买回迁房怎样避免风险

市场上的住房，其权属性质会有差别，相对应的价格也有上落。比如商品房和回迁房就存在一定的价格差，而回迁房会涉及到更多的问题，没有深入了解其实际情况是不能贸然购入的。

很多人心里对于回迁房，商品房以及经济适用房傻傻分不清楚，所以经常会有人有这样的疑问，回迁房能买吗?买时需要注意哪些问题?

回迁房能买吗?买回迁房可能会有什么风险?

首先回迁房是拆迁政策的产物，一般指的是开发商征收土地时，补偿给被拆迁住户的房子。

回迁房产权年限要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的：

一、如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年;

二、如果回迁房是用作综合用地使用的话，那么产权年限是50年;

三、如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。

回迁房和商品房的主要区别体现在

一、房屋价格不同

回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。

二、房屋权利不同

符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款。

三、买卖关系不同

商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

回迁房是否可以买卖需要分不同情况处理：

一、业主已取得房产证

有房产证的回迁房，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

二、业主手中只有回迁协议

业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

购买回迁房可能面临的问题

一.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。

产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。

二.过户登记费用高。

回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。

三.存在一房多卖风险及违约风险

在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

此外，大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

四.存在安全隐患

有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且，很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

小编建议在签订此类回迁房买卖协议时，要写明办理房屋所有权转移手续和交房的具体时间或期限。此外，买方还应留一定数额的尾款，等彻底办理完过户手续后再付给卖方，以尽量减小卖方未来违约反悔的可能。

最后小编还要提醒购房者：购买回迁房一定要查清其土地性质，避免购买到集体土地性质的回迁房屋。

如果是划拨国有土地上建设的回迁房，因为享受了国家政策的优惠，其价格不含土地转让金，当办理房产证时还需补交相关税费，当然这也可以和卖家约定好双方怎么出费用。