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尹中卿谈房地产调控:大落风险更严重,房价应保持基本稳定

2019年03月13日 14:43来源:财经业界访谈责任编辑:beihaibianji03

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对于房地产业的政策,“应逐渐取消行政调控,建立健全长效机制的实施,与逐渐取消弱化行政三四五限(限购限贷等)结合起来,在整体调控和赋予地方权限之间有稳妥的衔接。”3月9日,全国人大代表、全国人大财政经济委员会副主任委员尹中卿接受《财经》记者专访时表示。

今年的政府工作报告中指出,2019年的工作任务之一是深入推进新型城镇化。落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

尹中卿认为,这明确了房地产市场调控政策的基调。赋予地方对房产调控的权限,尤其强调地方政府责任制,这是适应各地现实,“如果都让中央管,肯定一刀切,那也不切实际。”但也要谨慎一些地方放松监管,简单放开限购、限贷、限售所产生的一系列问题。同时,他建议在出台房地产调控政策时,应把部分低收入群体在棚户区改造货币化安置中通过加杠杆买房的因素考虑进去,考虑他们的抗风险承受能力,以保障房地产市场的平稳发展。

另外,尹中卿还就减税降费、防范地方债务风险、房地产税立法等热点问题,回答《财经》记者的问题。

《财经》:2019年政府工作报告提出,实施更大规模的减税,如何解决名义上减税但其他地方实际上又增加税费负担的做法?

尹中卿:减税降费是2019年的关键问题,全国人大财经委在计划预算审查报告中,写入了“三个确保”。

第一是确保大规模减税降费落到实处,说了之后真正做到。不能说名义上减少了,又从别的地儿找回了。或者说本来1月1号起执行,而推到下半年。第二是确保主要行业的税负明显降低。第三确保所有行业只减不增。

为什么把这“三个确保”写进计划预算审查报告,就是要真正使好政策,好事办好,不能够空叫,名降实不降。

《财经》:这样各级财政势必会比较吃紧,怎么去筹措资金,增加财政收入?

尹中卿:增值税是中国第一大税种,占整个税收收入的40%以上。2018年增值税收入6万多亿元,有经济学人士预测今年减税7000亿,还有人预测减税11000亿。减税的比例很大,其中中央和地方各减少一半。再看降低社保缴费负担,城镇职工基本养老保险单位缴费比例,从原来的20%,降到19%,2019年各地可降至16%。养老金收入约5万亿,依此计算减少约五六千亿。

这两块降低后,必然造成政府支出,这部分从哪来,怎么补?政府工作报告提到想方设法筹集资金,中央财政增加特定国有金融机构和央企上缴利润,地方政府主动挖潜、多渠道盘活各类资金和资产等。对地方来说,都卖资产、怎么卖?这是一个问题,否则最后可能变成减税增赤增债,或者债不增税负明降暗不降,所以需要千方百计开源。

对政府来说,开源办法不多就只能节流,过紧日子。现在提出的节流是一般性公共预算支出按照5%压减,三公经费按8%压减,其实这部分也难以弥补降税缺口。并且政府的很多支出是刚性支出,没法压缩,又承诺不能增加赤字和债务。现在能动的主要就两部分,一部分是政府拥有的资产,另外一部分是国有企业的股权和利润。

现在各省都已开过今年省级两会,定好预算盘子,不解决支出缺口,如何提高地方政府减税降费的积极性,这是问题对于政府来说,真正做到“三个确保”必须采取切实有效的措施。首先,开源节流并重。其次,地方下决心及时调整预算,把无效支出压掉,同时中央制定切实有效的措施,并督促地方落实。

《财经》:那今年地方政府债务风险是否会更突出?

尹中卿:在化解地方债务风险上,原来强调“去增量”,后又提出“去存量控增量”。财政部设定三年窗口期置换地方政府债务,置换了11万亿元,现在还有1万多亿元,但是还没置换完,变相负债、隐性负债又全上来,所以全国在关注债务风险。

实际上,通过政府投资基金、政府购买服务、PPP模式等,这种变相举债和隐性举债严重存在。去年财政部要求各地清查、上报全口径债务,最后相关的指标也没出来。现在隐性负债和显性负债大致什么比例呢,有观点估计是1-3倍不等,一个共性的认识是至少在一倍以上。一倍以上是多少?23万亿。去年地方还加速专项债发行,如何更好地发挥专项债券对稳投资、扩内需、补短板的作用,也不是容易的事情。特别是,有些地方还没有对原来的融资平台进行清理,地方债务还是很有风险。

在此情况下,如何下决心管好、管住地方政府债务,变成两难问题。在当前情况下,确保经济长远健康发展,要坚定不移地搞好防范化解重大风险在内的“三大攻坚战”。

《财经》:既要减税降费,又不能增加债务,如何提高地方政府减税降费的积极性?

