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宝龙许华芳:粤港澳大湾区利润空间没长三角高 拿地需控制成本

发布时间: 2019-03-24 17:02:14

来源: 时代财经

分类: 业界访谈

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粤港澳大湾区规划已经落地,城际交通也在不断完善,大湾区已经成为越来越多房企的掘金之地,在今年3月房企业绩发布,大部分房企都会特意强调其在大湾区内的土地储备,以期提升市场信心。

长期深耕长三角的宝龙地产也表达了对大湾区这片土地的看好。总裁许华芳认为,从人口导入以及经济活动的角度看,长三角和粤港澳大湾区都是全国最强的地方。去年开始宝龙已经有布局大湾区的想法,今年则会努力获得项目。

但考虑到利润水平的差异,许华芳又强调,宝龙进入大湾区会比较慎重,土地要足够便宜才拿。“大湾区土地市场的利润空间没有长三角高,广东旧改的模式利润最高,但是我们没有旧改的基础。而除旧改外的土地拍卖利润没有长三角高。”

据时代财经了解,2018年宝龙地产毛利率为38.5%,同比增加约5个百分点,这在行业属于较高水平。若布局大湾区利润水平达不到标准,宝龙地产的毛利率有可能将被拉低。

过去2018年,宝龙地产的债务出现明显上升,借款总额达491.02亿元,同比增加38.2%;总资产负债率同比上升6.1个百分点至75.2%,净负债率同比上升14.8个百分点,达到了101.6%的新高。

为保障公司财务安全,副总裁兼首席财务官廖明舜强调,按照董事会和管理层的要求,2019年年底宝龙地产总债务规模会控制在490亿之内。亦正因此,宝龙地产更不愿意花高价钱布局大湾区。“除非真的有很好的地,否则不会增加公司债务压力。”许华芳表示。

而赚钱的长三角将始终是宝龙地产的布局重点。“在未来两三年时间里,宝龙在长三角会保持500亿左右的基础,然后在其他区域有几百亿的补充。”

2018年,宝龙地产实现合约销售额410.36亿元,按结转物业销售收入为166.67亿元,其中长三角占比超过一半,达到61.5%,此外海南占比11.8%、海西占比9.7%、中西部占比9.4%、环渤海占比7.7%。

在土地投资方面,去年宝龙地产总获取土地29块,地上计容总面积574万平方米,权益土地款约124亿元,平均土地成本4337元/平方米,总溢价率11%。分区域看,年内有77%的土地投资放在了长三角。截至2018年底,宝龙地产土地储备总建筑面积约为2120万平方米,其中长三角区域占68%。

但若从城市等级来看,宝龙地产的土地有将近一半集中在三四线城市,具体为一线城市占10.4%,二线城市占48.9%,三四线占40.7%。

对三四线城市土地占比较多的质疑,管理层于投资者会上回应称,宝龙地产这几年的核心基本在长三角,长三角的三四线城市回报率还不错,但长三角之外的三四线城市基本不考虑。

2019年,宝龙地产将在31个城市推出80个可售项目,总货值达902亿元,其中长三角将贡献75%,依然是最重要的粮仓,海南省贡献11%、海西贡献7%、环渤海贡献5%、中西部贡献3%。

另外,经历过2018年高达97%的增速之后,宝龙地产与大部分同行一样,调低了增长速度,2019年销售目标定为500亿元,同比增长22%。

在传统的销售物业之外,投资物业一直是宝龙地产的另一条腿。截至2018年12月31日,宝龙地产经营及管理的商业广场已达到36家,另管理三个轻资产项目,期内投资物业录得租金收入约11.24亿元,较2017年同期增加约31.3%。

许华芳透露,2019年将成为宝龙城市广场密集开业的一年,新开业商业广场有7个,加上轻资产项目,全年经营及管理的商业广场达46个,2020年增加至54个,2021年达到61个。

另作为长期经常性收入来源的酒店业务,许华芳也强调会继续发展。截至2018年底,宝龙地产累计运营酒店有17家,其中11家位于长三角地区。

许华芳还公布了宝龙地产近三年的酒店开业计划,其中2019年新开业酒店一家,目标签约加盟酒店2家;2020年新开业酒店7家,目标签约加盟酒店5家;2021年新开业酒店3家。

管理层表示,无论是商场还是酒店,宝龙地产都一直在探索过做ABS或者REITs,但由于成本较高,目前还没下定决心。


责任编辑: beihaibianji03

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