棚改政策调整对北海楼市影响大吗？

提要：棚改货币化安置政策微调势在必行，北海市或多或少也会受到一些影响。即便全面取消棚改货币化安置，北海的楼市格局也不会发生重大变化。

在全国房地产去库存基本告一段落的大背景下，对于棚户区改造货币化安置等方面做出部分调整也正在被提上议事日程。近日国务院常务会议关于棚改的未来发展做出指示，指出棚改是重大民生工程，也是发展工程，这项工程对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说‘一举多得’。棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办好。

同时也对棚改的下一步工作作出具体要求，要求落实未来三年的棚改计划，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。更强调“棚户区改造是弥补历史欠账的民生工程，也是推进新型城镇化的重要途径，要积极加以推进，切实改善城镇住房困难家庭的居住条件。”

自2013年实施棚改以来，货币化安置就在整个改造安置工作占较大的比例，并且在很多地区的库存去化过程中发挥了重要的作用。但是各地的具体情况不同，因此国家的指导意见也是因地制宜一地一策。

具体到北海市的情况，因为近三年本地房地产库存去化速度较快，已经从2015年的30个月的去库存周期降至2017年去化周期6个月。总体上来说，北海是迅速地走过了供过于求到供不应求的过程，按照国务院的精神，未来取消货币化安置优惠政策的可能性还是很大的。

不过，北海不同于其他地区的一带一路国家战略和北部湾经济特区背景下扩张性的城市发展规划和每年新吸纳十几万城市外来人口的高速增长态势。其长期土地储备充足，可以快速补足库存。今年集中开盘的大量新楼盘也充分说明了城市的增长潜力和后劲。

而且，棚户区改造的每年增量相对于城市扩张和商品房开发数量是两个量级。近几年按照计划完成的棚户区改造项目平均每年一两千户，而商品房销量在实现井喷的2017年已经接近四万套，2018年前7个月无论是总交易面积、套数还是销售额都实现了同比两位数以上的较大幅度增长。由此可见北海的商品房去库存化对棚改的货币化安置依赖度很低，主要依靠城市居民改善性需求和迅速增长的外来需求支撑。棚改项目作为民生工程主要发挥改善住房困难群众居住条件的作用，与新建商品房的直接区位竞争不大。

可以预见未来若干年北海还会保持较快的城市扩张，楼市则会呈现购销两旺形势。而随着对外地人限购政策的实施，其价格走势也会更加稳健。相比其他三四线城市，即便全面取消棚改货币化安置，北海的楼市格局也不会发生重大变化。