专门的法律，或者在民法里面有专门的章节，我们没有，需要抓紧建设。另外，城市政府应该要尽量在权力范围内做一些建设性的东西。应该将租赁住房市场的治理纳入整个社会治理的层面。

王中江(智裕创赢董事长)：美国40%的居民以租房为生，美国的租房制度是最市场化的，也是最自由的。谁是长租公寓的租客?美国的租客超过40岁以上很少。40岁以前大概22岁-28岁之间是长租公寓的主力租户。目前在美国长租公寓的出租率大概在96%-97%。我们在美国投资长租公寓，30%是自有资金，70%是银行贷款，而且可以贷30年，10年是固定利率，而且还可以做到前面5年只付利息不还本金。如果6个点的项目回报率我们可以做到投资回报率8-9个点，因为有杠杆，70%资金靠银行贷款。美国长租公寓最大的投资人是家族办公室，第二位是保险和各种各样的基金，第三位才是各种各样的短期投资机构。真正的散户是非常少的。

吴天南(万科租赁住房事业部前策及合作开发负责人)：作为市场化的运营商还是要达到一定的投资回报要求的，并不能取代政府的公租房、保障房的社会福利体系，更不和新加坡80%的人所居住的“组屋”体系相类比，符合市场规律的生意逻辑是这个行业长期、稳定、健康发展的重要基础。万科现在对市场化拓展比较谨慎。所以我们现在跟区政府合作。万科还和上海的国企在租赁住房方面开启了广泛的合作，输出自己的专业能力。从更长远的角度来看，行业的发展的激进的投资一定会逐渐回归理性，应该让市场自行调节。

陈利明(上海市杨浦区公共住房租赁公司的总经理助理)：越来越多中等收入的人群愿意接受公租房。公租房社区是混合型、外向型青年人为主体的多元化社区，有年轻化、工作稳定、高学历特性。今后公租房新建、改建、配建应该是以55-60平米的两房做优先的配置。公租房租金遵照略低于市场价格原则，平均约为8.5折，调价每年修订一次，报房管局备案后向社会公布。