北海楼市即将变天？这三大指标+两大信号，已经说明一切！

2019年1月份70城房价出炉：北海房价持续上涨12个月!

1

这个春天，楼市比想象中更复杂。

这两周，“8000万豪宅秒光”、“再出新”、“楼市回暖”、“3000人看房团”的消息不断刷屏，似乎“楼市小阳春”已经到来，“金三银四”已在路上。

然而，三大房企不约而同有所动作。就在2月最后一天，恒大宣布全国住宅都可9折出售，

而媒体报道碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。与此同时，万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”，表示宏观形势比想象中更严峻。

与市场的蠢蠢欲动相比，身在局中的房企却一个比一个谨慎。这意味着什么?

2

三大指标：北海楼市是冷是暖?

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

所谓“某某地3000人抢房”只是某平台组织的例行商业活动，年年如此，同一模式已经用了七年，没有任何新意。

“某某地一夜暴涨7000元”只是单个住宅价格的调整，炒作居多。

“某8000万豪宅秒光”这这向来是富人的游戏，与全国楼市没有任何关系。

市场究竟有没有回暖?除了关注开发商的真实动向之外，更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。

先看销售数据，下滑趋势仍未扭转，只是部分一二线热门城市有所复苏。

中金报告预计，1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%显著扩大。

考虑到推盘量仍处低位，购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题，3月跌幅料进一步扩大至10%以上。

楼市企稳，意味着底部已到;能否触底反弹，则非炒作本身所能胜任。

其实从去年下半年开始，楼市已经出现调整迹象。

去年8月，全国楼市上涨达到顶峰后，“金九银十”不再，开始降温。

再看土地市场，火热也只是局部现象，全国整体土地市场热情仍有待恢复。

最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。

而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。

与此同时，全国多个省市下调卖地收入预期。

四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，

重庆预计其政府性基金(90%都是土地出让金)缩水33%，

浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。

举个北海的例子：

2019GC03004号地块最大建筑面积208.34平方米，鉴于该用地面积较小，须与周边用地统一规划;

具体规划条件详见市规划局北规函﹝2018﹞1257号文出具的规划设计要点。

2019GC03004号地块挂牌起始价为人民币103万元(折249.74万元/亩);

2019GC03005号地块挂牌起始价为人民币795万元(折18.82万元/亩);

挂牌时间为2019年3月12日至2019年3月21日16时。

再看二手房，部分一二线城市市场回暖，但市场仍在底部运行。

2019年开年，70城房价数据出炉，一线城市二手房价继续下跌，二线城市二手房价由升转降，有分析称“楼市拐点明显出现”。

从去年10月开始，已经连续四个月有超过10个城市二手房价环比下跌，其中多为一二线城市。

对于2019年开年的楼市平淡，还要考虑到季节性因素的影响，2019年春节相比2018年提前了小半个月，对于1月楼市市场会产生直接影响。

2019年1月，北海市办理新建商品房交易(网签)2342宗，交易面积19.6万平方米。

其中新建商品住房交易2160套，环比涨4.04%，交易面积17.79万平方米，环比跌2.09%;

办理二手房交易1376宗，交易面积13.12万平方米，

其中二手住房交易1347套，交易面积12.97万平方米;

办理房地产抵押登记1542宗，抵押登记面积30.46万平方米。

去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，而1月除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态，楼市成交量减的同时，也同步影响到房价变化。

从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，开发市场的波动和商品房库存的影响比较小，市场变动主要是取决于政策的变动，特别是融资条件的变动。

未来，政策进一步趋紧的可能性也不大。

而二三四线城市仍处于增量房市场的阶段。

当销售不畅的时候，库存量就会再度迅速增加，去库存的压力就会反过来进一步增加房价下降的压力。

3

北海楼市出现拐点?两大信号，说明一切

要是之前楼市还基本上停留在房价上涨下跌或调控放松与否上，那么今天基本上已经步入新的阶段。

时下房地产变天的信号逐渐清晰，这也意味着我们的房地产正在迎来史无前例的蜕变。

这个信息爆炸时代，有人说是最好的时代，有人说是最坏的时代，因为不同的人理解不同，比如一些炒房者自然不希望市场好起来。

他们认为现在的变天让他们越来越没有机会那就是不好的时代。

但是对于广大老百姓而言，过去买不起房，将来可能也买不起，但是一定会想办法让你住得起，这就是新阶段的调控。

不要总是沉浸在过去房价大涨的时代里，终究有一天那一切都会过去。

自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位出来后，我们的政策在围绕房住不炒而展开，如何保证更多的人有房住?

那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

近日，万科郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上发言表示，不要指望“触底反弹”会很快到来，房子的财富效应已经改变。

过去对宏观形势判断都过于乐观，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。

另外，郁亮还谈到了楼市的两大变天信号：

首先，住宅全面短缺时代结束。虽然“房住不炒”基调不变，但中国人均住房面积超40平，住房全面短缺问题已基本解决;

其次，房子财富效应已改变。以前买房就赚钱，然而现在该局面也发生了改变，同样因为“房住不炒”，住房的金融投资属性会被长期抑制住。由此可见，万科郁亮的活下去并非虚言，更不是吓唬人。

尽管郁亮提到的人均住房面积超40平并不会让大家感觉到欣喜，然而如果数据是真，至少也让我们明确了一个问题，那就是房子总量不缺。

这也就让我们在今后工作开展中有的放矢。而不是盲目盖房子。当然多盖房子有必要，但是要知道，过去盖的房子有没有到了真正需要住房人手里呢?

21世纪经济报道评论称，中国楼市“买房必赚”时代正在远去。房地产保值增值的神话被打破，背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。

对于买不买房来说，我认为，将来要考虑的不是赚多少钱的问题，不要再抱有炒房心态，而是更加注重产品的本身，当然必须考虑房子的保值增值，因为本身房子的投资功能属性是不可抹杀的。