楼市已进入分化期 各线城市差异加深

经历了两年多的楼市调控以后房地产市场进入到了深度调整期，而深度调整的结果之一就是房价走向已经出现了分化。我们知道房价不会无缘无故上涨，也不会无缘无故下跌，是会受到很多因素的刺激和影响。在强大的经济基础面和旺盛的需求支撑下，一二线城市本身有着较高的房价基数，所以未来率先企稳的概率较大。那么，对于备受关注的绝大多数三四线城市来说，接下来最有可能出现什么走向呢?

在持续的楼市调控作用下，引起房价非理性上涨的投机炒房等因素已经减弱，楼市将逐步回归到平稳的轨道当中，而在平稳和理性的房地产市场当中，决定房价走向的因素只能是这个城市的基本面。因此，不同的城市之间必然会面临着房价分化。对于三四线城市而言，此轮房价上涨与一二线城市外溢的投机炒房因素，以及本地的去库存和棚改货币化安置等都有着密切关系。那么，如今随着这些因素的逐渐减弱，未来房价会越来越便宜吗?

第一，棚改货币化安置调整

棚改是利好民生的重大举措，改善了城市面貌，提高了生活品质。但是，货币化安置的棚改方式一定程度上也不可避免的刺激了房价的上涨。根据统计显示，从2014年到2017年，棚改货币化安置的比例从10% 上涨到60%。一般来说，拆迁户拿到货币补偿之后第一件事就是买房，突然增加的住房需求往往会带动片区的房价上涨，而且在这个过程当中，不少炒房客也会伺机而动，推动房价再次上涨。

不过，2018年7月，住建部对棚改政策进行了重新定调，强调因地制宜，库存不足、房价上涨压力大的城市，可以采取实物安置的方式;库存量较大的可以继续货币化安置。根据统计局数据显示，截止2018年底，全国商品房去化周期跌到了三年来最低水平。笔者认为，随着去库存任务的结束，棚改货币化安置比例降低是必然趋势，除此之外，这也是控制地方棚改成本、抑制房地产市场投机热度的需要。可以预见的是，随着棚改货币效力的减弱，需求和销售自然也会跟着逐步下滑，这将进一步扭转三四线楼市的格局。

第二，“二次库存”现象明显

在过去两三年时间里，三四线城市普遍经历了一轮房价的快速上涨，楼市一度上演火爆场面，如今去库存任务已经可否认的是，在房地产快速发展的过程中，由于投机炒房需求的大量存在，三四线城市的空置现象开始突出。根据统计，目前全国平均空置率25%左右，远高于国际公认的5%-10%的合理水平。恒 大集团首席经济学家任泽平表示，房地产市场空置率比较高，积压比较明显，三四线城市要比一二线更突出。

在笔者看来，对于开发商而言，房子的确都已经卖出去了，但大批空置的房子都囤在炒房客手里，并没有发挥住房的本质作用，换言之，从开发商的库存变成了炒房客或者普通购房者的库存，这就相当于产生了“二次库存”。面临当前销售下行的态势，如何消化这些库存或是值得关注的问题。对于下一阶段，笔者认为，“二次库存”将影响三四线城市的供求格局，使得三四线城市房价下行压力加大。

第三，刚性需求有转弱

住房需求是支撑房价不断上涨的最根本因素，如果没有需求，再高的房价也只能是无人问津，有价无市，最后慢慢扛不下去了，或许真的有可能实现房价如葱。对于三四线城市来说，从短期来看，整体并不缺房子，而且由于三四线城市的经济发展水平相对较低，大都属于人口流出区，所以真正的购房需求比较少。此外，如今三四线城市几乎已经没有了投机炒房的刺激，再叠加当前房价的下行，本地置业者的买房意愿就更低了。

从长期来看，过去两年的房价上涨已经透支了大量的住房需求和房价上涨潜力，房价上涨高速度难以再次复制，回调是必然趋势。此外，根据国家统计局的数据显示， 2018年新增人口数量较上年减少200万，人口增长创近53年来新低，60周岁及以上人口占比创新高，占总人口的17.9%。笔者认为，人口拐点或正慢慢来到，当前二三线城市的抢人大战或许已经印证了这一点，而在人口与人才的争夺方面，三四线城市显然不占优势。

第四，房企战略出现调整

春江水暖鸭先知，开发商都带有逐利的性质，三四线城市行情不好了，自然会做出一定程度的调整，如果后期三四线出现转机，必然又会卷土重来。以上三个现象的出现，对于三四线楼市来说，无异于“釜底抽薪”，再叠加未来楼市调控不会放松的信号，三四线城市房地产不可避免的面临着调整。过年期间，开发商纷纷推出了“春节不打烊”活动，但并未得到市场的正面回报，似乎早已经印证了这一点。

我们不妨举个例子，曾经开启高周转模式，深耕三四线城市并勇夺“宇宙第一房企”称号的碧桂园去年就已经开始了战略调整。业内投资人士称，碧桂园对三四线城市的预判开始发生了改变，有意开始收缩在三四线城市的战线，将注意力聚焦在主要二三线城市及一线城市周边。在笔者看来， 面对当前购房意愿和销量的下滑，三四线城市房价或面临着下行压力，对于本就资金链承压的开发商来说，回笼资金以保证现金流的安全或成为当务之急，暂时撤离等待时机也将成为一种趋势。

总而言之，继一二线城市率先调整以后，下一阶段三四线城市也将进入房价调整阶段，但是不同的城市之间可能面临着不同的调整幅度。众所周知，分化正成为目前房地产市场的显著特征，不仅一二线城市和三四线城市之间出现了分化，三四线城市内部也有分化的迹象。一般来说，核心城市群内部的三四线城市要比非城市群内的三四线城市更具有优势，除了地理优势以外，这种优势还体现在可以有效承接来自一二线城市外溢的人口和产业，这将对未来房价走向产生重要支撑作用。因此，对于下一阶段来说，非城市群内的三四线城市面临房价下行调整的可能性更大一些，而且持续时间也会更长，有购房计划的可以密切关注所在城市的楼市变化。