棚改之后 房企将迎来全新考验

近日传出的消息，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务的模式将被取消。对新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。多位分析人士均表示，叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进，但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

截至2017年已有八千万人口在棚改中受益，而2018-2020年棚改攻坚计划再改造1500万套，总计将有超过一亿人受惠于棚改，离开了老旧失修的棚户区，住进了新居。这项政策体现的是共享经济发展的成果。正像李克强总理所说的，棚户区改造不仅是建新房子，也是创造新生活，要营造宜居环境，让居民住得称心、安心、舒心。

棚改抚平了城市的伤疤，也为未来更高发展阶段打下了基础。弥补了历史欠账，当棚改的完成其历史使命，将会有序地退出。

棚改并不能囊括所有的中国住房改革之前所建的旧房，它主要解决的是城市中本身属于危旧且最亟待改造的那部分住房。

在目前中国城镇居民存量住宅里，没有被列入棚改的上世纪建设房屋也占了较高的比重(四成左右)。普遍也存在配套陈旧，设计规划过时，建筑标准不高，楼体设计寿命较短等一系列问题。80年代及以前的建筑，不具有特殊历史文化价值的，多数都要逐渐进入更新改造阶段。

这批建筑更多属于各个梯级城市的旧城核心区，土地等级更高，普遍面临的是很高的动迁成本，更需要充分发挥市场长效机制的作用。在棚改完成历史使命之后，这些旧城改造仍然需要政府房企及社会力量共同努力，多种形式多种渠道融资建设，在未来几十年就逐步实现升级更新。

中国要全面实现小康社会的发展目标，城市化进一步提高是大势所趋。尽管我们未必会达到类似日本的九成以上的城镇化率，至少也会趋近和稳定在80%左右(发达国家平均水平)。而随着城市化水平提高，可预见城市中还会动态地存在两成左右的居民属于无自有住房户，其中较大部分是低收入家庭。

中国城市新老居民都可以分梯次分阶段实现居住条件的改善生活品质的提升。棚改打下基础，未来健康的房地产市场将实现更高更充分满足居住需求的锦上添花。

目前来说，棚改还将持续几年，但是货币化安置的手段已经在改变，房企面临的市场环境已在悄然发生变化。随着棚改的实施进展，中国的城市居民住宅总体的质量和配套服务水平已经上了一个大的台阶，追求更高的生活品质成为未来的发展方向。房地产行业必须做出改变，实现存量改造和新增供应并举，数量增长和质量提高共进，并且以提高质量，提高服务为重点。

所以现在的房企要想在未来的中国房地产市场中活下去活得好，就必须为后棚改时代未雨绸缪，加紧修炼内功，顺应政策和市场的变化，迎接更高水平的大考。