倒计时!这些地方楼市即将遇冷,有你的家乡吗?

2019年06月10日 10:30来源:老胡说保房产时评责任编辑:bhxiaojunhao

最近关于一季度楼市小阳春的事儿咱们聊了很多,可是这已经进入六月份了,很多人期待的楼市大热大涨并没有到来。

而且进入四五月份以来,楼市上又出现了很多出人意料的变化。

后台的一些朋友都在问我,这楼市究竟咋啦?今天阿历就和大家一起来聊聊这个事儿。

如果说一季度楼市是热的发烫的话,那么5月份的楼市就是呈现退烧状态的了。

不管是北京(楼盘)这种国际一线城市,还是二三线城市,基本上都已经冷却了下来。

我们以北京为例,来看一下4月和5月的二手房成交情况,就能明白了。

明显可以看出今年3月份出现成交量新高之后,4月成交量下跌了1500多套,5月份也比4月份下跌了将近700套,下跌的幅度不可谓不大。

北京作为一线城市的代表,二手房成交量的下跌也足以说明情况。

北京的状况不太乐观,你以为其他地区就好过了?还有几个坏消息在等着你呢!


调控次数大增,人才政策救楼市是当务之急

据统计,仅仅一个5月份,全国各地对于房产的调控就多达41次。

虽然比4月的调控少了将近20次,但是四五月份连续两个月高频调控楼市,就说明目前国家也在积极控制楼市过热。

而且如果算上1月份的68次、2月份的21次以及3月份的15次,那么今年头五个月,楼市调控次数就已经有200多次了。

这一数据要比2018年的159次涨了30%左右。

伴随着高频楼市调控政策而来的,是很多城市发布的人才政策。

阿历觉得国家在控制楼市过热之后,很多城市为了能够稳增长,就只能发布宽松人才政策,大量的吸引人口,形成住房刚需。

既然价格上不去了,那就从数量的方面进行调和。



抢地导致房价跟涨,房企融资将不再宽松

前段时间,类似于杭州(楼盘)的很多热门二线城市盛行抢地热潮。

中指研究院监测的数据显示4月份二线城市土地出让金达到2641亿元,环比提升43%,同比增加81%。

各大房企为啥有信心这么疯狂的拿地呢?

其中融资成本的降低是房企们抢地的信心来源,4月到5月之间,大部分房企都已经和2位数以内的融资说拜拜了。

而且境外融资的成本基本上也在8%以内,这么低的融资成本,怪不得房企要赶紧拿钱买地!

但是阿历估计,随着419房地产监管会议的召开,融资监管也就不远了。


楼市井喷期带来更多去化难题

相信大家都听说了,北京市过去一段时间的楼市库存数量多达7万套,创下了8年以来的新高。

本来这些个库存还没有完全消化掉,六七月即将上市的新房就席卷而来了。

据统计,今年前五个月,北京一共有71个住宅项目开工,开工量更是多达589万多㎡。

面对着还没咽下的库存,一大勺子新饭就又喂到了嘴边,将来的去化肯定是会让北京噎一段时间的了。


仅仅是今年1到2月份,我国商品房住宅新开工面积就达到了13597万平方米,相比2018年同期增长了4.3%。

可是要知道,现在石家庄(楼盘)(56.2月)、厦门(楼盘)(37.8月)、天津(楼盘)(18.6个月)等重要城市的去化周期都高于18个月。

内蒙地区的去化周期更是长达7.4年、东北三省为6.5年,山西去化周期也长达5年之久。

现在这些新开工的项目,都会在将来不久造成更大的去化问题!


弱二线以及需求不足的三四线城市,困难重重

别看现在西安(楼盘)、杭州的楼市非常喜人,一方面因为人家是热门二线城市,另一方面人才政策放宽后,人们都愿意去西安杭州。

可是那些产业不强、人口支撑不足且购买力较差的弱二线城市,就得赶紧想想办法了。

比如山西太原(楼盘)、广西(楼盘)南宁、云南昆明(楼盘)这些较弱的二线城市一来没有充足的产业支撑,吸引力不足,二来自身去化周期也较长,想要卖掉库存房比较难。

而部分三四线城市的人口都向热门二线城市流入,本身就吸引力差。

再加上人口对住房需求有限,人均工资低,购买力也是个问题,这对于三四线城市的去化来讲,更是难上加难。

不过,新变化总会带来新迹象,目前出现的新迹象有以下几点。


新迹象凸显,说明新情况

1.长三角和一些热门二线城市的楼市上行趋势较好。

四月份长三角的重点城市,杭州、宁波(楼盘)、上海(楼盘)等城市的新房价格都在上涨。

而在五月初也是同样的情况,很多人看好的红五月没有到来。

除了长三角和热门一二线城市能够维持楼市热度之外,其余很多城市都降温了。

从上图可以看到,去年国内人口流入十强城市中,长三角就出现了杭州和宁波两个城市。

而且长三角地区的26个城市中,有7个城市2018年人口净流入超过了100万。

像上海、苏州(楼盘)、杭州、南京(楼盘)、宁波等城市也都是人口净流入的状态。

可以说人口流入带来的住房刚需,也为楼市的热度保持增添了不少机会。

2. 购房者的信心出现了不足。

毕竟今年前五个月200多次楼市调控,让人们觉得楼市的情况没个准儿。

谁也不敢轻易下手,受制于大环境的变化,大部分购房者也都持观望状态。

3.虽然楼市调控次数多,看似笼统,但实际情况却是张飞穿针,粗中有细。

现在“一城一策”已经成了最好的调控方法,中央定原则,地方定细则,夯实城市政府主体责任。

毕竟每个城市情况不一样,只有根据实际情况调控才能达到预期的调控效果。

所以现在如果有人跟你用一种观点去预测中国楼市,千万别信!

总结

不要预测长期楼市的价格涨跌,如果真想投资房产,还是要谨慎小心。

一些冷门城市或者情况不明了的城市,最好别涉足。

但如果是有住房刚需的就买吧,不要因为市场的多端变化影响自身的需求。

在很多人面前,楼市就像是蒙着纱的大姑娘,只有跟着国家的方向走,才能看清她的脸庞!


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