房地产业在未来中国经济中扮演什么样的角色

2019年03月14日 15:49来源:凤凰网房产其他楼讯责任编辑:beihaibianji03

普遍的观点是,房地产行业过去承担着经济助推器的角色,对中国经济至关重要,这到底是真相,还是感觉?中国经济的起飞,始于改革开放,改革开放的目标,就是融入世界大生产,从三来一补开始,中国经济正是凭借快速增长出口贸易,获得了资金和技术,进而快速建立起了完整而优秀的工业化体系。可以说,改革开放四十年的经济增长,就是一部波澜壮阔的快速工业化的史诗大片。

从目前的粗钢产量来看,我国工业制造是绝对的世界第一,在如此巨大的规模基础上,寄希望于未来,还继续保持高增长是不切实际的,加上贸易战的阻击,出口难免受挫,工业化生产必受影响。


我们尝试把GDP拆开,从GDP构成来探讨各行业对经济的贡献。


在过去20年间,GDP增加值,主要由工业与农业构成,工业平均贡献率47.6%,农业平均贡献率16.9%,而房地产平均贡献率仅为3.7%,不足工业增加值的1/10,即便考虑上房地产对建筑业的带动,把建筑业也计入房地产贡献,其平均贡献率也不足8%。

可见,对于中国经济而言,在1998-2017年,工业与农业才是重中之重,它们才是名副其实的经济助推器。房地产因其独特的期房制度和多样化融资能力,实质承担了经济稳定器的作用,工业投资扩张期,鼓励房地产,工业回报增长期,收缩房地产。


当“以出口为导向的工业化”路径遇到了困难,想要维持经济的稳定,中国需要新的增长点来对冲,或许“以扩大内需为导向的城市化”发展路径机会最大。

从日本的发展可见一斑,战后的日本,百废待兴,是从废墟中从新出发,通过城市化发展,实现了经济的复苏与超越。50-70年代,20年的时间,日本城镇化率,从30%提升为70%。与此同时,正如上文所提,日本的经济总量,实现了10%的高速增长。在城市化的基础上,实现了经济的同步迅猛增长。

与日本不同的是,中国的经济发展以工业化为先导,当前工业化实力,已经充分具备国际竞争水平,但城市化却还处于第三世界国家行列,从1949年至今,发展了70年,城市化率仅为60%。

对标世界,除印度外,其他主要经济体城市化水平,均显著高于工业化,而中国城市化水平,仅为工业化的1.4倍,明显低于世界其他主要经济体。相对于高位水准的工业化,中国的城市化发展空间巨大。

中国走维持工业化,大力推动城市化发展的道路,或许是时代的必然选择。在2018年末,发生了一件在国际上备受关注的事件——中美贸易战。2018年9月19日,总理在天津夏季达沃斯论坛的开幕致辞中表示“人民币汇率单向贬值对中国弊多利少,中国决不会走靠人民币贬值刺激出口的路”。因为有前车之鉴——日美贸易战,日本曾通过日元贬值来促进出口,最后惨淡收场,不仅没有保住国际竞争力,还导致了国内的高度通货膨胀,为日本“失去的二十年”埋下了隐患。日美贸易战,从1950年代中期到1990年代初,历经了三十多年,从六大行业的贸易战,逐步升级为汇率金融战、经济战,从产业冲突到宏观协调和经济制度冲突。80年代是日美贸易战的高潮,在80年代初,日本采取了通过日元贬值、降低汇率,来提升本国产品在国际市场的竞争力。这也让日本国内,对高成本熟视无睹,没有动力去主动调整产业结构或优化成本,完全没有考虑过,在日本六大城市以外、其他成本低廉的地区,布局产业链,错过了经济转型的最佳时机。

1985年,在美国的主导和强制下,美、日、德、法、英等签署了“广场协议”,日元在短时间内大幅度升值,国际竞争力急速下降,国内通货膨胀难以控制,为日后的经济泡沫与经济崩塌,埋下了地雷。


中国不通过人民币汇率单向贬值来刺激出口,若想保持国际竞争力,实现经济软着陆,需要从事物的另一面出发,即降低成本,将产业转移到原材料、人力成本更加低廉的地方,故持续加大,对内陆二三线城市的市政基础投资与产业转移,将势在必行。中国的城市化发展,将会从全力发展若干重点城市,转变为全面发展都市圈、省会中 心城市和区域中 心城市,继而进一步推动全国的城市化。城市化的发展,需要依赖“城市空间”落地展开,而打造城市空间,离不开房地产业。所以接下来,房地产行业会逐步转变为真正的助推器,由此带来的行业成长空间不可估量。

目前,房地产业增加值占GDP增加值的比重为6.6%,在世界主要经济体中属于末位。


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