高杠杆率并不可怕 北海楼盘君与你聊买房

房地产行业是中国实体经济中杠杆率最高的行业，无论需求端还是供给端都是。特别是全球金融危机以后，中国的四万亿刺激经济和宽松的货币政策，加上固定资产投资的迅速扩大，更是把大部分房地产企业推上了高负债运行的境地。同时，居民部门的负债率也一直在上涨。这些都在舆论里都引起了对高杠杆率带来金融风险的争论。 

宏观经济和行业的健康和风险程度的确是跟杠杆率相关，但并不是简单的线性关系。高杠杆意味着相对于有效的资产主体的负债率高，更多地靠别人的钱来投资或消费。杠杆率对不同风险的资产是不加以区分的。只看杠杆率并不知道真正的风险情况。对行业企业和个人也都是一样。行业的杠杆率更高，其另一面就是该行业利润率更高，自然也更吸金。 

所以比单纯杠杆率数据更重要更能反映系统性风险程度的，是高杠杆与健康可持续的正现金流的匹配程度。如果一个经济体里面，大部分负债都是短期高利率债务，并且缺乏稳定的现金流作为支撑，那么即便总的杠杆率水平不高，但是总体风险并不低。相反，如果更稳健更守财务纪律且量入为出的刚需人群进入按揭贷款市场，从数据上看全社会的杠杆率是提升的，但是实际总的风险却是下降的。 

从中国的情况来看，首先我国的按揭贷款是很少证券化“金融创新”等再融资幺蛾子手段加持的，可以说本身的风险就很低。（金融创新是在原有负债的杠杆倍数上通过证券打包出售再提高倍数，是在杠杆之上加杠杆。） 

其次，各地的房地产调控政策不断加码无日无之，可以说在一二线城市（现在已经扩散到不少三四线热点城市）限购限贷等措施已经让多数投机者失去购房资格。不管初衷是什么，越来越多的使用超高杠杆的人群是被政策挤出了市场。同时新进入市场的则更多的是纯粹刚需和居住为主兼顾投资需求的购房者。大部分购房者按揭贷款利率水平很低，且所使用杠杆倍数并不高。 

具体到我们每个人，只要是根据自己的实际收入和能力水平进行理性决策，一个本来没有负债的个人或家庭，按揭贷款首付30%买房子，几倍杠杆一下子就升上去了，但是本身风险完全在可控范围内。 

另外，我国的宏观杠杆率目前增速已经明显放缓，2017年杠杆率增幅比2012年至2016年杠杆率年均增幅低10.9个百分点，2018年到目前又进一步收窄，数据上说明结构性去杠杆在有序进行，而金融监管的加强，高风险者被挤出，整体负债的结构是在逐步优化。表现就是风险更高的企业部门杠杆率在下降，而居民个人部门则在平缓增加。  

经济各个部门杠杆率变化 黄线为居民部门

随着经济结构调整和改革深化，中国的去杠杆化进程还会继续下去。但是这并不否定具体的行业、企业和个人必要的杠杆增加，否则央行连续降准释放流动性就无的放矢了。所以别被一知半解伪专家忽悠，说什么中国的杠杆率太高系统性风险马上要爆发如何如何。 

房子，需要就买；杠杆，该加就大胆加。全款能说明你的豪富，负债才说明你的能力和远见。