长租公寓发展进入瓶颈期，市场停滞五大风险待解

在鼎家公寓暴雷和自如甲醛事件之后，长租公寓从9月份开始停止激进扩张。北京(楼盘)多位业主称，自如开始解约一些之前高价拿到的房源，因为涨价之后部分房源很难找到租客，如果业主不同意协商降价，自如会直接选择跟房东解约。

一位行业人士称，在这次事件之后，他预计未来2到3年行业的风向会进一步恶化，而不是变好，长租公寓短期看空。

广东省租赁协会会长刘昕则警示：如果大家不去抱起团来把这个行业维护好，它就像一个金矿，我们每个人都去淘金，没人在上面做好安全措施措施的话，很容易就倒塌了。

2018年被认为是租赁市场的一个拐点，不止是受到鼎家事件的影响，从2014年YOU+公寓拿到行业的第一笔融资开始，实际上整个领域的成本、竞争环境、扩张速度已经逐渐发生变化。到2017年通过“二房东”剪刀差来获取利润的纯租赁模式遭受挑战，国家队、开发商大批进入租赁市场，开始不计成本的投入。头部企业中，自如在两年多的时间内新增了约30万间房源，规模翻倍，企业之间的竞争也在加剧，所谓的推高房租事件只是企业间竞争开始的一个影响。

据了解，由于在拿房环节的竞争加剧，一些项目的利润被摊薄，特别是在一线城市，深圳(楼盘)一些项目的利润率甚至不到1%。“现在全国有十万间签约量，真正的通过率只有2%，98%的项目拒之门外，这是非常艰难的”，世联红璞公寓总经理甘伟说，“整个长租公寓领域是一个相对边缘化的状态。”

新派公寓创始人王戈宏则直接说，国家队、开发商进场，创业型公寓未来前景未卜。

截至目前，长租公寓企业的融资额累计已经超过400亿元，但只有少数几个公司的融资进度到了C轮。长租公寓企业需要在运营等方面加速，让现金流达到和扩张匹配的速度。

从整个市场层面看，长租公寓企业目前主要面临五类风险。

拿地风险

国家队进场之后，不同企业之间的拿地成本对比出现明显极差。例如，上海(楼盘)已经成交了32宗租赁用地，主要被国家队获得，今年5月份挂牌的地块，楼面价只有8000元/平米，但旁边的房价高达12万元/平米。通过不同途径获得的项目土地成本差别极大。

贝壳研究院院长杨现领说，“今天我们整个租赁的土地来源还是比较单一的，未来土地市场只有能够实现多元化才能够形成租赁有效的供应。”

一些租赁专项用地的出让成本比较低，但另外一些因为竞拍价格达到上限而被迫持有的项目地价成本却很高，这样的项目并非个案，但统一面临“账难算”的困境。

另外，在二级市场上，目前的重资产的提供者还不多，且有大量项目产权复杂，暗藏风险。一些优质项目因为长租公寓企业的拿地需求增加，也相应提高了价格。

在北京的总部基地板块，2016年时长租公寓企业获得项目的成本不到3元/平米/天，2018年已经涨到了5元/平米/天。对于长租公寓企业，租金价格占到出租价格的比例在快速上升。

58集团高级副总裁叶兵表示，作为市场化的机构如果不能很好地把握清楚当地土地把控、供地计划数据甚至需求层面的数据的话，市场化的租赁机构进入长租公寓市场将面临巨大风险。

此外，目前对存量资产土地性质的政策限制也很严格，工业用地、住宅用地被禁止用来做长租公寓，集体土地尚未大规模入市，旧城改造项目的审批也很严格，只有商业用地被允许做长租公寓，导致了一定程度的资产。

