土地市场局部升温 整体呈稳中有降局面

近日，部分媒体和专家以无锡、杭州、苏州等少数二线热点城市在3月特定时间段住宅用地成交的数据来判定当前土地市场的活跃度，有以偏概全之嫌。笔者在对当前政策环境和一季度土地市场的成交数据进行研究后发现，当前土地市场虽有所企稳但并未显著升温，整体仍呈现稳中有降的发展态势。

一季度全国土地成交的规模无论同比还是环比均有一定降幅。根据CREIS中指数据显示，2019年1-3月，全国300个城市土地成交面积20686万平米，环比下降31.92%，同比下降14%;土地出让金总额为8281亿元，环比减少27.37%，同比减少16%。

一季度全国土地市场的溢价率较去年四季度有所回升，但较去年同期仍有所下降。根据CREIS中指数据显示，2019年1-3月，全国300个城市土地平均溢价率为13%，环比提高7个百分点，同比下降6个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率15%，环比上升8个百分点，同比下降8个百分点。今年在“三稳”和“因城施策”的政策指导下，中央层面的调控政策未再加压，而部分城市的政策微调则有助于土地市场的企稳。

十大核心城市住宅用地市场成交规模缩减，成交价格有所上升。根据CREIS中指数据显示，2019年1-3月，十大城市(北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆)住宅用地成交总量减少9%;住宅用地出让金总额为2382亿元，同比减少11%。一季度4个一线城市中，深圳无宅地成交，上海以底价成交为主，北京和广州的宅地溢价率均低于去年同期。6个二线城市中仅重庆、南京和武汉3城土地溢价率高于去年同期。

在房地产市场已经进入调整周期的形势下，资金相对宽裕的房企集中向刚需坚挺的一线和二线核心城市拿地，而政府为稳定财政收入出让的地块相对优质，出让条件也有所放宽，使得今年核心城市的土地市场呈现量跌价涨的状态，但溢价的幅度有限。除个别地块外，整体也并未出现显著升温的情况。根据CREIS中指数据，3月份杭州的住宅溢价率在十大核心城市中最高，但也仅有36%。

从全国层面来看，由发改委最新出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出了加大户籍制度改革和深入推进城市群发展的政策方向，有助于巩固中心城市和城市群的住房市场需求基础，进而稳定商品房市场。但在中央“房住不炒”主基调不变，坚持房地产调控“一城一策”的同时加强“城城协同”的政策环境下，当前楼市仍处于理性回调的阶段。央行实施的货币政策逆周期调节都是精准指向实体经济，房地产的融资政策也并未放松，房企的融资成本居高不下，拿地仍相对谨慎。在这种形势下，笔者预计今年的土地市场稳中有降是大概率事件。