房价收入比过高，这些城市房价已严重透支了吗？

指出房价高得不合理，有个指标常被拿来做依据，就是所谓“房价收入比”。有人以“2018年全国50个典型城市房价收入比排名”为主要依据，列举出了目前中国“房价严重透支”的城市名单。

先看这个“排名”：

所谓“房价收入比”，是指“家庭住房总价”与“居民家庭年度可支配收入”的比值。用老百姓的话说，就是“不吃不喝，多少年才可以买得起房子”。

据发布这项排名的“易居研究院”称，“家庭住房总价”指的主要是新房价格，没有包含二手房。但至于“家庭住房”的面积是多少，在相关报道里没有查到，估计预设了一个面积，比如90平米或者100平米之类的。(而事实上，在大城市生活的居民，能接受面积更小的住房)

所以，这是一份假设各城市家庭居住面积一样的情况下，得出来的比值，而且不包含二手房。

有人据此推论，深圳、三亚、上海、北京、厦门等10多个城市，居民家庭不吃不喝需要16年到34.2年，才能买下一套住房，因此这些城市房价是透支的，甚至严重透支的。

还有人拿出了一份“租金收益率”的表格(见下图)，从租金收益率高低的角度，验证了上述城市不仅“住房收入比”严重偏高，“租金回报率”也严重偏低，因此结论就更加“确凿无疑”了。

其实，这种看法是非常幼稚的，得出的结论也是极为草率的。

第一，不同城市的不动产，具有不同的价值，也带有不同的属性，无法直接对比。

在中西部人口流失的四五线城市，一些老城区的房价甚至不足每平米2500元，一套90平米的房子总价可能低于20万元。如果计算“房价收入比”，可能不到5倍，但你能说这里的房子有投资价值吗?

这里的房价固然合理，但这种房子只有自住价值，连出租都非常困难(外来人口非常少)，更不用说卖出套现了。

反过来，像深圳、三亚、北京、上海、厦门等城市，一直就是中国房价最贵的城市，收入房价比也一直非常高，但每个周期里仍然是领涨的城市。因为这些城市都拥有独特的禀赋和资源，能不断吸引增量人口、增量资金，不动产的流动性也普遍较好。

说白了，大城市的不动产有“金融属性”，是全国甚至全球富裕人群资产配置的第一选择，虽然价格高仍然会继续上涨。

香港就是一个很好的案例，这里资金来去自由，房地产周期性波动也非常明显，有牛市有熊市，但整体房价仍然是波浪式上行，底部不断抬高。目前香港对内地购房者征收高达房价30%的印花税，仍然压不住房价。试想一下，如果取消重税，将会发生什么。

深圳、三亚、北京、上海是中国楼市调控措施最严厉的城市，想想看，如果取消限购，又将发生什么。

第二，“一流城市”的房价，不是由当地居民收入决定的，而是“城市吸附资源的能力”决定的。

比如三亚，经济上连四线城市都有点勉强，当地居民收入也不算高。但到三亚买房子的，尤其是买昂贵海景房的，基本上都是外地人。三亚的房子对于这些购房者来说，往往是第二套、第三套房子，是当做奢侈品买的。

北京、上海、深圳也一样，其不动产是全国富裕人群资产配置的第一选择，跟当地普通居民的收入没有必然联系。

第三，均价是非常“误人”的概念，城市面积大小会严重扭曲“收入房价比”。

深圳的城市面积只有不到2000平方公里，小于北京六环内的面积。厦门比深圳还小，不到1700平方公里，比上海浦东新区面积大一些而已。

所以深圳和厦门的均价，其实相当于北京、上海中心城区的均价。如果把深圳、厦门周边的4000平方公里内的楼盘拉进来计算均价，那么这两个城市的均价将大幅降低，估计至少打5折，“房价收入比”也将大幅降低。

反过来，“房价收入比”偏低的城市，一般都面积巨大。比如长沙面积接近1.2万平方公里，相当于6个深圳;乌鲁木齐面积1.4万平方公里，相当于7个深圳;洛阳面积1.5万平方公里，相当于7.5个深圳。至于兰州、惠州、韶关的面积，也分别达到了1.3万、1.16万、1.8万平方公里。

另外，在珠三角地区，尤其是在深圳、东莞和广州，存在大量的城中村、违法建筑，被民间笼统地称为“小产权房”，其存量巨大。这些房子中的部分，事实上也在交易。如果这部分交易计入均价，也将大幅拉低珠三角的住房均价。

最近几年，大家开始注意到一个现象：珠三角再次成为中国人口增长中心，重现上世纪80、90年代的势头。为什么?就是因为珠三角实际居住成本比较低，大量城中村、小产权房相当于“天量廉租房”，让中低收入人群在这里谋生非常容易。

而在长三角、京津冀等区域，由于小产权房总量较少，再加上政府强势控制人口，高房价是刚性的。在珠三角，高房价因为城中村、小产权房的普遍存在是“软性的”，人口承载力因此大大提升。

换句话说：在珠三角等区域，住房存在“双轨制”。因此在研究楼市的时候，不能只盯着商品房。

第四，“房价收入比”是西方国家“后城市化时代”的指标，用来衡量中国是“用错了尺子”。

“房价收入比”是来自西方发达国家的概念，对比中国国情存在两大差异：

一是西方国家普遍存在持有阶段的“房地产税”，而没有一次性的70年土地使用费，所以其“初始房价”不贵，持有成本高一些。中国完全不同，“初始房价”比较贵，未来持有成本不可能高。

二是西方国家很早就完成了“城市化”，目前是缓慢的“2.0阶段”，主要是中小城市向大城市缓慢流动。中国仍然在城市化的“1.0阶段”，主要是农村户口转移到城市，在这个阶段城市增量人口比较多，因此“房价收入比”必然偏高。

当然，中国“房价收入比”偏高，还有建设用地政府垄断的问题。

至于“租金回报率”偏低的问题，在中国也不是问题。想想看，你所在的城市20年前的租金是多少，现在是多少?发展中国家普遍存在显著的通胀，静态的“租金回报率偏低”，很快就会被通胀解决掉。

如果你2004年在深圳福田区买一套位置不算差的普通住宅，按照目前的租金计算，不到7年就可以租回来，“年租金收益率”已经超过了14%。这就是时间的力量。