资本风险

能拿到融资对长租公寓企业来说并不一定是好事，有企业对作者表示，他们更愿意通过REITs、ABS等途径获取资金，因为这样不会丧失控制权。

但是，长租公寓行业目前处于快速扩张期，企业需要资金往往是在开发阶段，也就是拿房投入期，长租公寓企业喜欢的REITs、ABS、CMBS产品则是针对运营阶段，所以一些企业不得不用股权换资金，或者把一个项目的现金流用来拿新项目，一旦出租率下降就会导致资金链断裂。

从资本角度看，优质项目资产证券化的利息约在5%左右，但股权融资的投资方则普遍对回报率又更高的预期，因为国内私募基金的资金主要来自于一些企业主等个人，他们追求的回报率普遍在银行利息的两倍以上，而且随着经济进入新常态，部分资本也出现不稳定现象。

远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰认为，“有些资金募来融来的成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力取得资本预期回报的话，对于这个企业来说，这种资本反而是有害的。”

因此丢掉控制权，或者引发企业资金链风险的案例已经有发生。其中也有因为期限错配和资金用途监管不严的问题，不过横向对于发达国家，国内长租公寓企业的资金成本明显偏高，这将会直接影响到一个项目的投资回收期，从而影响到企业的估值和风险承受能力。

模式风险

多数行业人士认为，长租公寓还处于“摸爬滚打的阶段”。尽管新型长租公寓在国内的发展已经有近十年时间，但是在运营和模式上仍没有找到企业想要的第二增长点。随着领域内的竞争者增多，“跑马圈地”风渐浓，这些企业更需要新的利润来源支撑现金流。

早在五年多以前，YOU+公寓就提出从社群赚钱的想法，为租客提供咨询服务、线下课程等，但这一模式一直没有一家企业能够真正跑通。还有一些企业计划做O2O、金融服务，却面临跟开发商物业一样的困境：你的业主/租户并不一定采买你的服务，物理空间和线上社区没有看起来那么近。

另外还有一些企业计划从家居方面赚钱，但又面临客群规模、仓储物流等体系性问题。所以，现在的主流赚钱方式还是回到根本，从租金赚钱，通过输出管理赚钱，持有型物业则通过资产增值赚钱。

蘑菇租房CEO马晓军表示，在资本介入行业之后，“面粉”(拿地成本)的价格必然会上涨，“面包”(租金)的价格可能涨幅不一定那么快，对整个系统、包括企业运营效率的要求必然会提升。

数据风险

自如有60万间房源，但并不能和百万流量画上等号，线下的流量过于分散，线上的流量黏性较低，所以在估值和模式中很难测算租户的用户价值，也就是说长租公寓企业的用户数据和互联网公司的用户数据并不在一个维度，很难打大数据概念。

长租公寓领域的行业数据也是缺失的，除了用户数据，租金数据、入住率、拿地成本、多维度的房源数据都不透明，许多维度的数据也没有线性特征，随机性较大，给合理的政策制定和企业价值评估增加了难度，也增加了管理成本和风险。

供需风险

虽然目前长租公寓的供应量占比不到整个市场的5%，但是未来在重点城市将会有大量的集体用地进入租赁市场。未来五年全国13个城市将供给1000万套集体租赁住宅，其中北京将供给50万套，上海供给70万套，深圳供给110万套，南京(楼盘)供给50多万套，成都供给165万套。

据不完全统计，目前北京市场上有约200万套可租赁房源，若50万套集体租赁房源入市，相当于市场供给量增加了25%，将会彻底改变一些区域的市场结构，甚至出现供大于需的情况。

石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙认为，谁能拿到这块市场，意味着谁可以在未来的长租公寓领域当中做好最好的角色。尽管集体租赁用地的开发建设会以国有企业为主，但其它企业仍旧在一些区域和托管运营中能找到自己的角色。

在租售并举的大方向下，长租公寓已经成为一个创业主赛道，社会大众的关注度也逐渐从房地产开发市场转向租赁市场，正视风险、警惕泡沫才能提升租客对长租公寓品牌的信任度。