7月土地成交溢价率19.9% 结束连续6个月上升的趋势

近日，多家市场监测机构陆续发布了前7月土地市场的监测报告。数据显示，土地成交面积、土地出让金和土地溢价率等多项关键指标开始下滑。

  易居研究院数据显示，7月40城整体土地成交面积微增，移动平均地价环比上涨2.7%，涨幅明显收窄，7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相与5月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

  易居研究院研究员王若辰表示：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”给未来一年两年的房地产市场调控定了调，历史上每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破，同时在融资端的不断收紧下，房企需要调整战略，下半年土地市场或降温。

  7月土地成交溢价率19.9%

  易居数据显示，7月40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相与5月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

  分城市来看，7月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为惠州、荆州、扬州、金华和北海，土地成交溢价率分别为44%、41%、36%、36%和36%，主要为三四线城市。深圳2019年来仅6月份出让5宗住宅用地，并且有限价限售等条件限制，7月份仍无土地出让。

  Wind数据显示，7月100个大中城市供应土地1060宗，供应土地面积4327万平米，环比下降21.63%，同比下降27.26%。

  成交方面，易居研究院数据显示，从受其监测的40个城市来看，土地市场成交量方面，7月40个典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%，已经连续5个月环比增幅为正。40个典型城市土地出让金收入为2774.1亿元，环比下降6.1%，同比增长20.0%，土地出让金收入增幅由正转负。另外，7月单月地价下跌明显，土地市场降温。

  值得注意的是，反映市场热度重要指标的溢价率出现降温现象。7月，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相比6月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

  一些监测范围更大，包括了更多三四线城市的机构数据则显示，在三四线城市土地市场集体走弱的背景下，土地市场在成交面积、土地出让金等多项数据，全线负增长。

  机构数据显示，受其监测的全国300个城市，7月土地市场成交达到6709万平米，环比下降23%，同比下降31%。同时，完成土地出让金3760亿元，同比下降9%，环比下降25%。溢价率为13%，环比下降6%。

  具体来看，机构数据显示，一线城市成交面积达266万平米，较上月微增，但出让金为425亿元，缩水逾四成，溢价率约为4%。二线城市则在成交方面环比量价齐跌，成交3061万平米，完成出让金2156亿元，昆明(楼盘)揽金近304亿元居首。三四线城市，则在供应量减少近一成的同时，完成土地出让金总额1179亿元，同比下滑近三成。

  头部房企“拿地”热情不减

  土地市场逐步降温，但头部房企拿地热情依旧不减。

  相比去年，2019年上半年土地市场无论拿地金额还是拿地面积，TOP房企呈现积极一面，但分化趋势凸显。TOP房企拿地呈现分化现象，千亿规模房企拿地凶猛，500亿之后房企拿地缓慢。一二线城市供地力度同比有所提升，成交量同比分别上涨了20%和9%。

  数据显示，TOP10企业1—7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%;TOP30企业1—7月拿地总额11682亿元，占TOP100企业的64.5%;TOP10房企拿地总面积14924万平方米，占TOP100房企拿地面积的39.3%。

  房企拿地积极性高，说明近期供地增加，部分房企还是有机会拿地的，但从全国市场数据看，土地市场其实是有所降温了。这也体现了不同房企的心态。

  “对于房企来说，部分企业扩大规模需要，必然会积极拿地。而对于其他房企来说，资金上的压力会使得拿地方面偏向于保守。”严跃进说，类似房企拿地回归理性，说明对于市场的周期判断是不一致的，部分是会通过压缩拿地来降低投资方面的节奏，以及控制财务方面的成本。

  天风证券近日则在报告中指出，随着土地市场降温，融资优势房企韧性较强。目前资金面、多地政策边际收紧，预计销售端或承压，当前政策已经偏紧，但总体相对好于去年下半年。考虑到3季度随高基数效应退去，总体增速或保持稳健，龙头、二线房企有望持续保持相对优势。