房地产按套内面积交易的规定会推高房价吗？听听专家的分析

现在终于有望结束住宅交易按公摊面积计算这一受国民诟病已久的行业标准了。近日，住房和城乡建设部日前就《住宅项目规范》(以下简称《规范》)38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见。意见中指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯等。

一石激起千层浪。23日，这一消息经媒体传开后，在全国的公共舆论圈都引发大家对上述话题的激烈讨论。《规范》指出，这是为了贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。广东省房协专家龙斌博士则指出，如果住宅建筑以套内使用面积进行交易，那么，先行房价继续上行预期重新标定是确定无疑的，且幅度较大。从产品角度来看，新规出台或将引导企业开发设计得房率更高的产品。企业应顺势而为，为市场提供更多优质且符合居住者期望的产品。

套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。对业主来说，按套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作。只要有一点数学常识的人，他都可以计算，这个差别不是太大。如果是按建筑面积计算就比较复杂，需要专业的人员来做这个事情。

而所谓公用分摊建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整幢楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。据业内人士介绍，实践中公用建筑面积往往包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。除此以外，共有建筑面积还包括套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。不过，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

在《规范》征求意见稿正式公布前，有关套内面积交易的话题在2018年曾经在央媒有过一次广泛讨论，那时业内便有人认为未来政策或有所调整，以解决民众关心的这一痛点问题。2018年7月，首先是“瞭望智库”微信公号发文提到“几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房!”的话题。而后，新华社2018年8月也对此发表评论，指出这种交易方式虽然长期存在，但并不一定意味着合理。该文直陈：“公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋带装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。”紧接着，2018年9月14日，新华社发表调查文章，进而揭露了公摊面积七大乱象，并指出，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平米得70平米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

公摊面积的交易方式到底是由谁发明的?公共舆论界各有说法。有一种说法是，由香港房地产开发商较早使用。目前，我国大多数地方的住宅销售对这一交易习惯沿用已久。正因如此，有媒体曾发文揭露，长期以来，一些开发商有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积，对购房者实行面积欺诈，损害与侵犯购房者利益。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符，由于难以自行进行测量，难以获得有效证据，因而也只能自认倒霉，无奈地忍受开发商的盘剥。或者由此而引发房产交易纠纷，引发社会矛盾。

对于新规，广东省住房政策研究中心副主任博士陈洋表示，他个人直观感觉对普通购房者或影响不大，因为算公摊均价就便宜点，不算公摊均价就贵一点。其实国外通行的房价统计方法都是算房屋总价，那才是居民购房真实的考量因素。

在陈洋看来，“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开，房价里既包含了套内面积的使用价值，也同样包含了公摊面积带来的增值，即使只按套内面积计价，开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价里去。不过按套内面积计价最大的好处是有利于规范，让价格更透明，套内面积居民可以实际测量，开发商不方便动手脚;而公摊部分不能简单的用面积来计价，而是要用真实可见的环境营造来凸显价值，吸引客户，这有利于价格和价值的统一。