房地产业在未来中国经济中扮演什么样的角色

普遍的观点是，房地产行业过去承担着经济助推器的角色，对中国经济至关重要，这到底是真相，还是感觉?中国经济的起飞，始于改革开放，改革开放的目标，就是融入世界大生产，从三来一补开始，中国经济正是凭借快速增长出口贸易，获得了资金和技术，进而快速建立起了完整而优秀的工业化体系。可以说，改革开放四十年的经济增长，就是一部波澜壮阔的快速工业化的史诗大片。

从目前的粗钢产量来看，我国工业制造是绝对的世界第一，在如此巨大的规模基础上，寄希望于未来，还继续保持高增长是不切实际的，加上贸易战的阻击，出口难免受挫，工业化生产必受影响。

我们尝试把GDP拆开，从GDP构成来探讨各行业对经济的贡献。

在过去20年间，GDP增加值，主要由工业与农业构成，工业平均贡献率47.6%，农业平均贡献率16.9%，而房地产平均贡献率仅为3.7%，不足工业增加值的1/10，即便考虑上房地产对建筑业的带动，把建筑业也计入房地产贡献，其平均贡献率也不足8%。

可见，对于中国经济而言，在1998-2017年，工业与农业才是重中之重，它们才是名副其实的经济助推器。房地产因其独特的期房制度和多样化融资能力，实质承担了经济稳定器的作用，工业投资扩张期，鼓励房地产，工业回报增长期，收缩房地产。

当“以出口为导向的工业化”路径遇到了困难，想要维持经济的稳定，中国需要新的增长点来对冲，或许“以扩大内需为导向的城市化”发展路径机会最大。

从日本的发展可见一斑，战后的日本，百废待兴，是从废墟中从新出发，通过城市化发展，实现了经济的复苏与超越。50-70年代，20年的时间，日本城镇化率，从30%提升为70%。与此同时，正如上文所提，日本的经济总量，实现了10%的高速增长。在城市化的基础上，实现了经济的同步迅猛增长。

与日本不同的是，中国的经济发展以工业化为先导，当前工业化实力，已经充分具备国际竞争水平，但城市化却还处于第三世界国家行列，从1949年至今，发展了70年，城市化率仅为60%。

对标世界，除印度外，其他主要经济体城市化水平，均显著高于工业化，而中国城市化水平，仅为工业化的1.4倍，明显低于世界其他主要经济体。相对于高位水准的工业化，中国的城市化发展空间巨大。

中国走维持工业化，大力推动城市化发展的道路，或许是时代的必然选择。在2018年末，发生了一件在国际上备受关注的事件——中美贸易战。2018年9月19日，总理在天津夏季达沃斯论坛的开幕致辞中表示“人民币汇率单向贬值对中国弊多利少，中国决不会走靠人民币贬值刺激出口的路”。因为有前车之鉴——日美贸易战，日本曾通过日元贬值来促进出口，最后惨淡收场，不仅没有保住国际竞争力，还导致了国内的高度通货膨胀，为日本“失去的二十年”埋下了隐患。日美贸易战，从1950年代中期到1990年代初，历经了三十多年，从六大行业的贸易战，逐步升级为汇率金融战、经济战，从产业冲突到宏观协调和经济制度冲突。80年代是日美贸易战的高潮，在80年代初，日本采取了通过日元贬值、降低汇率，来提升本国产品在国际市场的竞争力。这也让日本国内，对高成本熟视无睹，没有动力去主动调整产业结构或优化成本，完全没有考虑过，在日本六大城市以外、其他成本低廉的地区，布局产业链，错过了经济转型的最佳时机。

1985年，在美国的主导和强制下，美、日、德、法、英等签署了“广场协议”，日元在短时间内大幅度升值，国际竞争力急速下降，国内通货膨胀难以控制，为日后的经济泡沫与经济崩塌，埋下了地雷。

中国不通过人民币汇率单向贬值来刺激出口，若想保持国际竞争力，实现经济软着陆，需要从事物的另一面出发，即降低成本，将产业转移到原材料、人力成本更加低廉的地方，故持续加大，对内陆二三线城市的市政基础投资与产业转移，将势在必行。中国的城市化发展，将会从全力发展若干重点城市，转变为全面发展都市圈、省会中 心城市和区域中 心城市，继而进一步推动全国的城市化。城市化的发展，需要依赖“城市空间”落地展开，而打造城市空间，离不开房地产业。所以接下来，房地产行业会逐步转变为真正的助推器，由此带来的行业成长空间不可估量。

目前，房地产业增加值占GDP增加值的比重为6.6%，在世界主要经济体中属于末位。