2019年二手房攻略，全部指南在此！

二手房和新房不同，涉及的不是开发商与客户之间的交易，而是个人与个人间的交易，加上房产交易过于大宗，自然交易环节中的风险也会大不少。我就见识过一位自以为捡漏了套“巨笋盘”的朋友，最后被房东生生坑走了首付的钱，房东早已“落入人海”，消失不见。

二手房交易中，最核心的或许不是和房东杀价，而是避坑!避坑!避坑!

2019年今天就给大家科普下二手房攻略，在交易过程中要注意的几个点。

一、确权并确认房产是否允许交易

很多人大概觉得，二手房产交易么，不就是买进卖出的事儿么，随便一套房子，想买都能买买呗。

错啦!可不是什么房子都能交易的!进入房产交易前，一定一定要确权!确权!确权!千万不要流程走到一半发现，这房子原来是买不来的嘛!(当然，正规的中介一般不会允许这种情况发生，可要万一呢?)

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售

1、出售的房屋需具备“三证”或不动产证

2、特别注意：

以下房屋取得三证，但是不能出售的：

(1)经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

(2)产权被查封冻结

(3)购房落户未满时间期限的房屋

3、其他情况：

房改房的产权人单身且未满35周岁，不能出售

4、如何审核产权人——是否是产权人

(1)审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

(2)非产权人无处置房屋出售的权利

(3)共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

5、非产权人本人来签订(买卖)意向，必须要求受托人提供的资料

(1)房产三证原件

(2)产权人身份证件

(3)受托人身份证原件

(4)公证的授权委托书

(5)若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

二、二手房交易流程

二手房交易手续繁杂，加上房产过于大宗，往往需要依靠中介进行居间运作。杭州人民大概也已经习惯了各大品牌中介，尽管交易一套二手房要被赚去好几万块钱，但没有中介小哥居间运作的话，私下交易，搞得不好，遇上坏人的话，到处是风险。

我给大家整理了二手房交易的大致流程，从签订合同开始，手续繁杂，各种交易流程步骤大致如下：

1、签署房屋买卖合同

2、买方办理按揭面签手续并选择按揭贷款银行

3、递交评估资料(无需评估的房产可忽略)

4、评估报告出具并移交银行

5、补齐房款、交易及贷款资料

6、财务排款

7、卖方领取首付款

8、按揭审批通过后借款合同出具

9、房管局第一次验件

10、凭房管局受理单递交缴税资料

11、农税出具缴税通知书

12、契证、发票、完税凭证出具

13、房管局交纳交易手续费

14、房管局领取告知书

15、凭告知书及不动产资料办理第二次不动产验件

16、缴纳产权登记及工本费

17、办理不动产证及他项权证

18、银行放贷

19、财务尾款排款

20、物业交割

21、"卖方领款，买方领证，费用最终结算

二手房交易过程存在多次的资金、证件的交互往来，不通过中介的私下交易极有可能让买家被骗了首付，让房东丢了大证。

所以也别心疼几万块的中介费，算是买了份保险，花钱买平安吧。

三、签订双方意向的注意事项

当你看完房子，和房东谈好价格的时候，那就差不多要签订双方意向了。签订了双方意向，差不多这个房子就定下来了。这里也有一些注意点必须留意：

校订买卖双方资料：

卖方：审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。

买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力(收入证明至少是还款额2倍)。

明确中介费用：

经纪服务费必须标准金额。

意向金转定金：

一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

房款支付事项：

买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的。

4、二手房交易税费

二手房交易的税费很多很杂，许多新入行的中介自己都算不清楚。

那么到底交易一套二手房要缴多少税费?有没有速算法?

首先明确一点：名义上税费的缴纳分为买方缴纳和卖方缴纳，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。

总税费公式=契税(1~2%)+个税(免缴或1%)+增值税(免缴或5.33%)+七七八八工本费(300元以内)+中介费(3%及以下)+(评估费+土地出让金)=房价的3~11%

主要还是房产满2年不满2年的区别，不满2年那个增值税5.33%非常凶狠，一套房子随便一搞就是300万，5%的增值税马上吃掉你15万!

