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棚改和拆迁对房企业绩影响巨大

发布时间: 2019-03-24 09:55:35

来源: 明源地产研究院

分类: 行业动态

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前几天,一张图片在各房产中介和地产人朋友圈疯传。说的是上海某个地块要拆迁,安置补偿总预算380~400亿。

为啥房产中介和地产人对拆迁这么激动?

因为这意味着赚钱的机会来了!房子被拆了就需要买房,而拆迁户的购买力十分强大——拆迁户均安置补偿700万~900万,还有贷款。

另外,市场上一下子冒出这么多手持大把现金的拆迁户闯入楼市,也会一定程度上激活整个市场,市场上升时期,甚至会造成疯抢。

这不仅对房产中介和房企有指示意义,一些近来来快速崛起的千亿房企,就是将此作为拿地布局的重要指标;对正准备购房的人民群众也有非常强的指导意义,某投资房产赚了大钱的人就是这么到处买房的。

01实践证明,1块钱拆迁补偿款可以拉动几块钱的商品房销售

往一个平静的湖面上丢一颗石头下去,立刻就会激起浪花和一层一层往外扩散的波纹。很多人期待棚改或旧改,就是因为它们就像投向湖面的石子——既可以让紧邻的房子迅速跟着升值,还能进一步往外扩散,一定程度上提升整个市场的预期。

这两种效应,从过去几年棚改带来的效果看,非常的明显……

现恒大集团首席经济学家任泽平在报告中指出:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%;2017年棚改去库存2.6亿平方米、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。由此可见棚改货币化的拉动效果。这里面的重点不是棚改,而是货币化。

棚户最早可以追溯到2004年。在很长的时间里,棚改都是以实物安置为主——拆了你家的房子,补偿给你的也是房子。棚改货币化安置(政府代拆迁户购买,或直接发钱给拆迁户让后者自行购买)始于2013年,此后比例逐年提升(如下图)。

来源:明源地产研究院根据公开数据整理(注:E代测算值)

当时各地库存高企,土地流拍频现,地方政府根本就拿不出钱。棚改货币化资金哪里来?主要有四种途径:一是财政拨款,是商业贷款,二是政策性银行贷款,三是商业贷款,四是地方政府发债。政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,其中,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,占比达80%左右。

国开行发放棚改贷款情况

年份2012年2013年2014年2015年2016年

贷款规模(亿元)7781060408675099725

年份

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

贷款规模(亿元)

778

1060

4086

7509

9725

央行PSL贷款资金规模

年份2014年2015年2016年2017年2018年1~5月

贷款规模(亿元)38316980.899714.1163504371

年份

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年1~5月

贷款规模(亿元)

3831

6980.89

9714.11

6350

4371

拆迁户的房子被拆了,变成了钱,自然要去买房(无论是政府代购还是拆迁户自己买),这是最为刚性的需求。

比如2016年全年,湖南省货币化安置率达到72.74%,通过货币化安置拉动商品房销售1134万平方米,占全年商品房网签面积的比重超过10%;安徽省棚改实际完成26.77万套,其中货币化安置15.3万套、货币化安置比例57.2%,除合肥市外,全省棚改货币化安置比例达到66%……

以上只是棚改货币化直接拉动的销售。开发商为保证一定的开盘去化,前期蓄客的时候,一般会蓄积放盘量几倍的意向客户,叠加市场上突然出现大量刚性购房群体,“秒光”“抢不到房”也就很正常了,这会进一步加剧未入场者的恐慌。

一般来说,一个市场上出现15%左右的投机者,市场的活跃度就会极大提升(2016年大涨的时候,热点一二线城市的投机者普遍在30%以上,有些城市甚至高达50%以上)。市场上突然冒出大量手持大把现金的购房者,也有类似的效果,使得原本还在观望的购房者,也会加入,条件还差一点的(首付还不够),创造条件也要上。

