贷款买房优势在哪里

相对于全款支付，贷款买房有哪些优势呢？

在房价高企的时代，靠积攒足够的钱付全款买房，对普通人来说已经越来越不现实了。而在一二线大城市，攒够首付都要面临耗尽“六个钱包”。要想圆自己的住房梦，按揭贷款是大多数购房者唯一可行的路径。

这种情况下，住房按揭贷款对于买房人来说颇有迫不得已的意味。毕竟以中国人传统的财务观念，常年背着债总是个不舒服的事情。所以，很多贷款买房者在还贷过程中，如果有了更多的可支配收入，总是倾向于提前换完所有贷款，卸下按月还本付息这个“负担”。

其实，如果换个角度来看，按揭贷款虽然让人觉得一直背着债务不太舒服，但实际上却是现在信贷体系下给予普通购房者的一笔难得的福利。

因为，相比全款买房，按揭贷款买房实际上是更划算的。

按揭比全款更划算听上去是挺反直觉的。因为全款只需要一次付清总价之后就完事了，干净爽利;而按揭在付了首付之后，还得每个月按期还本付息，二三十年下来，总还款额肯定是账面数字上比全款支付的多出一大截。

不过，考虑过真实的贴现率和通货膨胀因素之后，就完全不是那么回事了。

首先，社会平均融资成本是高于房贷利率的。消费贷款、企业贷款、私人借贷、各种信托和企业债等等其他融资方式的实际利率普遍都高于按揭贷款利率，换句话说，市场中实际的平均借贷利率比房贷利率高出不少，整个经济体系的真实折现率比房贷利率高。一个简单的金融学道理就是，如果市场折现率高于实际支付的利息，则未来支付的本息经过折现后的现值就低于现在本金的总额。

比如一套总值100万元的房子，全款一次性支付100万元买到手，跟首付两成按揭80万元购入，就少了那80万贷款将来每月所还的利息。按照目前的房贷利率加上毕竟普遍的上浮(按20%计算)，80万贷款本金需还56.22万元利息，本息合计136.22万元。而购房的账面总支出156.22万元比全款支付的多付了56.22万元利息。

不过，这笔钱是在未来几十年时间里一点一点还的。考虑时间的价值情况就不一样了，因为前面说过市场中的真实折现率高于按揭利率，所以还贷期间所还的总计136.22万元，经过折现后其现值肯定是低于(如果市场平均利率即真实折现率很高的话，则是大大低于)其本金80万元。意味着用不同的折现率，这笔总还款的现值可能是70万、60万或更少。

其次，通货膨胀不光会推高未来的房价，同时也在进一步抬升真实的折现率。因为央行一直在增加基础货币和货币总供给，所以经济体系其实总是面临通货膨胀压力的，只是有的时候高一点有的时候低一点。信贷扩张会推高所有消费品和资本品的价格，房价也势必会随着通货膨胀而上涨。而被通胀进一步抬高的折现率，还会把未来还贷款的现值压得更低，让按揭贷款买房更划算。

如果购房者能够使用利息更低的公积金贷款或者有机会享受到利率折扣的优惠，那实际支付的利息相对于真实折现率来说就更不值一提了。

虽然按揭贷款买房对很多一线城市购房者来说，有一些无奈的成分。但是看透了背后的经济逻辑，就会明白长期低息的信贷是普通人的一项难得的资产和福利，让他们更容易完成财富的积累和生活的改善。贷款买房的优势也正在于此。