地产仍处在黄金时代 人口红利远未耗尽

人口红利对于中国的房地产非常重要。

都说住宅市场长期看人口、中期看土地，短期看信贷。土地和信贷两项是随着政策的变化而不断调整的。而人口因素则是客观的历史因素，过去的人口政策虽然有影响，但是既往的每年新增数量却是给定的。

说看不透市场，可能是把握不住调控政策的节律，还有可能是对人口增长放缓的担心。如果人少了，购房者数量肯定也下降

其实，从中国的人口结构看，单就普通住宅市场来说，未来7年，买房的人不但不会减少，还会增多!

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2026年前青壮年人口稳定甚至略增

他们将构成未来7年的购房主力

我们知道，购房需求最多的是青壮年，比如当前社会的购房主力是80后90后。这部分人增长或衰退，对购房需求的增减起到关键影响。

如果从过去几年的人口结构来看，青壮年人口确实有减少的趋势。

根据国家统计局的数据，2011年以来，每年25-44岁的青壮年数量增长呈现起伏波动的状态，虽然中间有过两次小高峰，但2015年的峰值数据比2012年峰值要低，2016年更是达到了近6六年来的最低点。

据此就能得出居住需求在减少吗?其实没那么简单。判断未来房地产的走势，不能看过去的数据，而要看未来的市场需求。市场需求的增减，主要取决于两个数据：

主力购房人群的增减;

居住需求是否已饱和;

下面分别来说明。

1、市场的购房主力，一般集中在25-45岁之间

通常来说，25岁之前的年轻人刚进入社会，经济能力很难支撑其买房;而45岁以上的人家庭结构较为稳定，孩子多处于高中和大学阶段，换房需求也没那么强烈。

一些统计数据也表明，25-45岁这个群体是当前市场上的购房主力。

智研咨询发布的调研报告显示，作为一线城市的代表，北京(楼盘)和深圳(楼盘)的购房主力均集中在25-44岁之间，其中，25-34岁购房者所占的比例最高，深圳达到61%，北京达到67%。

成都链家的一份统计数据也显示，无论是改需、改善还是投资，26-46岁年龄段的客户购房需求最突出。

今年，腾讯数据实验室跟TalkingData联合发布的《购房人群洞悉报告》指出，26-45岁购房人群占到购房人群总数的70.5%。

因而，我们以25岁和45岁为两个分界点，来分析未来购房主力的增减。

2、未来7年，25-45岁人口数量基本持稳甚至略增

先来看2019年的数据。可以推算，2019年刚好45的人，出生于1974年。1973年出生的人则在这一年步入46岁，这一年之前出生的人，都大于46岁;

2019年刚好25岁的人，出生于1994年。在这一年之前出生的人，都大于25岁;这一年之后出生的人，都小于25岁。

也就说，在1974-1994年出生的人，就是2019年刚好年龄处于25-45岁的那一群人。

我们会发现，出生得早的人在逐年退出购房市场，而出生得晚的人，在逐年加入这个群体。推算当年25-45岁人口的增减，只需对比当年新增了多少步入46岁的人，以及新增了多少步入25岁的人，即可以推算出当年购房主力群体总人数的增减(这里暂且忽略掉这个群体的死亡人数。)

2019年步入25岁的人(即出生于1994年的人)，减掉2019年步入46岁(即出生于1973年的人)的人口，如果结果为正，则当年25-45岁群体是正增长;如果结果为负，则该群体当年为负增长。

根据国家统计局的数据，1994年出生人口数为2143万人;1973年出生人口数为2550万人。据此可知，2019年25-45岁的青壮年人口数量在减少。且2020和2021年也在减少，但在减幅逐年缩小，到了2022年回正，并且在此之后都保持正增长，直到2026年。