尹中卿:减税降费不是一个简单的事情,需要深入研究。我认为,在减税降费的同时,另一个方面要制定政策,鼓励企业使用减税降费的这部分资金加快科技创新,从而提高产品质量和企业职工工资,这才能共赢。我很担心,这2万亿元(减轻企业税收和社保缴费负担的总额)是国家掏了真金白银,而企业没有用于科技创新和产业结构调整,资金仍然脱实向虚,甚至拿钱搞私募基金、炒房子、买股票,这钱就白搭了。

其次,要确保社会保障基金的可持续性,要强调和鼓励企业依法足额缴纳社会保险费。降低企业社保缴费负担,不是说所有的企业都能少缴都少缴,不依法足额缴纳的部分还是应该想办法。

另外,增值税改革,应继续向推进税率三档并两档、税制简化方向改革,最终的目的还是进行税制改革。比如,改革税收结构,增加直接税在整个税收中的占比,减少间接税,增加财产税和所得税;降税同时,根据不同企业有增有减,保证经济稳定运行和税收的整体稳定与公平。

此前十八届三中全会《决定》提出,深化税收制度改革,完善地方税体系。地方政府主体税种,除了个人所得税分成、新增的环境保护税,还有国外一些国家提出的房地产税和和消费税。

实际上税制改革最明显的一个地方就是房地产税,它可能涉及到原来的土地增值税等税收,必须重构税制,这需要通过税收法定原则完善中国的税收制度。

《财经》:政府工作报告明确提出稳步推进房地产税立法,这是否会对房价产生直接影响?

尹中卿:不能把房地产税和房价直接连起来,实际上房地产税是作为地方税主体税种,本质是一种财产税而非调节税。推进房地产税立法,更多是要完善我国税收体系,强化地方主体税种,间接作用可能对房地产价格有影响,提高了房地产的使用和占有成本。

但房地产税也并不能说是占有就交钱,应该是对占有多套房的、不用于住的、等着炒房的这类人群会增加负担。多数国家的房地产税像个人所得税一样设定免税和征税限度,并不是说所有的都交税。

全国人大常委会工作报告也明确把房地产税立法列入2019年立法工作计划,当然它还有调研的过程,尽管立法目的不是主要为了调节房地产价格,但它肯定对房地产市场和人们的预期有很大影响,所以出台时机有待选择。房地产税即使出台,什么人征收、按什么税率征收,地方政府有很大的自主选择权,所以法律规定充分授权。

《财经》:今年房地产调控政策会不会更强调“一城一策”,从而放松监管?

尹中卿:2019年政府工作报告讲,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。地方城市对房产调控有权限,尤其强调地方政府责任制,这是要适应各地现实。这个问题很复杂,它有城市与城市的不同情形,如果都让中央管,肯定一刀切,那也不切实际。

现在社会上很多预期,认为2019年房地产市场会放,部分城市会放轻监管,那么能不能坚持房子“只住不炒”?尤其在长效机制还没有建立的情况下,简单放开限购、限贷、限售,会产生一些问题。很多地方存在房地产过分金融化问题,从土地招拍挂,一直到开发、按揭贷款,大量的资金甚至1/3以上的资金是过度金融化。如果这种投资、投机性质太多,房地产会有很大风险。调控政策一旦放开,短期会拉动经济增长,但实际会加剧经济的结构性问题,即房地产价格过高,会挤压实体经济,扩大贫富不均,影响整个经济的健康发展。

另外,地方在财税制度没有理顺的情况下,也可能存在恶性竞争,反而搞乱了。所以需要逐渐取消行政调控,建立健全长效机制的实施,与逐渐取消弱化行政四限、五限、六限等结合起来,在整体调控和赋予地方权限之间有稳妥的衔接。

《财经》:在给予地方更大自主权的同时,如何促进房地产市场平稳发展?

尹中卿:今年的政府工作报告很明确,要维持房地产价格稳定,避免打架,所以大起大落不好。我在地方调研的时候发现,大落的风险比大起还严重,因为这些年一些城市开展棚户区改造货币化安置,一部分低收入群体通过加杠杆进入房地产市场。

这部分人收入很低,有些就是打工的,最后因为拆迁货币化安置被赶到房地产市场,他一看房价越长越高,那就付首付买吧。如果房价稳定上升他很高兴,但房价急剧下降这部分人抗风险能力很差。有一部分人只要房价降他立即断付,正财产变负财产。这部分人低收入群体占的比较大,对三四五线城市,尤其是地级市和县城中通过这几年加杠杆买房(的人),对于房价下行的承受能力远远不够。

在考虑房地产调控时,得把这部分人考虑进去。这是最近两三年比较大的一个特点,为房价调控增加了难度。过去你是炒房的,你愿炒,愿赌服输,低了自己承担,而这部分半推半就进入房地产市场的人,因为拆房子货币化安置,他又拿这个钱作首付加杠杆,现在背了很大的房贷压力,这是个问题。我觉得房价应该尽量稳定,通过发展来化解泡沫,如果过早的打落,会使这部分人的风险(加大),当然这只是一个良好的愿望。


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