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租赁用地供应提速 一二线城市成长租投资热点

发布时间: 2019-01-17 09:11:11

来源: 和讯房产

分类: 行业动态

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我国住房租赁市场近些年已进入快速发展期。我国目前城市化进展阶段,发展住房租赁市场尤其是长期租赁都非常必要。住房租赁的整体规模是万亿级别的市场,也是具有重要政策红利的领域,其发展空间非常广阔。

2018年住房租赁市场快速发展,政策、资本、企业等各方主体积极参与,行业在探索中不断前进。从全年的各项政策来看,中央 “大力发展住房租赁市场”的决心十分坚定,全年一再强调,尤其“长期租赁”被列为发展重点。并从供给端、需求端、资金端、监管端这四大租赁市场参与主体出发,提出多项政策和举措,以推动建设多主体供给的住房制度。

中国指数研究院最新发布的《2018长租公寓市场年报》显示,在中央和地方为住房租赁市场制定的多项政策影响下,住房租赁市场迎来发展新机遇,越来越多的企业正在进入租赁领域。

土地供应提速 租金稳中有涨

根据《2018长租公寓市场年报》,2018年租赁相关用地持续加快入市,成交规划建面超过2017年规模,北京、上海、广州、杭州等租赁需求旺盛城市继续加大租赁相关用地供应力度,此外,合肥、南京、武汉等城市也在今年相继推出此类用地,1-12月全国共计成交租赁相关用地142宗/647万㎡。

就北京而言,2016年11月-2018年12月北京共计成交租赁相关用地36宗/190万㎡ ,面积居全国第三,紧随上海、杭州之后。从地块分布来看,超60%地块分布于五环-六环之间,大兴区和海淀区是租赁用地主要分布区域;从自持比例来看,36宗地中,9宗自持比例是100%,其中5宗为集体建设用地,另外4宗是企业通过竞自持所得;从价格来看,企业通过竞自持所得的土地价格普遍较高,和周边商品住宅用地成交价格相差无几,但是5宗集体建设用地价格明显低于周边,价格仅为10000元/㎡左右,是周边价格的1/2-1/3;从竞得企业来看,多数地块由实力房企单独或联合竞得,集体建设用地主要由国企所获取。

租金方面,深圳近一年月租金持续在 4000元以上,北京、上海、广州、杭州、南京在3000-4000元/月之间,成都、武汉、重庆、天津在2000-3000元/月。

根据中指院分析,推动租金上涨的因素来自多方面:

一方面,人口流入导致租房需求增加。近年来热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低,人口吸引力进一步增强,人口流入导致租房需求增加;

另一方面,城市更新历程加剧供不应求矛盾。城市更新是扩大土地供应量,推动楼市发展的重要渠道,热点城市更新项目较多,但这类项目普遍进展缓慢,更新过程使得住房供给不足,且催生更多短期过渡租房需求,这无疑进一步加重租赁住房供不应求矛盾;

此外,长租公寓快速发展带来的系列问题助推租金上涨。近两年是长租公寓爆发之年,热点城市受其影响更加明显,在国家大力支持下,住房租赁资产证券化快速推进,各类资金涌入租赁市场,在市场监管手段尚不够完善的情况下,长租机构违规使用金融产品,抬高租金拓展房源、违规使用租金贷等乱象频发,多种行为均助推了租金上涨。

把握热点需求 一二线是企业布局重点

当下,快速抢占市场是企业的主要策略,扩大城市布局范围、加强重点城市深耕、丰富产品线等均彰显了企业积极抢占市场的行动力。

具体来看,人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和强二线城市将会是企业布局重点,北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的3个城市,典型企业中有70%-80%企业均有在这三个城市有布局。此外广州、深圳、南京也是企业热衷的城市,各大省会城市也均有一定企业布局。这类城市均是人口吸引力较强或旅游业较发达的,租房需求旺盛。整体来看,长三角、京津冀、珠三角是热门地区,尤其长三角热度最高。

除此之外,打造覆盖多类人群的丰富产品线是领军企业的共同特点。针对产品,各家企业有不同的布局策略,“产品线丰富、覆盖多类人群”是当前长租领域领军企业的布局特点,也将是企业扩大市场占有率和增强影响力的重要途径。


责任编辑: beihaibianji03

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