3、2026年开始，25-45岁人口数量持续下降

从这个图可以看出，2026年之前，25-45岁人口数量在小幅震荡，其中前3年减少，后4年上升。从2026年起，将连续多年保持负增长。

虽然2019-2021这几年青壮年人口增长为负，但是减少的量还不多。到了2026年，25-45岁人口数量则持续减少，且减幅在不断加大。

这其实是由中国历年出生人口数量决定的。按照前文的推算逻辑，决定2026年青壮年(25-45岁)人口数量正负值的是1980年的出生人口数，以及2001年出生的人口数。

从历年来出生人口数量统计图也不难看出，从1980年出生的人口数，比20年后也即2001年出生的人口数要多。往后每年都是如此。

通过25-45岁人群未来的增减趋势，我们可以大致推断出未来购房主力群体的变化趋势。购房主力在未来7年内相对比较稳定，其中有4年还会有所增长。到了2026年之后，则会快速下滑。

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中国住房需求仍有增长空间

银发市场也会形成新的需求补充

购房不仅要求有人，还要求这些人是有需求的。从目前来看，中国的住房需求依然有增长空间。

1、中国人均住房面积低于发达国家水平，住房需求仍突出

有人认为，正在成长起来的90后，父母是较为富裕70后一代，他们手头可能拥有不止一套房子，90后可能不需要自己购房，由此来判断青壮年增加不能带来住房需求的增加。

但这仅是部分情况，不能代表全局。

如是金融研究院的研究发现，即使将各类住房(商品房、小产权房、保障房、存量改造住房等)算进去，目前中国的人均住房面积都比世界上发达国家低，仅为33.2平/人。若扣除公摊面积，实际使用面积仅大约25.66平/人，更是远低于世界上发达国家的水平，基本住房需求还有一定的增长空间。

而且我们知道，目前中国已经进入中高收入经济体，随着未来国民收入的提升，住宅改善需求也会不断释放，而面积提升是住房改善的一个重要指标。

2、家庭规模越来越小，也将带动居住需求增加

如我们所知，中国人的结婚年龄推后、离婚率和不婚率逐年提高，这些因素都将导致家庭规模小型化，而这将带来住房需求量的增长。

举个最简单的例子，假设有两个男性A和B，两个女性C和D，如果A和C组建家庭，B和D组建家庭，那这四个人最少会形成2个居住需求;

若A、B、C、D都不婚，那最少会有4个居住需求;若A和C，B和D婚后离婚，重回单身状态，同样会有4个居住需求。

事实上，发达国家在其发展历程中，也经历了家庭规模不断小型化的过程，目前日本、美国、韩国家庭户均规模分别已经降至2.33、2.54、2.73人/户。而从中国历年来的人口统计数据看，家庭规模小型化的趋势也很明显。

国家统计局的数据显示，1998年中国家庭户均规模为3.63人/户;到了2016年末，这个数据降到3.11人/户。

3、老龄化对住房市场未必是负影响，可能带来银发市场的爆发

中国社会老龄化的趋势是不可逆转的。数据显示，2017年中国65周岁以上人口达到15831万人，占11.4%;60周岁以上人口24090万人，占17.3%。预计到2025年，60岁以上的人口将会突破亿人，中国正式成为超老年型国家。可以说，2025年会是人口的重要转折点。

2025年往后，25-25岁青壮年人口快速下行，而60岁以上老龄人口达到高点，社会人口结构重大调整形成。

即使如此，也不必对2026年以后的住宅市场过于悲观。

我们知道中国的教育程度逐年提升，一代人比一代人购买力强。且随着人们寿命延长，社会财富不断积累，未来老龄人也有望成为购房市场一个支柱。

像美国2005年65岁以上人群购买住房占比为8%，到了2014年上升至12%，而且他们购房不是为子女置业，而是购买养老居所。

这几年，文旅地产、特色小镇的兴起，也可以看出一些房企已经有意识在介入养老市场。随着中国老龄化人口的增加，养老产业的潜力将不断释放，养老地产也会为房企带来新的机遇。

没有不行的行业，只有不行的企业。从数据上预测，住宅市场未来7年还是比较稳的，即使以后传统住宅产品需求萎缩了，也会有新的产品缺口打开，能否抓住机遇，取决于是否提前做好战略布局，适时而变。