房住不炒的深层逻辑

近十几年来楼市的走势，让在中国人普遍觉得房价是无比坚挺的，即使日本美国以及其他国家都有过房地产泡沫破灭的前车之鉴，但我们总认为这在我国是不可能出现的。

从上图可以看出，2010年以来，一二线城市的房价一直延续上涨，每一次的政策调整对房价趋势的影响微乎其微，一次次“狼来了”的故事，让我们更加坚信，中国的房价不会跌。那么，到底是什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的神话呢?

为了弄清楚这个问题，我们首先要弄明白“什么决定房价”。

任何商品的价格都是由供需决定的，房子也不例外。商品房的供给也就是开发商生产房子的过程，包括，土地购置、新开工、施工、竣工、库存等等。而供给主要是受需求引导的，因此，我们主要来分析需求。

那么什么是房子的需求呢?房子的需求包括了居住需求和投机需求，居住需求是从人的本身居住诉求出发的，主要受城镇化率、居民收入、人口结构等因素影响，而投资需求则以获得买卖差价为主要目的，这和货币超发以及利率高低有关。

简单点理解就是，我们需要分析的是，房价到底来自刚性居住需求的增加还是货币的超发带动的投机需求的上涨?

那么我们先来看基本面的情况，也就是人口对于居住的刚性需求，带动的房价上涨。过去的几十年中国经济高速增长，城镇化快速增加，居民收入大幅提升，家庭小型化趋势明显，这些都为房价上涨提供了内生动力。

我们来看几组数据。

①1978-2015年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。经济增长的飞速发展带动了居民收入的大幅提升，在这种情况下，住房需求也会随之增加。

②1978-2018年间，中国城镇化率从17.9%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到8.3亿，净增6.6亿人，与此同时，20-50岁购房人群不断增加。

城镇化就是人口朝着城市集聚的过程，第一阶段是农村人口向一二三四线城市涌入，而第二阶段是人口向大都市圈或者一线城市集聚，这个阶段不仅仅是农村向城市流入，还包括了三四线的人口向一二线集聚。历史来看，2010年之后，人口向大城市集聚明显，因而，一二线城市的房价涨幅更快更大。

另外，20-50岁是购房人群的集中区，包括初次置业以及第二次的改善型置业，这个人群越大，潜在居住需求越多。

③家庭小型化，从1978年以来，平均每户的家庭人数从4.65人下降到2017年的3.09 人，随着时代的发展，年轻人越来越愿意有更多的自由空间，而且离开家乡工作定居的也成为普遍现象，因此，家庭的小型化，也促使了人们对房子需求的增加。

城镇化率、居民收入提升这些基本面数据仅仅能解释房价上涨的一部分，因为，从历史上来看，房价的上涨呈现明显的阶段性大涨，尤其是2014-2016年，而这期间的涨幅已经远远超出了基本面所能够解释的范畴，而另外一部分则就是靠货币超发以及土地供给来解释了。

我们再来看一下货币超发对房价的影响，顾名思义，货币超发就是央妈发的钱相比经济增长所需要的资金要多，而这些资金必须有一个去向，从历史经济来看，每次货币超发严重时，房价均伴随着较快的上涨，比如2009年、2012年、2015年。这是因为，在所有的资产当中，房子是最具备保值增值属性的，因此，房子也就成为了超发货币最重要的资金池。

对股票来说，虽然在货币超发的时候也会吸纳资金，但是股市相比房市市值还是差很多，并且波动超级大，而且，在一次次被股市重伤之后，人们已经深刻的意识到，房子才是最不赔的。货币超发程度我们可以用(M2-实际GDP- CPI增速)来表示。

我们以最近的15年以及16年这波房地产的大涨为例进行说明。

2015-2016年房价大涨主要由于货币超发，央行不断降息，货币供给加大，使得居民的支付能力提高。

从2014年“930”新政和“1121”降息以来，房价启动新一轮上涨。

2014年9月30日，央行一纸文件，购房“认贷不认房”、房贷利率最低可调整至7折。

2015年“330”新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。

2015年3月30日，二套房最低首付比例调整为不低于40%，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市，市场普遍称此新政为“3.30新政”。

在2015年M2增速超GDP增速达到6.3个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了历史平均水平。

对于一二线城市来说，对于利率以及货币的敏感度是最高的，全国最好的房源都集中在这些城市，当资金成本下降的时候，投机者们往往最先嗅到机会，这也是一线城市最先上涨且涨幅最大的原因。

因此，这轮上涨在住房刺激政策不断出台以及不断降息的背景下，一方面居民购房门槛降低、成本降低，另一方面，央行在此期间大规模的放水，货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。

另外，我们再来看一下土地供给垄断。我国是中国特色的土地制度，这也是造成投机很重要的原因。

我国的土地归国家所有，开发商买地必须从政府手里进行，另外，我国进行分税制改革以后，地方政府负担的财政支出约为80%，但收入仅仅有20%，而中央财政则相反。因此，在主要以经济增长为考核业绩的情况下，地方政府拼命大搞基建以拉动GDP，但由于财政收入多数归到中央，于是，通过卖地补贴收入，三四线城市土地供给较多，相对应房价涨幅较小。

而北京、上海由于人口限制政策，土地供给长期不足，但是北京上海又积聚了全国最优质的公共资源，比如学校、医院以及优质企业等，因此，投资者们在北京买房子，真正要享受的不是10万元一平的房子，而是北京的教育、医疗等等。这在很大程度推动了热点一二线城市的房价。

因此，过去几十年一二线城市房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释，另一部分可以用货币超发和土地供给垄断解释，

那么，从15-16年这波房价大涨之后，国家出台了房地产调控政策，坚决贯彻“房住不炒”的方针，这其实和我国面临当时面临的内忧外患有很大关系。

从内忧来看，我国宏观债务率较高，长期依靠基建投资以及房地产的老路子行不通了，政府历史隐性债务巨大，风险严重积聚，居民杠杆也加到极致，严重挤压消费，国有企业刚完成去产能，资产负债表得以修复，因此，如果房价继续飙升，泡沫总会要破裂，我国高层深刻吸取了日本以及美国房地产泡沫的前车之鉴。

目前我国鼓励科技创新，发行科创板，都是在为经济转型提供支撑，有之前依靠银行贷款转移到依靠股权融资，实现科技创新带动经济发展。

从外患来看，从15年以来，美联储启动加息，在这种情况下，高层先是通过降低贷款利率、首付比例、棚改货币化政策，把之前挤压得房地产库存进行了消化，16年随着美联储加息步伐加快，我们逐渐面临资金外流的风险，一旦美国持续加息，人民币压力加大，势必会引起资金外流，之前进入房地产得资金也会撤离，如果房价再飙升，这一情况会出现，从而造成大的危机，因此，这可能是高层进行房地产调控很重要的原因。从目前我国实施的外汇管制来看，防止资金大幅外流，也在一定程度上可以稳定房地产市场。

因此，我们作为普通的老百姓，必须要认知到，任何事物发展到一定阶段都有一定的历史必然性，在目前的阶段，确实，依靠房地产刺激经济的老路子行不通了，必须要转变，否则只是饮鸩止渴，越来越难以控制。但这并不是说房价要大跌了，而是说，之前房价的疯狂上涨，之后很难出现了，投资回报率肯定会大幅的降低，也许我们的目光需要转移到其他的投资品种上，认清大局。