全部税率明细如下图：

除了“税”，在二手房交易中，还需缴纳一些“费”。

例如产权证工本费、贴花费、抵押产权登记费(一次性付款不需要)、不动产证工本费、地产交易手续费费等。这些费用基本在300元以内可以搞定。

值得一提的是某些土地属于划拨性质的房产，例如房改房，在二手交易中是要缴纳一笔土地出让金的。名义上属于买方缴纳的费用，计算公式=土地使用权面积*土地等级标准。

附表一：土地等级缴纳标准(元)

部分房产，例如非住宅类、排屋、单价过高的房产，如需按揭贷款，某些银行往往还需要缴纳评估费。如果需缴纳，按分档累计：0-100万(含)0.42%;100-500万(含)0.3%;500-2000万(含)0.12%。

整个看下来就会发现，二手房交易税费并不便宜，许多朋友曾以为税费花不了多少钱，往往在准备首付的时候并没有计算进税费，弄到后来走流程的时候还要七拼八凑去借钱。

所以在买二手房前，大家可以照着前面的算法，自己先算清楚，并且准备好全部的购房费用，走流程的时候绝对能剩下不少心力。

五、其他基础常识

继续普及一些常规知识，例如在签合同中的各种“金”的区别。

尽管各大品牌中介已经不会靠这种伎俩来忽悠客户，但在外围城区，某些名不见经传的地段，品牌中介尚未布点，二手房的中介还有一些“夫妻店”、个体户，那就难保他们不会在“修辞”上耍些手段了。

1、定金、购房意向金、违约金的区别

(1)定金与购房意向金的区别

“定金”是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。有关定金的法律规定主要在《担保法》中，因此，“定金”属于一种法律上的担保方式，目的在于保障合同的履行。

“购房意向金”并非一个规范的法律概念，实际上即类似于我们通常所称的“预付款”，是合同当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

二者的区别：

①法律地位不同：定金是一种担保方式，因此，属于从合同，定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力。

订金合同是主合同的一部分，依约应交付订金而未交付的,主合同不成立。

②法律后果不同：给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。

交付或接受订金的一方不履行合同债务的,不发生丧失或者双倍返还订金的后果,订金仅可作损害赔偿金。

③定金具有担保性质,而购房意向金只是单方行为，不具有担保性。

(2)、定金与违约金的区别

①定金是签订合同时或预先支付的，作为签订合同或履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性;违约金是双方在合同中约定的，如果一方违约应支付的赔偿金，不事先支付;

②定金是实际履行后才生效，也就是说，即使双方合同约定了定金，但是定金实际并没有交付，则该定金条款不生效;而违约金是诺成生效的，只要双方意思表示一致，就具有法律约束。

③同一份合同中，既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金和违约金的比例有无上限?

定金不得超过20% ，超过的部分无效;违约金没有规定比例，但是若违约金过于高于或低于实际损失的，可以主张适当减少或增加。

若既约定有定金又约定有违约金，对方违约时，能否同时适用定金和违约金?

不能同时适用，只能选择适用。

2、购房意向合同及购房意向金的法律性质

(1)购房意向金的法律性质

购房意向金不是法律上的概念，购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，卖方签收后转为定金的，一定数额的款项，通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金。

意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回;在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。

(2)购房意向合同的法律性质

购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。

(3)如何避免给付意向金的法律风险

可以从几个方面慎重操作：

①看房一定要仔细慎重，多看几次，反复比较，千万不要冒然仓促交付意向金。

②如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东的要件。

③如果意向金已经转为定金后，发现房屋有问题不想购买的，应及时咨询律师，探讨是否还有挽回的可能。

以上的二手房百科攻略虽然不能涵盖全部的风险点，但基本上是够用了!