北海房价会不会大涨?已买房的人总结了答案

发布时间:2019-03-26 17:59:25

来源:多多妹

分类:本地楼市


这段时间楼市回暖之后,大家对房子的关注明显多了不少。

每天都有人问小编北海房价怎么样了?哪个小区能不能买?现在买合不合适...

而买了房的人告诉我房子好像在涨,然后问我怎么办,能不能卖...

其实房价这个东西很微妙,它可以是统计局70城房价指数里的同比数字,也可以是你心仪小区的每天二手挂牌价,很难有一个客观全面的房价全景图。

因为楼市成交本就离散,所以价格自然也无法集中反应,我们不可能单凭一个小区的房价走势,一个数字就能说清楼市里所有的事情。

明白了这一点之后,大家就应该知道看房价既要有总体思维,关注城市层面的变化,更要把精力放在微观小区上,因为你买房到最后落地,真金白银也是砸在这些小区里的房子上。

房子

小编最近没事,盘了下身边朋友买的房子,得到一些想法,和大家聊聊。

01我买的房子都在北海

(声明:这里的“我”不是小编哈,是身边一个房地产朋友)因为从事房地产的缘故吧,我一直很看好北海。从长远看,这个城市虽然比不上一线城市的房价,但是从近几年的房价来看,一直创新高。

2018年至2019年2月份70城房价北海涨幅情况

从短周期看,越来越多的全国500强房开进驻北海,像恒大、碧桂园、融创、新城控股、雅居乐、彰泰、荣和、大都、中垠等,他们都看好的北海,为什么我不看好?

说起我的买房经历,我分别是在2014、2016和2017年买的房,切身体会,房价是一年比一年涨,特别是2017年春节过后,涨得我寄几都怀疑人生了。造成这种现象的本质原因是,北海火了!像北上广的朋友都说,北海的房价像白菜价,特别是前两年,北海的房子供不应求,房价上涨是必然。

02再来说说近期的楼市成交表现

但是,从2018年下半年开始,我注意到北海新房网签走下坡路,北海是否迎来金三银四的旺季,还真不好说。

2018-2019年1-2月份北海网签数据

新房受到影响,二手房也不例外。但是从上面的价格指数表可以看出,二手房房价也是呈现上涨的趋势,但这表示楼市好吗?如果大家有一些二手房实操经验的话,就会知道:

在真实的楼市成交里,讨论小区均价是没有意义的。

一个小区的二手房成交,中介从来都是先从最便宜的那套折扣笋盘开始卖。当一套套低于市场价的房子出售的时候,小区的均价变化很平缓,甚至你都感受不到房价的变化。

2018年-2019年1-2月份北海二手房网签数据

可是如果等到低价的折扣笋盘卖完之后,原来的市场价房子就变成新的折扣笋盘开始被推荐。一旦市场价房子卖光,就开始卖高价房源,这个时候跳涨就开始了。给人的感受是,几年房价都没有变化,忽然间房价几十万、一百万的往上涨,其实这背后是市场蓄力已久,所有便宜房子都被卖光的结果。

你要知道的是,小区均价只是给你一个大概的印象而已,你更多的精力要放在那些低价房源的去化之中。

把那些低价房源加到收藏夹里,每周看一下有多少被卖掉,这是个简单有效的方法。现在的楼市只是进入第一阶段,正在消化折扣笋盘,你还有时间观察。

03新房市场的表现也很能说明问题

2019年1月28日碧桂园北海阳光开盘卖得很好,还有山湖海上城一开盘去化大半,值得注意的是,这两个盘都不是非常市中心的楼盘,但因为是品牌开发商的原因,而且定价也合情合理,所以卖得好是理所应当,这意味着不是市场行情不好,反倒意味着刚需正在进场。

刚需是这个市场最真实购买力,炒房客拉上去的价格不一定是真的,但刚需愿意买的价格一定是有效的。所以刚需进场有着重大意义,这意味着,经过了2年的静淡市,我们原来以为的高房价,正在被那些自住客用真金白银所夯实。有的时候,楼市也证实了这个真理:

