2019楼市已定调 购房者心里都要有个谱

2019年03月14日 08:55来源:诸葛找房房产时评责任编辑:beihaibianji03

地价是影响房价的重要因素之一,房企拿地的价格影响着对后期所建楼房价格的预期,如果地价相对便宜,最后房子的单价也会相对便。,但是如果土地市场开始逐渐回温,房屋成交量开始增加,房企再拿地盖房,是否就预示着未来房价仍会持续上涨呢?

土地市场的回温是否预示着房价的上涨?

从2018年下半年开始,土地流拍的数量就一直在上涨,尤其金九银十过后,各大开发商顶不住手里的存量和日益危险的现金流,楼盘降价促销活动开始越发频繁。

原以为这种现状能够持续到2019年下半年,却没想到土地市场在连续数周降温之后,终于在2019年第十周开始回温。

而流拍率和溢价率的回温,让很多网友开始纷纷猜测“

土地市场的回温已经给2019年的楼市指明了方向”。

据诸葛找房数据研究中心发布的数据显示:

2019年第十周(2019.3.4-2019.3.10)地价的溢价率回升至8.68%,环比上周上涨66.24%。

其中一线城市由于无住宅用地成交,溢价率为0%,二线城市的溢价率为16.81%,环比上周大幅上涨133.15%。

热点住宅用地的成交带动了溢价率的回升。三四线城市的溢价率同样回升,溢价率为10.24%,环比上周上涨20.33%。

图:2019年第十周各等级城市的溢价率

流拍率方面,全国主要重点城市共流拍地块6宗,流拍量大幅减少,流拍率仅为1.39%。其中一线城市依旧无流拍地块,流拍率为0%。二线城市流拍率为1.14%,环比上周下跌61.09%。三、四线城市的流拍率最高,为1.59%。

环比上周下降73.28。2019年第十周全国整体流拍情况好转。

图:2019年第十周各等级城市的流拍率

都说地价的波动迟早会影响房价,实则地价和房价是互相影响的,据诸葛找房数据研究中心新房市场2019年2月报内容表示,随着房地产市场因城施策的推进,各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系,市场量价逐渐趋稳,2019年2月各线城市住宅均价环比涨幅均在1%以内。

从成交量上来看,2月30城商品房成交面积同比回升,购房需求有所释放。

数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

2019年初,各地楼市的松绑行动和房价的上浮,让各大房企看到了楼市回暖的希望,这似乎也给了他们拿地的勇气。

早在2016年房价上涨的最高峰,地王频出的时候就已经给大家上了一课,土地作为房产的重要组成部分,在房价刚开始上浮的关键时期,谁能抓住机遇早点拿到地,谁就是赢家。

虽说狭路相逢勇者胜,但是其中的风险也是非生即死,在楼市的激流中,一些勇敢的房企跟冒险拿地,生死一搏的同时,也混淆了很多人的视听,让人难以辨别楼市迷雾,很多人都表示怀疑“难道楼市真的要回暖了吗?”

2019房地产政策定调释重大信号

如果说地价是影响房价的重要因素之一,那么政策就是楼市的指向标。最近关于房地产是不是狼来了的问题有了明确答案,很多人预言这将会是遏制炒房客的有效方式之一。

然而对于刚需来说,房地产税的影响还是敌不过房价的比重。购房者最最最关心的当然还是2019年房价的涨跌趋势。

从2017年提出房地产调控要以稳为主之后,几乎每次重大会议上涉及到房地产的话题都脱离不了“稳”,可见政府坚持调整房地产市场,力保其健康发展的决心多么坚定。

而眼下我们能够预见的是2019年仍会是楼市调整的一年,为保证楼市的平稳运行,因城施策等内容都将会逐渐释放,据某报告数据显示2月全国首套房贷平均利率位5.63%,环比下降0.53%,已经连续3个月回落。

继1月7个城市首套房贷款利率均值下降后,2月又有10个城市的首套房贷款利率下降。

值得注意的是,三四线城市的房价显然已经和购买力错配,关注楼市的网友都知道,很多专家本就不看好三四线的楼市,再加上如今一二线热点城市落户政策和购房条件相应放宽消息的传出,又有一大批三四线甚至更多线城市的人口流往一二线城市,人口的流失必然伴随着资金的流失,这就导致现在不仅是专家不看好三四线楼市,就连关注楼市的普通购房者也都不再看好三四线。

很多专家认为2019年是我国房地产转型的一年,很多人甚至断言说未来三年将会是地产最艰难的三年,而2019年是这三年中最差又最关键的一年,关于2019年下半年房价会跌的说法也一直未停,如果说现在你还对房价持怀疑态度,担心大幅的涨跌变化,那么可以好好看看以下内容:

当房价稳定成为一个非常明确的趋势之后,资金雄厚的房企或许还能坚持,但是对中小房企和炒房客而言,无法快速套现和盈利,资金受到阻碍,现金流难以转动,这让很多中小房企和炒房客的资金被套牢,部分中小房企迫于无奈未来可能只会选择关门。

房地产市场暴利时代的结束,意味着房地产改革时代的来临,由于以往商品房是市场的主流,购房者也更习惯于用商品房解决住房问题,但从去年开始楼市供给出现了大量的共有产权房、公共租赁住房等多种住房类型,相关部门希望能够通过多供应的方式来调整市场,以此减轻大家对商品房的需求,商品房需求的降低,房价方面自然也就能更加稳定。

未来的购房机遇

如果说未来房价肯定不会涨或者跌,那完全不现实,毕竟城市在发展,随着经济水平的提高,未来房价不可能静止不动,只不过未来房价或涨或跌,其速度都会在合理范围内,不会再出现前几年的大起大落,毕竟让房子回归居住属性,让房子身上所附带的投资属性不断降低,是当下调控的目的之一。

而对于没有太大投资属性的房子,不论你什么时间买都不会有太大的影响,毕竟房子的增值属性已经逐渐被削弱,现在买或许过两年回头看会感觉自己买的价格正合适,但随着个人收入的增速,以及经济的发展,两年后再看房价你会发现,其实房价并不会出现太大的增长,毕竟房子始终是用来住的。


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