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优质土地资源仍是房地产市场硬通货- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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百强房企新增土储货值占比接近五成 投资更趋稳健
房企在新增土地储备方面因为政策调控的原因开始显得日趋谨慎与稳健。今年1-2月,开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元,比前值上升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元。2月份部分之前未拿地企业也开始谨慎投入土地市场。
受资金面等因素影响,年初一部分房企今年的拍地预算尚未批复,在土地市场上表现略显保守。而包括融创、万科、绿地在内的另一些房企则已开始积极增储,直接拿地或者并购,截至目前这些企业在扩储扩张上都已斥资百亿。随着大部分房企进入状态,近期土地市场热度会进一步提升,竞争也会加剧。
头部房企拿地占半数
从行业集中度来看,销售排名前十的房企新增货值几乎占到百强房企的一半,且新增货值集中度较上月提高两个百分点。
据克而瑞研究中心发布的《2019年1-2月中国房地产企业新增货值TOP 100》显示,2019年1-2月新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元,部分在1月未拿地的房企也开始在土地市场寻找机会。
从集中度来看,销售TOP 10货值几乎在百强房企新增货值中占比达47%,接近一半,且新增货值集中度较上月提高两个百分点。融创、万科、绿地分别以938.8亿元、681.6亿元和641.3亿元的新增货值占据三强席位,其中融创连续两个月蝉联货值榜首位,截至目前,已在多个二线城市积极扩张,显示出年内冲击销售业绩三甲的势头。
值得注意的是,排名前十的房企新增货值的断层现象较为明显。其他前十房企与新增货值三强比存在不小距离,如第四位据第三位有接近200亿元差距。前十以外的房企新增货值的差距则相对较小,这也显示在房企规模战中,中小房企之间的竞争往往更为激烈。
分析显示,受销售增速放缓影响,房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33,较2018年有所下滑,房企拿地态度依然趋于谨慎。今年前两个月,有近三成销售百强企业还未有拿地记录。这些企业主要是集中在销售50强以后,这也显示中小房企的生存环境不容乐观。
分梯队来看,除了TOP 11-20以外,其他梯队拿地销售比均大幅下滑。业内人士分析指出,第二梯队企业对规模增长最为渴望,1-2月拿地销售比高达0.46,远高于行业平均值,华润、阳光城等拿地销售比较为靠前,显示出更为积极的姿态。
谁在积极拿地
中原地产首席分析师张大伟表示,楼市逐渐进入平稳,部分城市出现下调,大部分城市去化速度放缓,龙头企业拿地节奏也出现明显分化。其中,部分房企去杠杆意图明显,加上融资难等困扰,拿地速度则有明显放缓,但依然有部分企业拿地积极。
他进一步分析,一方面近来融资渠道略显宽松,部分企业的资金压力在最近有所缓解。同时,2018年房地产行业销售规模依然刷新历史纪录,资金回笼给企业扩充土储带来可能。
易居智库市场研究总监严跃进认为,多数房企投资拿地仍然趋于谨慎,百强拿地销售比处于低位。但这样低迷的局面有望在未来得以改善,当下一二线城市土地供应明显增加,而不少土地都以低溢价率甚至是底价成交,这也给房企逆市抄底扩充土地带来新的机遇。
统计显示,2月三四线新增土储建面占比降至46%以上,环比减少了6个百分点,一二线新增土储建面占比分别上涨1个、5个百分点,二线城市的占比再次超过三四线城市。从城市上来看,一些市场调整到位的核心一二线城市,土地市场有转暖的迹象。其中,苏州节后土地首拍,参拍房企数量明显增多,多宗地高溢价出让,最终7宗地成交近百亿元。预计未来会有更多房企在土地扩充上会战略性地重新聚焦二线城市。
实际上,除了排名三甲房企拿地规模较大,当前还有两类房企扩充土地储备较为积极。一是以绿地、华润、首开等为代表的国有企业。1-2月,这些国企的投资主要分布在优质的一二线城市。凭借较低的资金成本,国有企业在当下已显示出优势。此外,部分急于扩张的房企拿地相对积极,这些企业特点为拿地销售比远高于行业0.3的平均值,且货值基本排在50名之前,例如中骏、禹洲1-2月拿地销售比均高于1.5。
房企并购加码
“虽然当下土地市场有所回暖,但从今年整体情况来看,土地市场供应的大部分土地都有配套、限价、限售等出让政策限制。”张大伟表示,很多企业可能会避在公开土地市场上高成本拿地,绕道并购市场。
克而瑞研究中心披露的数据显示,万科在1-2月合计拿地金额252亿元,但新增货值则超过了681.6亿元,直接拿地仅占新增总货值的不到四成。此外,融创前两个月拿地260.5亿元,占新增总货值938.8亿元还不到三成。
并购领域内,今年1月,华润置地以总额138亿元先后收购了北京、上海、汕尾、长春、兰州、宜宾、沈阳、无锡等地8幅地块;融创以125.53亿元收购武汉中央商务区持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益;2月,绿地以收并购方式斥资121亿元获取原由中民投持有的上海董家渡项目。
诸葛找房首席分析师陈雷分析,收购拿地相比竞标拿地的流程更简便,受让方拥有更多话语权,通常价格比较低,而且还可规避当前竞标拿地配建面积等诸多限制。
责任编辑: beihaibianji03
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