没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,

只要愿意等沉住气,没什么房子卖不掉。

04令我比较烦的是,房租市场的表现不太好

我盘了一下我房子出租的租金回报率,用一年的租金除以当前的房价,年化收益率都不足1.5%。好几套房子每年的租金涨幅大概在5%左右,低于GDP和居民收入增幅的。简单滴说,就是房租是跑输经济大盘的。

说个例子,我有一套海景房,恰好上一个租客到期不续租。我在市场价房租基础上加了5%挂出去,已经挂牌了一个月了,看房租客也已经超过30组。可是租客最高出价也就是市场价,即便房子精装全配、拎包入住,也不愿多出每月几百块的租金。租房市场和买房市场不一样,租房更多对应的是消费需求,买房还兼顾着资产投资的偏好。

如今的客户已经养成习惯,你告诉我每月多出几千、几百租好房子我不听,让我多拿出一百万买漂亮大房子我觉得划算,就这么简单。

这背后是用钱习惯的改变。只要是有金融资产属性的,和投资致富相关的产品,大家都趋之若鹜,比如股市走牛后的大家争先恐后入场。而另一边是消费的疲软,可以看到租房市场的羸弱、互联网电商的萧条、汽车和手机销卖不动的惨状。也许是大家手头的钱太少,做了投资就没钱消费;也许是太渴望改变现状,选择了延迟满足。

不管怎么样,结果就是:在我们生活的世界里,产品的金融消费属性都在盖过消费使用属性,在房产市场上尤为明显。

钱更愿意被用来生钱,而不是被用来花出去。

05最后说说我对当下市场的判断

从全国范围内的成交量和中介带看量来看,上海、合肥、北京、厦门等大城市已经处于回暖中。这些城市都是上一轮牛市里房价率先回撤的,目前正处于底部夯实房价阶段。

今年的房价不会回撤了,会以一个前低后高,逐步回暖小涨的趋势走完今年的行情。其他大城市的行情可能还要等半年到一年左右,因为他们周期轮动比前述城市更晚一些。曾预测今年3月会回暖,会有小涨行情。

之所以当时这么有把握,在于我们对市场是有一些判断的:

2018年下半年政策底:金融去杠杆结束,资金面变得宽裕;楼市调控不再升级,严厉话术逐渐转淡。

2019年一季度市场底:楼市成交量见底回升,低价笋盘去化加快,房价处于回撤最后阶段。

2019年下半年价格底:随着楼市回暖,第一批见底的城市房价企稳,开始小涨。值得注意的是目前市场的资金面是非常宽裕的,全国各地的按揭贷款利率也在下行,利率折扣不断在突破下限。

对资金敏感度更高的股市,已经率先大涨,从历史上来,因为资金宽松驱动的股市大涨后半年到一年内,楼市也会有所表现,因为楼市需要的资金量更大,启动更晚一些。

不过我依然对今年的楼市行情乐观中保持一份谨慎,严格的限购、限贷、限售政策还未取消,限制了房价大涨的想象空间。

回顾历史,从来没有在限购、限贷政策的前提下,楼市能够走出单边向上大涨的行情。

而且我短期内也看不到,国家需要进一步鼓励房价大涨的理由,比如说去库存这样的说法暂时还不需要。

所以今年应该是稳中有升的态势。

06最后的最后,给大家几个建议

1、今年是近三年最好的置换年份,当下是今年最好的置换时机。你可以用体面的价格卖出老房子,用合理的价格买到新房子。房价被压低,规模做得更大,你还是划算的。

2、刚需要抓紧进场了,如果说以前还可以观望的话,那现在就应该密切关注了,一旦房价上涨,最伤的还是刚需。

3、投资的朋友可以采用右侧交易。买房买在房价涨起之后就可以了,一般一轮房产牛市会持续一年之久,当你肉身感受到房价涨起来的时候,再去买也是来得及的。如果资金富裕的,可以更进取一点,采用左侧交易现在就入场。

大家记住这几句话:

到今天这样的楼市白银十年,我们在选房子的时候,房子也在筛选业主。

趁现在大家还有些许主动权,更应该牢牢地把时机抓在手里。

责任编辑:bhqisi

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