2019年房企分化进一步加剧

北京于2017年3月17日出台的楼市调整政策(简称"317新政")实施已满两年。两年来持续调控之下，北京楼市成交量大幅下降，无论是新房成交还是二手房成交，下降幅度均超过40%;成交价格较2017年3月也下跌了11.3%，北京楼市这两年明显降温。

北京楼市如此惨淡，再加上万科去年高喊"活下去"，给人的感觉是房企处境艰难，但是这似乎并不是事实。从碧桂园和阳光城最新发布的年报可以看出，这些头部房企在2018年还是赚得盆满钵满。

2018年，碧桂园实现收入约3790.8亿元，同比增长达67.1%;毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元，净利润同比增长68.8%至485.4亿元;股东应占利润、股东应占核心净利润分别增长至346.2亿元、341.3亿元。

在A股上市的阳光城发布的年报数据也同样令人惊艳，2018公司实现营业收入564.7亿元，同比增长70.28%;实现归母净利润30.2亿元，同比增长46.36%。

这两家房企均在销售额超千亿的大型房企之列，以这样大的体量还能实现这样的业绩增长，说明楼市并没有想象的那么差。难道说北京的低迷只是个例?2018年楼市到底是冷是热?到了2019年，楼市又是什么样的状况?

2018年楼市回顾

人们常说A股是个政策市，对于中国楼市来说，更是一个政策市，政策的一收一放影响巨大，而最新的一轮收紧始于在2016年10月，一二线城市对楼市进行全面调控。

由于地产一般以3年为一个周期，因此到了2018年，市场预期依然较为悲观，但是实际情况却略好于预期。2018年上半年发生了两件大事，使得上半年部分城市楼市出现量价齐升的火爆局面。

一件大事是部分二线城市以落户等各种优惠政策吸引人才，使得购房需求有所增长;另一件大事是部分三四线城市在棚改货币化方面比较激进，刺激当地房价大幅上涨，销售火爆。这种行情主要还是政策推动，局部火爆也引起了高层的注意。

6月底，棚改货币化政策收紧，7月底召开的政治局会议继续表态要"坚决遏制房价上涨"，紧箍咒一收紧，立竿见影，商品房销售面积和价格都逐渐降温。

在这样的政策背景下，2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，比上年回落6.4个百分点，其中住宅销售面积增长2.2%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比上年回落1.5个百分点，其中住宅销售额增长14.7%。

销售价格方面，稳字当头。根据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，2018年1-11月，商品住宅销售价格指数上涨0-10的城市最多，为49个城市;上涨超过10的有9家，其中最高的为海口，对比去年同期上涨18.8;同比下降超过﹣4(包括-4)的有2家，分别为温州和金华;跌幅处于-4到0之间的有10家，大多数为二三线城市，仅有广州1个一线城市在列，同比下跌1.7。

2019是冷是热?

今年伊始，楼市就传出恒大降价、碧桂园裁员等房企的一些利空消息，从过去两个月的销售量来看，楼市确实还在调整当中。2019年1-2月全国商品房销售面积1.41亿平方米，同比下降3.6%，销售额1.28万亿元，同比增长2.8%。

就一线城市而言，贝壳研究院RealData数据显示，今年2月，一线城市新房交易量较去年底均呈现不同程度的上涨。其中，北京新房累计成交量同比上升57%，上海同比上升22%，深圳同比上升6%。新房成交有所回暖。

二手房方面，2月，北京二手房累计成交同比下降14%，深圳二手房销量更是同比大降37%，一线城市表现比较好的是上海，1月二手房成交量同比上升42%，上海一枝独秀的原因主要是第一批居住证转户口的高峰期带来二手房成交的火热，这种阶段性问题带有一定噪音。相对来说北京和深圳的数据则更加真实。

由于一线城市的成交主力是二手房，二手房是新房成交套数的3倍，因此二手房市场的不振说明一线城市的楼市依然处于探底阶段。到了3月，虽然有所回暖，但是"金三银四"的季节性因素占主导。

一线城市依旧不振，三四线城市更是不容乐观。去年棚改货币化政策收紧之后，三四线新房市场就一直陷于调整，今年以来一些没有产业支持的城市成交下滑明显。根据诸葛找房公布的数据，扬州、台州、湛江等城市2月份商品住宅成交面积下降50%以上，而惠州、岳阳、淮安、莆田、芜湖等地都下降了20%以上。

以上的数据似乎预示着2019年的楼市寒意依旧，可能正是这种寒意使得政策有点略微放松的迹象，比如说多城市下调个人住房房贷利率，部分城市限制最低销售价等。

从住建部12月24日的会议来看，2019年稳地价、稳房价、稳预期依然是不变的目标，现在的放松主要还是为了楼市稳定，避免楼市出现大幅下跌。一般政策一放松，需求端就会有明显的改善。

供给方面，目前商品房累计待售面积为25208万平米，去库存取得了较好的成效，库存压力已明显减小。

在路上的供给怎么样呢?目前房屋竣工面积同比持续负增长，为了补库存，房屋施工面积、新开工面积的累计同比增速均有所回升，因此房屋来自库存方面的压力并不大，而且房企拿地力度下行，预计未来供给方面或将维持均衡。在这样的供需结构下，预计2019楼市或将呈现探底之后弱复苏的局面。

房企的两极分化

房企去年的业绩只能代表过去，今年的业绩还能维持高增长吗?这个得看这家房企有多强。由于调控依然以紧为主，在有限的资源下，房企们展开了一场份额的争夺赛。很明显，在这场争夺赛中，中大型房企凭借强大的资金实力，抢夺市场，实现了销售额的高速增长。强者恒强的马太效应在地产行业尤其显著。

小型房企则被加速淘汰出局，2018年，有10多家房企因资金链断裂而宣告破产，大多是一些不知名的小型房企。因为中小型房企沿用传统的高杠杆模式，在销量难以为继的情况下，就会遭遇资金链断裂。

还有部分房企通过转型或者重组，正在进行"去地产化"，比如宝能地产、银亿股份都在转型汽车制造业;嘉凯城也将旗下地产相关产业出手，集中主力发展第二主业，收购其资产的是万科旗下控股公司。

从二级市场上看，由于房企的两极分化，小型房企似乎面临着较大的交易风险，而中大型房企的业绩确定性较强。同时今年以来的资金利率出现下行，资金面方面又有好转，而估值又处于历史低位，或将迎来一段估值修复行情。

进入新的一年，一线城市的销售出现一丝回暖的迹象，而三四线城市的调整压力依然较大，因此可以重点关注头部房企当中，在一二线城市的土地储备面积占比较高的公司。在TOP30房企中，有15家房企在一二线城市土地储备面积占比超过70%，其中涉及到的A股标的包括万科A、阳光城、首开股份、金地集团、金科股份等。