这么一来,不仅拆迁户要买房,原本观望的也要买,没条件的创造条件也要买,市场呈现热火朝天的景象。


来源:中国人民银行

如果以平均价格计算,仅2015年和2016年,分别直接拉动了商品房销售额11696亿元、21290亿元,是PSL和国开行贷款规模的2倍左右,2017年和2018年更多。加上间接拉动,数据更加惊人。简单地说,投入棚改拆迁的1块钱最后拉动了好几块钱的商品房销售。原本卖不出去的房子也一下子成了香饽饽,开发商解了套、赚了钱又拿着钱去地方政府手里买地,地方债务问题也得到了缓解。

旧改的效果也类似。

02三类棚改/旧改的城市值得开发商进行布局

货币是有乘数效应的,央行投放的一块钱基础货币,最终会放大为几块钱的M2。PSL是央行定向发行基础货币,直接对接棚户区改造,棚改货币化架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。

货币的水往哪里流,需求就在哪里,开发商就应该往哪里布局,买这些地方的房子,升值潜力也更大。

2018年以来,棚改货币化安置的力度开始减小。但未来几年,总的盘子依然不小,对一家房企来说,只要能够抓住机会,依然大有可为(按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划,今明两年的棚改任务还有884万套)。

第一是受鼓励的地方。

去年以来,一些地方政府跑偏的棚改货币化做法被纠正,货币化安置比例也在缩减。不过也有一些地方受到鼓励。

去年12月6日,国务院(国办发〔2018〕117 号)文件,要求对棚改工作「积极主动、成效明显」的城市,「给予适当奖励或倾斜支持」。

今年3月13日,住建部就响应了,发布了棚户区改造工作拟激励城市名单公示,一共有12 个城市:温州、徐州、长沙、阜阳、上饶、乌鲁木齐、潍坊、南充、延安、三门峡、乌兰察布和黔西南。对房企来说,这12个城市就是可以考虑拿地的城市。

值得一提的是,国办发〔2018〕117 号文件,还指出对土地节约集约利用成效好、闲置土地少且用地需求量较大的市(地、州、盟)、县(市、区、旗),在全国新增建设用地计划中安排一定指标予以奖励,用于支持稳增长、调结构、惠民生、补短板项目建设。简单地说就是给一些城市奖励建设用地指标。 这种城市也是尤其值得关注的。

第二是棚改规模大的地方。

目前,棚改货币化政策收紧了,但棚改还在推进,即便是房价上涨过快的城市,棚改货币化也只是收紧,而非直接取消;库存压力大的地方,棚改货币化还会保持,甚至加大力度。对于棚改绝对规模大的城市,创造的需求依然较大。

加大实物安置的比例,会削弱其对商品销售的拉动作用,但拉动力还是存在。一是拆迁户的房子被拆掉以后距离分到安置的新房有一两年的时间,如果有一定的购买力,他们会提前去买一套;二是不止一二线,三四五线也有住房升级的需求。

棚改货币化安置甚至让珠宝品牌周大生也因此受益——数据显示,今年春节期间,JJ规格(果径大约为28-30mm,俗称双钩)的车厘子,在三四线城市销量增幅高达330%。另外,价格近2倍于普通智利车厘子的澳大利亚塔斯马尼亚车厘子、新西兰车厘子,也在三四线城市打开了销量。

2018年年底,尼尔森发布《中国家庭精明消费报告》还显示,戴森旗下的电吹风、吸尘器售价动辄三四千元,但近4年来,其在三线以下城市的销量增长,明显高于一二线城市。

为啥呢?一二线城市的居民,资产很多(房子)但其实还望房贷之后,可以支配的资金并不多;相比之下,三四线的负债率相对较低。这些都可以视为潜在改善性住房需求的一个指标。

第三是执政者有魄力。

很多地方想拆迁,但由于少部分人的阻扰等,导致迟迟难以执行,无论是棚改还是旧改。一些地方的旧改,已经十几二十年了,还没开始启动。因此,地方政府执政者的魄力也非常重要。

一千亿房企投拓总告诉明源君,他们拿地,除了会看城市的GDP、常住人口、经济总量、竞争环境等之外,还特别关注当地执政者,是否有一定的魄力。违背民意和“政绩冲动”之下燃烧起来的拆迁冲动固然不对,但推进民生同样要有一定魄力。

