购房须知：购房人微信上同意延期交房 是否有效？

去年，成都的邱某和刘某某把位于高新区的一套房子卖给了易某等人，2018年9月15日，双方签订了买卖合同，还约定卖方人在收齐全部房款的3日内交房。如果任何一方违约，需要支付一定违约金。但最终，邱某和刘某某的交房时间比约定时间晚了约1个月，于是购房人将其起诉至高新法院，要求对方支付违约金7万余元。

对此，被告卖房一方认为，在收齐全部房款后，已经通过中介工作人员与原告购房人协商延期交房，而原告微信上说“房子就按下月底(2018年11月底)交吧，给他们留充足的时间收拾”等内容应视为原告同意了被告延期交房。2019年9月17日，高新法院巡回法庭走进成都职业技术学院，公开开庭审理此案，100余名学校师生参与旁听。

案 情

购房人微信上表示“房子按下月底交”

原被告双方对此理解各异

2018年9月，邱某和刘某某把自己一套面积约为141平方米的房屋，以442万元的价格卖给了易某等人。同年9月15日，双方签订了《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，并约定交房时间为被告收齐成交价款的3日内，如果任何一方违约，需要向守约方按日支付合同约定成交价千分之零点五的违约金。算下来，每天的违约金约2000元。

双方合同签订之后，原告依照约定支付了部分房款，并向银行申请了房屋抵押贷款。2018年10月17日，银行将房屋的尾款打入了被告账户。此时，按照双方合同的约定，被告应在收齐房屋价款后3日内向原告交付房屋。但被告认为自己需要更多时间搬家，于是找到中介，希望通过中介与原告协商延期交房。最终，被告于2018年11月25日完成了交房。

法庭上，原被告均提供了微信聊天记录作为证据，根据该证据显示，2018年10月18日，原告向中介工作人员发送的微信内容为“房子就按下月底交吧，给他们留充足的时间收拾。我们也算仁至义尽吧，比合同都晚了一个多月了，要算起违约金可真不少哦!”

对于此微信内容，被告认为，可以视为双方对新的交房时间达成了一致，被告不存在违约行为。但原告对此不予认可，原告表示，接受延期交房是被迫的，并不代表其放弃追索违约金的权利。

该案未当庭宣判。

法律解读

微信聊天记录能否作证据?

如何主张违约金?

在案件之外，更加值得思考的是，当微信聊天已经深入到生活的方方面面时，我们在微信上与他人沟通的内容，能否在民事诉讼中作为证据使用?与他人签订合同或者涉及合同条款需要变更时，我们应该怎么做才能维护自己的合法权益?对此，成都商报-红星新闻采访了高新法院法官黄珊珊。

1、在哪种情况下，合同一方可以主张违约金?

黄珊珊：关于违约责任的法律规定为《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

违约金责任的适用条件包括，要有有效的合同关系，如果主合同无效，那么违约金条款自然无效;要有违约行为存在，违约行为的类型要视当事人约定或法律的直接规定而定;原则上，不以违约方的过错为要件，不以损害的实际发生为前提，而且违约金的适用应当以当事人双方通过事先约定为前提。

2、微信聊天记录在民事诉讼活动中可否作为证据使用?

黄珊珊：微信作为一种电子证据，在民事诉讼活动中是可以作为证据使用的。成为证据使用的微信内容主要来源于各种聊天记录，诉讼过程中当事人为证明经济活动相关事实而将上述电子数据进行整理提交法院。从微信记录形成的方式看，文字微信记录是微信中最常见也是最多的内容，包括与微信好友聊天、微信朋友圈发布的文字以及公众微信号发布的文章等以文字形式存在的信息。此类文字记录通过手机截屏、拍照、导出等方式都可以提取与固定。

3、对微信证据的认定有哪些难度?

黄珊珊：对于微信证据的认定，应当从证据认定的三性，即真实性、合法性、关联性来予以认定。目前，微信聊天记录作为证据使用存在两个方面的缺陷：一是微信号未实名认证注册的情况下不能直接确认消息发送者的身份;二是聊天记录可以撤回删除，特别对当事人不利的相关内容当事人可能事先进行删除后再整理提交，无法保持内容的完整性。

如何认定未实名认证的微信聊天记录的真实性，是审判实践中的难点。首先是如何认定微信使用人就是当事人双方，由于微信不是实名制，大多数微信用户名仅显示为昵称，并非当事人真名，所以微信名与当事人之间不存在一对一的确定关系，如果不能证明微信使用人系当事人，那么微信证据在法律上与案件无法产生关联。

对微信使用人的身份确认，目前司法实践主要有四个途径：对方当事人自认;头像或微信相册照片的辨认;网络实名、电子数据发出人认证材料或机主的身份认证;第三方机构即软件供应商腾讯公司的协助调查。如果是经审查符合证据要件的微信证据，也可以作为定案的依据。

4、在合同履行或变更过程中，当事人应如何保护好自己的权益?

黄珊珊：在合同的实际履行过程中，往往会出现种种情况导致合同不能按照事前预想的方向履行，或者需要对合同条款进行变更。这时，为了更好地保障各方权益，在涉及到对重要履行条款的变更时，当事人应当做好充分的沟通和证据的固定，最好通过书面的方式加以确认。在沟通的过程中，如果涉及到第三人中间环节，也容易产生沟通和误解，比如这次的案件。所以，当事人要重视书面合同行为的重要性，在履行过程中如果涉及重要条款的变更，应当进行充分的协商一致，并进行书面固定。

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