例如某市长,到任某市之后,大刀阔斧的搞基础设施建设,比如修路。花掉很多钱,但极大地改善了当地城市面貌(配套和环境改善)。这样一来,土地自然也增值了。当地政府通过出让土地,不仅覆盖了搞基础设施的钱,还有盈余。当地的房价自然也跟着涨。

另外,一些城市要举办大型的赛事或高规格的峰会,前期要大规模的基础设施建设,拆迁也在所难免。这类城市,通常来说能级本来就很高,拆迁+赛事/峰会,对整个城市又是进一步的拉升,房价的预期自然会跟着上涨。

03选择棚改/旧改乘数效应大的城市产品和配套给力,就能实现逆袭

除了以上谈到的,无论是房企布局还是购房者买房,还要注意旧改/棚改带来的乘数效应(这个词是明源君发明的,指旧改/棚改产生的1块钱补偿,最终拉动当地商品房销售额的数量)。

不同的城市,即便拆迁/棚改的力度一样,但其所带来的乘数效应却是不一样的。哪些城市的乘数效应比较大?

第一,常住人口持续流入的城市,这些城市本来就属于热点城市,需求旺盛,乘数效应极高。

第二,人口大市,比如山东临沂,截至2016年底人口1124万人,即便没有外来流入,本身的存量足够高,一个当地的开发商,就深耕临沂一年竟然能干接近百亿的规模。拆迁/棚改拉动的需求也更大。

第三,人均GDP达到或逼近3千到8千美元的三四线城市,国际上有一个S曲线效应,即当人均GDP处于3000~8000美元整个区间的时候,居民的消费会加速。目前,中国收入处于这样一个阶段的人群,大概占50%以上,其中具有强大消费能力的人占到3~5亿,这些人基本上都在广大的三四五线城市。人有钱了以后最大的消费会是买房子。

另外,还得特别关注,拆迁户拿了钱,在当地买房的比例有多大,有些地方的拆迁户拿到钱之后,跑到更高能级的城市购房去了,那也是白瞎。

上面这些都对了,基本就成功了一大半,为啥不是全部呢?因为还还得要有好的产品和配套。

一、你的产品得对路,否则白瞎

3月18日,杨国强在碧桂园2018年业绩发布会上表示,“我自己长远看好三四五线。现在农民工的收入上涨两三千块钱。但是一二线城市房价上万元,购房是比较困难的。中国的未来是农民工的房子在哪里,是不是生活更好一些,会不会移到县城小镇上,我觉得目前县城五六千块钱的房价他消费的起,我是看好的。”

碧桂园能够成为三四五线之王,并且还继续坚定看好,就是因为其深刻洞悉了这些城市购房群体的需求——造出比当地高几个档次的房子,但价格只高一个档次。比如碧桂园在明源君的老家做了个项目,当地均价4000多一平,但碧桂园的要接近六千一平,手慢的话竟然还抢不到。

过去几年,迅速崛起的中梁,在三四拿地时也非常看重一个指标——那就是自个的产品能够填补当地市场的空白。

比如,优质车厘子,戴森旗电吹风、吸尘器需求明显特别旺盛的三四五线城市,是不是改善性住房需求特别巨大。

再比如,某中部四线城市(或弱三线)房企的老总发现,当地外来人口不少,每月租房花费很大(不少三四线城市的租金收益率高过一线城市),但房价过高一般人买不起,他建了一批五六十平的小户型,销量竟然还不错……

二、商业和教育配套可提供溢价

杨国强看好三四线的理由是,买不起大城市贵的房子,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。

人民的住房从成间到成套、成套到成社区不断升级,对完备的社区配套和美好的生活环境有着更高的期望。置业的目的从满足基本居住需求转向追求更好、更舒适的居住体验。

比如,新城控股“住宅+商业”双轮驱动,不仅在拿地时很有优势,而且在卖住宅时,商业配套本身也是一个非常好的溢价点。

教育配套更是重要卖点。

广西某房企,自己集团旗下就不错的教育板块,开发的商办直接配,卖得也非常火……

除此之外,无论是在三四线,还是一二线,你的动作都要足够快,毕竟不管是拆迁户还是由此催生的其他购房者,数量是一波一波的,手慢了就没了。


责任编辑: beihaibianji03

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